編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。

未來，我們還將繼續見證。

觀點地產網 在中國產業升級大背景下，企業對基礎設施綜合園區和新經濟總部園區的需求大量增加，東久中國抓住了機遇。

7月初的一個早晨，觀點地產新媒體與東久中國進行了一次對話採訪，首席投資官王瑛珮女士帶我們領略她眼中產業園區江湖。

王瑛珮女士介紹了東久中國完善的基礎設施生態體系：一是研發創新中心，例如位於上海張江帶研發實驗室的金創大廈，租戶大多為知名生物醫藥企業，同時也是強生創新全球最大、亞洲首個JLABS的基地；二是新經濟總部園區，例如位於上海的凱瑞大廈，是美國超威半導體AMD亞太區域研發總部，也是北美以外最大研發中心；三是智能製造基礎設施園區，更多位於上海及上海周邊的長三角地區，滿足新能源汽車及高端裝備製造企業的生產辦公需求；四是數據中心。

成立於2014年的東久中國，目前在上海、北京、深圳和南京等地擁有近20個高標物業，持有總建築面積超過200萬平米。

作為智能製造基礎設施/新經濟園區領域的標杆，東久中國始終專注於高端裝備製造、生物醫藥、新一代信息技術、新能源汽車、新材料等智能製造及新經濟產業的發展，為其提供基礎設施解決方案及服務。目前，已有多家世界500強及智能製造領先企業，如麥格納（Magna）、電裝株式會社（Denso）、唐納森（Donaldson）、SK、AMD、博通（Broadcom）、Illumina、強生（Johnson & Johnson）、賽多利斯（Sartorius）等入駐東久中國的智能製造園區。

對於未來 ，東久中國期望三年內實現資產管理規模達到50個位於核心經濟圈帶，總建築面積超過500萬平米的專注服務智能製造及新經濟的產業園區。推動地方投資與就業，助力中國打造全球科創中心。

產業基礎設施提供商的核心在於運營

近年來，在“房住不炒”的政策下，產業基礎設施越來越受到關注。不少開發商們將其視為傳統住宅行業的一個延伸，多元化的一部分，紛紛開始進軍產業基礎設施。

“上海周邊開發區的當地政府都很歡迎東久去，這是對東久過去6年作為產業基礎設施運營商的認可，依託碩果累累的業績及在園區運營管理、開發改造方面的獨特的經驗和資源優勢，東久展現了創造價值的潛力。”

在王瑛珮女士看來，做持有型產業園區的核心競爭力在於“運營”。所謂“運營”，並不單限於物業管理，還包括產業定位、招商引資、風險管控、租戶協調等資產管理。做產業園區要做好長期的管理和運營準備， 和傳統住宅開發不同， 產業園區最大的特點是運營，需要招商引資、提供就業、對當地後續產生持續性稅收收入，是一個全生命週期長期運營的模式。任何“短平快”的思維模式， 都是走不遠的。

從廣義的資管角度來看， 東久中國具備自己的招商，開發設計團隊，且擁有自己的物業管理子公司——東久磐易，對租戶採取一條龍服務，包括前期落戶、環評辦理等。東久中國自身擁有經驗豐富的工程團隊，具備足夠的開發能力，對樓的物理條件，設計出來的產品嚴格且挑剔，儘量滿足租戶的多方位需求。

公募REITs試點

作為東久中國的首席投資官兼資本市場負責人，在整場對話中，王瑛珮女士多次提及“公募REITs試點”。

4月30日，證監會與發改委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

根據《通知》，基礎設施公募REITs優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理，固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集團、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

王瑛珮女士認為，此次的《通知》，明確把有房地產與產業園區劃分開，將產業園區、標準廠房和倉儲物流定義為基礎設施的一部分。同時，藉着這個試點，也讓越來越多的人開始關注產業園區、標準廠房這些業態。

