編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 閆家瑞最近很忙。
7月一個微雨的早上，儘管上班才2個小時，他已經與幾位下屬開完了第一波會議，顧不上從沙發中起身休息一二。
從合生北京總部大樓一層辦公室往外，灰沉沉的天氣和漂浮的雨絲帶來了難得的清涼。街道上很安靜，僅留若干核酸檢測指導牌提醒着人們，這座城市近期突發局部疫情。
作為合生集團住宅投資事業部常務副總經理，閆家瑞分管住宅板塊工程、設計研發、營銷、資產管理、客服等多樣業務，下屬們需要經常向他請示意見。
能交給觀點地產新媒體的時間只有一小時，時隔一年未見，我們再次與這位老朋友談房地產行業，談合生，也談個人。
信心與變革
閆家瑞告訴我們，合生已經平穩渡過了疫情最嚴重的階段——從大年初三伊始，合生在幾天之內製訂了一套覆蓋了防疫、工程、銷售、執行、考核等工作的部署，甚至細緻到了每一個工班。
面對新冠肺炎疫情，合生始終保持着謹慎卻樂觀的態度：放大至時間與空間維度，疫情所帶來的影響不會太長。
這樣的信心既來源於對國家和政府工作的信任，也來源於合生連續三年取得增長的自家底氣。閆家瑞表示，今年亦有信心保持發展勢頭。
從最新的業績數據可以看出，在同行一片哀嚎，並將中期業績同比跌去大半甚至虧損的原因歸到“新冠肺炎疫情影響”的同時，合生上半年卻錄得綜合溢利約60%的增幅。與此同時，其上半年銷售額也同比上漲了14.6%，達到130億元。
“要相信政府的努力和成效，要看到購房者的市場需求並未消失。”對於新冠肺炎，對於公司上半年業績錄得15%的增幅，對於合生的很多已有成績，他表現得相當風輕雲淡：沒必要過分解讀。
他的嗓音低沉而厚重。辦公室裏清一色的實木傢俱上，堆疊了各式各樣的文件，一人高的發財樹疏疏落落，綠意舒展。
“企業需要選擇最適合自己的發展機制和發展模式。”閆家瑞指出，在未來一段時間，資金相對比較充沛、資金安全度比較高、融資渠道比較暢通的企業或是發展的好時機。
目前，境內融資在疫情前後變化不大；境外資金變多了，但卻難以入場。
他認為，香港等境外上市平臺此時是有優勢的——利用好境外發債既可以優化財務結構，又有利於企業佈局海外發展。
一個合格的管理人員，應該主動迎接變革，為公司打下更好的管理基礎。如何應對內外環境的變動，這要求閆家瑞在危機中保持理性思考。
他拋出了很多問題。
雖然疫情影響已暫告一段落，國家也給了相應的支持政策，但是如何利用好這些政策，為公司爭取更多利益，更好地保障客戶和業主的權益，他認為合生要做的工作還有很多。
對於成功，要看到成功的邏輯；對於失敗，要看到失敗的緣由。既要看到大環境中的種種不確定性並加以應對，也要從自身出發不斷自我變革和自我提升。
以補充“新血液”為例，合生自2018年啓動管培生計劃，招聘了上百個“合新生”，並分配到了不同部門。
通過高素質人才的引進、培養、成長，成為企業未來的中堅力量和領導崗位的儲備人選，同時優化人員結構、提高人員素質，這是合生的自我變革。
“居廟堂之高則憂其民，處江湖之遠則憂其君。”閆家瑞表示，合生亦希望能做出自己的貢獻：使用好、培養好優質的人才，為社會創造更多的就業崗位，給人才創造發揮的平臺。
至於“房住不炒”的政策基調，作為從業者，閆家瑞判斷接下來還是平穩為主。“沒有大偏差，為什麼要改變它？這是很正常的。”
