編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 採訪光大養老董事長趙澤輝的地點定在北京市西城區中海國際中心。在接待廳的沙發上，旁邊的工作人員貼心提醒趙澤輝還在開會。
沙發前面的茶几上整齊擺放着茶具、茶葉，茶香清新瀰漫，沁人心脾；後面是一扇寬大的推拉窗，視野極好，俯瞰外邊的景色，一覽無遺。
但旁邊的顯示屏吸引了更多注意力，屏幕上羅列出各項經營數據，運營牀位數23442張、運營機構總數79個，進入城市29個……
自2016年收購北京匯晨以來，光大養老經過短短幾年的項目佈局、併購、重組，現在已經成為了國內頗具規模的養老產業集團，發展速度令人驚訝。
短暫等待後，趙澤輝進入會議室，打了招呼，並表示歉意。今天他的行程排的很滿，剛開完會，卻不見一絲鬆弛，顯然還處於高度集中的工作狀態。
疫情下的養老業
趙澤輝很有條理和層次，喜歡通過分類分點的方式闡述看法和觀點，這是和他對話的最直觀感受。
話題由疫情對養老行業的影響聊起，我們想知道這位業內權威人士對疫情衝擊的看法。
“這次疫情對養老行業衝擊還是比較大的。”趙澤輝坦言：“養老機構不能對外正常營業，春節是入住率上升最快的時間，入住率卻上不去，對經營產生很大的影響；防疫物資又導致成本增加，員工長期在院裏工作不能回家，也導致人力成本增加。”
收入和支出一減一加，趙澤輝表示，很多經營養老機構的企業面臨損失和現金流壓力。
順應話題，他繼續談到疫情對機構養老和居家養老兩種不同模式的影響。
疫情封院期間，大部分的老人在院裏居住和生活，養老機構依舊能繼續提供養老服務，“所以這次疫情對機構養老的衝擊不是很大，只是影響了一部分收入和利潤。”
不過對於居家養老而言，局面大不相同。
“因為有了疫情之後，小區實行封閉式管理，居家養老服務就是0，不讓進出，所以影響非常大，導致大批居家養老公司倒閉。”
有感於此，趙澤輝認為提出居家養老業務模式要適應改變。
他用教育行業進行類比：“現在的教育是線下不行，就得線上。”居家養老需要利用智慧養老的一些科技手段，在人員不能進入小區的情況下開展服務。
話題轉至光大養老疫情下的經營狀況，趙澤輝介紹，此前封院期間光大養老做到了零感染，5月份光大養老國內大部分機構逐步恢復正常經營。
老年人身體抵抗力較弱，在海外尤其是美國出現大量養老院老人感染去世，而國內東北區域也出現了一宗養老院被感染的案例。
對安全生產的重視和敏感性，是零感染的重要因素，趙澤輝給出答案。
一直以來，無論是從防火、食品安全還是醫療安全或各種傳染病的控制上，光大養老都高度重視。疫情突發之後，光大養老進一步加大了安全保障力度，此外還實行封院管理，並嚴格執行。
此外，趙澤輝還提到，1月份封院以來，光大養老北京地區的部分員工已經有4-5個月沒有離開過養老機構，實現零感染與員工的付出密不可分。
“所以我們在疫情（期間）沒有出事情，也是必然。”趙澤輝的語氣中透露着對抗疫工作的滿意和肯定。
“魚與熊掌”的選擇
談完疫情這個比較沉重的話題後，我們轉移到了光大養老的發展戰略上。
在智慧平臺系統的中國版圖上，光大養老項目沿雲南騰衝到黑龍江佈局，項目大部分集中在分佈線東邊，西邊是較少的。
“主要是看老人比較聚集的地方，另外也要考慮社會基礎和養老觀念影響，可以接受到機構養老的方式。第二，從經濟上也能夠承受機構養老服務的標準。”綜合考量老年人人口占比、養老觀念和支付能力等因素後，趙澤輝認為現階段西部養老項目比東部少是必然的。
“原則上地級市以上的城市，如果有條件都進入。”這是光大養老的佈局理念。
趙澤輝透露，光大養老已經在西南地區的重慶落子，西安、銀川、新疆、雲南等區域也都在佈局中。
很顯然，光大養老目前正處於快速擴張階段，短短幾年內運營牀位數就達到25，000+，目前國際上最大的養老機構運營牀位數在8萬-10萬張之間。
光大養老會不會一下子把步子邁得太大了？含蓄地問到前期投資和盈利問題。
“盈利是養老企業非常難的一個問題。”趙澤輝絲毫不介意提起養老痛點問題，表示新開機構大概面臨3年虧損期，將來要達到3萬到5萬張牀位數的規模，就得處理好規模和效益的平衡。
規模和效益有點魚與熊掌的意味，短時間內難以兼顧，除非出現內部模式的創新，或者類似於資金、客戶資源等外生動力的推動。
趙澤輝透露，在產品方面，要堅持輕資產為主的路子。
光大養老的產品模式主要有三種：公建民營、租賃物業和委託管理，通過這些模式，光大養老減少前期重資產投入，實現品牌輸出和輕資產運營。
“養老+”盈利孵化術
趙澤輝判斷，這次疫情過後，養老行業兼併重組機會應該很多，他表示下半年光大養老會嘗試一些收購和兼併，“會通過併購一些優勢企業，或者盈利性的機構，通過成熟院去帶新開院。”
同時，他亦補充光大養老會涉足一些養老的上下游和相關產業，以提升養老機構的盈利水平。”
這裏提到的養老上下游產業，包括了保險、家政等。
2019年11月，光大養老完成重組，光大集團旗下的光大金控、光大保險、光大實業正式加盟。光大保險的客戶資源、光大實業的家政業務跟養老業務實現協同聯動發展，從而提升整體的經營效益。
提到未來的目標，趙澤輝透露，光大養老目標成為國內的頭部企業之一，具備條件後登陸資本市場上市，未來五年準備做到全球領先的養老健康企業。
近些年很多大型房企宣佈進軍養老行業，打造“養老+地產”模式，問及光大養老是否擔心來自房企的競爭壓力，“我覺得沒有太大的競爭性，房企真正做養老服務不是很多。”趙澤輝表示，在養老健康產業上，相比於房企，光大養老更加專注一些。
曾在安邦、遠洋等房企擔任高管職務，趙澤輝深諳房地產行業對利益的先後考慮，他透露大型上市房企對利潤、回報的要求很高，但養老健康產業是一個長線投資，回報跟地產是沒法比的。
順着話題，問及趙澤輝從房地產行業轉行到養老行業的契機。
“中國的房地產業到了一定程度，這個行業的發展也不可能再像十幾年前那麼快了。”趙澤輝有些感慨。相比之下，他覺得養老產業是一個朝陽產業，國家高度重視，市場會更大。
“未來幾年將有3億左右的人羣，以60後、70後為主，面臨養老的問題，需要有一些頭部企業出來承擔這個（養老）工作。”
趙澤輝繼續暢談自己轉行的歷程，從他的話語中，養老健康是一個有前景但也更有挑戰和責任的行業，或許這也是吸引趙澤輝投身其中的因素。