在她看來，這是中國資本市場的一次重大金融創新，對於助力政府去槓桿，促進基礎設施行業穩投資、補短板具有深遠意義。基礎設施公募REITs試點的開啓將長期利好產業園為代表的新基建基礎設施的資金流動性，有助於企業在實現持續運營的基礎上，快速週轉資金投入到更多園區運營建設中去。

以下為觀點地產新媒體對東久中國首席投資官王瑛珮女士的專訪實錄：

觀點地產新媒體：今年疫情對東久產業園區的業務有什麼影響？

王瑛珮女士：產業園區本身是生產、製造、研發，在復工之後，受到的影響衝擊並沒有那麼大，也體現出中國經濟的韌性和基礎。該生產還是生產，該研發還是研發。特別是在張江高科經濟園區本來是醫藥的，反而有更好的表現。

此外，在疫情衝擊之下，這些企業從經濟因素考慮，也會更多傾向於產業園區。

例如，在上海陸家嘴的企業退租，擴租到張江。陸家嘴辦公租金在每平米9至15元區間，而張江高質辦公租金則低了一半，並且張江提供新經濟總部的獨棟產業園區；交通方面，張江至陸家嘴坐2號線僅6站地鐵站，大約20分鐘車程。

產業園區地方比較大，總部有幾千個員工，特別是在陸家嘴不一定可以放在一起，但是在成熟的園區裏有足夠的空間，可以同時做辦公，研發，企業展示，集多功能為一體。

觀點地產新媒體：對於投資方面，您覺得現在國內投資環境有發生什麼變化嗎？東久中國下一步的投資重點會放在哪裏？

王瑛珮女士： 相對來說，外資並不太理解標準廠房。因為外國人看中國總是對標自己本國有的業態，美國、歐洲是沒有什麼廠房的，廠房最大的一塊反而在新加坡，騰飛下面有一個很大的廠房資產包，所以可以看到新加坡的投資人慢慢開始關注第三個業態就是標準廠房。

對於東久的投資來說，今年還是比較謹慎，以我們熟悉的區域為主，比如以長三角、京津冀、大灣區為主的核心區域。這次公募REITs出來之後，等於打通了資本閉環，後續會在基礎設施綜合園區上加大投放力度，在上海張江、漕河涇核心區域，如果有好的項目還是會繼續深耕。

觀點地產新媒體：您覺得怎麼形容東久中國的投資策略呢？

王瑛珮女士：相對而言，我覺得是穩健的。市面上做產業園區的，很多都是“帶着住宅思維”以銷售為主，我們大部分是以持有和運營為主，這是一個持續的攻堅戰。

公司在成立之初就想打造成中國的騰飛。騰飛的業務模式都是自己先開發一個項目，成熟運營之後注入到REITs或核心基金通道里面，還是由原始權益人持續管理，實現資金週轉，再投入到新的項目。我們很期待中國的公募REITs 能最終落地。

觀點地產新媒體：今年可能因為疫情原因，政策有一點點放鬆，您覺得放鬆的趨勢會持續下去嗎？對產業園區的業態發展影響如何？

王瑛珮女士：國內對於房企的定義，大部分還是住宅開發商，政策的放鬆都是針對住宅而言的，對產業園區影響不大。

觀點地產新媒體：東久中國今年或者中長期的資產管理規模目標是怎麼樣的？

王瑛珮女士：我們對標新加坡的凱德，凱德是看資產管理規模，我們也一直在資產管理規模上有要求、有目標，希望未來3年在現有的管理規模上翻一番。

觀點地產新媒體：您覺得做這個產業園區業務，最重要的一個理念是什麼？

王瑛珮女士：我覺得最重要的理念還是堅持深耕細作，做好產業園區的資產管理，所以我們從來不說自己是開發商，而是基礎設施綜合運營平臺， 我們專注的也是持續的運營管理。未來是一個強調資產管理的時代，我們做好了充分準備。