觀點地產網 過去一個星期，房地產仍舊維持趨嚴的調控態勢。
先是7月21日，長春規定新增第二次申請住房公積金個人住房貸款利率上浮1.1倍；7月22日，寧波時隔半個月加碼調控，推出擴大限購區域範圍、落實剛需優先購買政策以及明確限制地價；次日凌晨，南京出臺新政，限制“假離婚”、炒房等現象；25日凌晨，東莞也宣佈收緊限購、限售等條例。
上述城市並非個案，7月以來包括杭州、寧波、內蒙古、鄭州、深圳等多個城市升級樓市調控。在這些城市收緊調控政策的同時，中央層面也進一步釋放房地產調控信號。
7月20日，銀保監會強調，要堅決房地產貸款亂象回潮；7月22日，最高人民法院、國家發展和改革委員會聯合發佈了《關於為新時代加快完善社會主義市場經濟體制提供司法服務和保障的意見》，也明確要積極運用司法手段支持政府嚴控房價，防範炒地炒房投機行為，保障房地產市場平穩健康發展。
7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，在肯定房地產長效機制實施以來取得明顯成效的同時，明確調控總基調依然是堅持“房住不炒”，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，以及堅持“三穩”的方向，採取差異化調控措施，及時科學精準調控。
韓正說，要時刻繃緊房地產調控這根弦。
若回顧今年政策走勢，不難尋覓到房地產的雪泥鴻爪：早在三個月前調控的信號已經初步對外傳導，且監管層的表態隨着時間推移而逐漸發生微妙的變化。
今年4月17日，政治局會議強調嚴峻形勢“前所未有”，並首提“六保”，並提出堅持房住不炒定位，促進房地產市場平穩發展。這也是2019年7月30日以來，政治局首次提起房地產，只是當時並未提及“不要將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
“417”會議前後，深圳住建局和規劃局聯合發佈包括降低預售門檻增加供給、延長城市更新有效期、允許延期繳納土地出讓款等政策；5月下旬的“兩會”政府工作報告，重提“因城施策”，並兩度提及“新型城鎮化”，被外界解讀為提法較為積極，年內工作重點也將轉為舊城改造。
而在“724”座談會上，時隔近一年，韓正重提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的說法，本身已充分釋放出較此前進一步收緊的調控信號。關聯到此前包括南京、深圳等城市出臺的嚴厲政策，外界到了這一刻或許才會清楚地感受到，“房住不炒”四字蘊藏着多大的能量。
房地產是與國家經濟發展交織最緊密的行業之一，監管層對於房地產調控的態度轉變，也是經濟形勢變化的綜合產物。時代的一粒灰，落到這個行業身上，同樣是沉重的一座山。
從長期看，近年來中國明確堅持以供給側結構性改革為主線，“促改革”成為各大重大工作，依靠房地產實現穩增長的“老路子”已難以為繼，但在朝新消費、新制造以及新城鎮化轉型的改革大環境下，房地產若出現問題也不利於改革。保持平穩健康發展是必要前提之一。
2020年受新冠疫情影響，國家一季度GDP同比下降6.8%，期間國內主要以加快復工復產復商復市為經濟重心；隨着經濟運行呈恢復性增長和穩步復甦態勢，發展韌性和活力再次彰顯，二季度GDP增長3.2%。
按照植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平的觀點，中國在疫情防控方面的“先進先出”，同時中國財政政策和貨幣政策齊發力支撐有效內需釋放，加速了中國經濟循環重啓。由於增速反彈幅度超預期，瑞銀等機構近期已開始上調中國全年GDP增速預測。
儘管如此，中國經濟當前仍面臨多方面的壓力，包括疫情後續影響，中美貿易摩擦以及自身供給側結構性改革向深水區推進等。包括連平在內的經濟學家都認為，國家要找到準確的抓手，調節政策需要更具針對性。
這種舉措包括支持新型和傳統基礎設施建設的投資以及支持消費，提高支持中小企業的力度等。此前7月21日，國家最高領導人也表示：“我們要逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。”
在針對性轉型發展的過程中，資金過多流入地產，房價過快上漲對於實體經濟都會造成一定的擠出效應，不利於長遠發展。二季度以來，深圳緊急自查房抵經營貸款違規流入房地產市場，以及最高法從司法層面防範炒地炒房行為等，都是在保障改革的方向不發生偏差。
從短期看，在二季度經濟增長由負轉正之際，房地產實際上是反彈最快的行業之一。
上半年全國固定資產投資（不含農戶）同比降3.1%，降幅較一季度收窄13個百分點；房地產開發投資增長1.9%，一季度則為降7.7%。全國商品房銷售額6.69萬億元，下降5.4%，降幅較一季度收窄19.3個點；其中住宅銷售5.96萬億元，同比僅下降2.8%。
期內房地產融資環境相對友好，包括首套房和二套房貸平均利率較2019年底下降約25bp，房企內地信用債累計發行額3581億元，同比增長13%；100個大中城市土地供應面積同比增長8%，尤其是一線城市供給增速達29%，同時房價整體也出現增速企穩，一線城市房價增速也連續四個月保持回升。
但正如所有物極必反的案例一樣，在反彈過程中，部分城市的房價升溫過快，甚至出現了加速現象，顯然已經背離了“平穩健康發展”的調控出發點。比如在參加“724”座談會的10個城市中，深圳於3月新房、二手房價格環比領跑一線城市，6月新房價格同比增速領跑一線城市；南京4月新房價格環比增幅領跑70個大中城市。
無論出於長期抑或短期考慮，對房價過快上漲的城市，監管層有必要推出嚴控政策。從調控工具的角度看，過去幾年房地產調控以“限購、限貸、限價、限售”為主要措施，加碼也基本體現為在這些短期干預措施上進一步收緊，比如提高購房門檻，加強銷售價格管理，加劇交易環節稅收負擔等。
目前的調控最突出表現為解決房價問題，由於資金源源不斷流入熱點一二線城市，房價成為貨幣現象。而限價導致部分新房出現價格倒掛現象，包括深圳金融街華髮融御華府、南京江畔都會上城等。
這引申出一種新的思考：調控要解決的或許是住房問題而非房價問題。
大約在2016年，時任央行行長的周小川提出不能老用貨幣政策，貨幣政策只能解決總量問題，沒法解決結構性問題。如今重新回頭審視，這是一種清醒的認識。
國家在供應層面也有意識地嘗試解決結構性問題，表現為近年來多渠道保障住房供應與保障體系，探索形成“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的良性發展格局。
其中調控的重心仍集中在中端層面，但在限價、限購等短期干預之上，仍要呼籲長效機制落地，通過短期疊加長期的組合拳，實現多渠道保障住房供應。
值得一體的是，在“724”座談會上，韓正在強調金融、土地、財稅等調控政策之後，同樣強調要做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造，着力解決城市新市民和年輕人住房問題。
成見 | 置身於龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。