他的判斷是有依據的。幾年下來，政策對於整個市場的健康平穩發展起到了積極作用，包括對於房地產市場的良性和長期的可持續性的發展，包括對於國計民生帶來的正面作用。
同時，雖然資金進入樓市越來越困難，但更多企業已經適應這項政策，並取得了一定的發展。
包括合生在內。
“在判斷一個事情的時候，要用理性的思維，有一定的分析和思考在裏面，想到這個事情本身背後的邏輯是什麼，而不是看它的表現是什麼。”
閆家瑞為自己倒了一杯水，兩個多小時的連軸發言難得停頓。他需要放鬆，也需要一點思考的時間。
片刻之後，他回答了我們臨時起意所提的一個問題：合生的多元化。
多元與不設限
雖然起家於住宅開發，但合生從來都不是一個“偏科生”。繼商業管理、物業管理、產業投資後，合生再一次進行了新嘗試。
觀點獲悉，合生將新增“股權投資”為公司的主營業務，其中又以高新科技、醫療科技類股權投資為主。
早在2016年12月，合生便確定了股權投資這項新任務，並於2018年、2019年均錄得淨利潤。一是通過一級市場私人股權投資以孵化和培育高科技投資業務板塊；二是通過二級市場股票投資，長期持有藍籌股等兼具現金分紅能力和隨時變現能力的優質股票。
截至2020年上半年，合生持有上市證券的未變現收益總額已超20億港元，綜合溢利預估達60%增幅。
如何在低息環境中管理流動性，為現金盈餘尋找更高的資本回報及穩定現金流？閆家瑞為我們詳細解惑：“於合生而言，股權投資是一種佈局、一種方式，但這種方式並不是單指在股票二級市場上收購股票。”
他提到，合生未來除了房地產主業之外，肯定還是要佈局一些相應的產業。例如，健康產業、養老產業、科技產業都會是可能的合作方向。
多元化的不只是合生的業務，還有合生的實踐路徑。以住宅開發為例，除了招拍掛、二級市場以外，合生的拿地方式和手段一直都有新嘗試，譬如合作、一二級聯動，但最終決策仍是謹慎的。
公司官網首頁，合生創展的願景是成為全產業鏈優質生活運營商——通過創新城市運營模式、多元化業態優化發展的戰略定位，最終成長為跨區域、跨行業、國際化的世界級企業。
至於如何多元化，閆家瑞也在思考這個問題：業務是否需要流量支撐？在遭遇線下流量滑坡後是否仍堅持原路？抑或根據正在發生的變化佈局新的產業和場景？
想明白了，才能更好地提升企業的可持續發展能力和抗風險能力。
新冠疫情也好，政策變動也好，閆家瑞始終相信，對於看好的市場、看好的項目，合生會堅決進入，自己不會給自己設限。
從2017到2020，今年已是閆家瑞與觀點對話的第三年。而伴隨房地產行業走過了20個春秋的博鰲房地產論壇，也見證了一批又一批地產人士的起起伏伏。
從合景泰富到合生創展，閆家瑞在地產圈浸淫十數年，每一年都會面臨一些變與不變。
隨着經驗的積累，對整個行業的思考與理解，對於工作本身的熱愛都在不斷地加深。但身處地產圈，身為管理層，做好經營管理和對工作的喜愛始終如一。
與合生共進退這三年，閆家瑞是管理者，也是同行者。儘管他已習慣於從管理層面來思考，但也沒有忽視來自執行層面的意見。
在北京總部大廈一層的個人辦公室，所有員工都可以隨時推門而進，與閆家瑞交流工作，在不經意的討論中，這裏甚至臨時徵用為會議主場。
短短的一個小時採訪中，我們先後見到了三波不同的面孔。在下屬面前的閆家瑞，沉穩、從容，幾番笑談，便敲定最終方案。
多元化之外，閆家瑞頻繁提起了另一個關鍵詞：信息化。
他向我們介紹，合生自行開發了關於商業管理、物業管理的APP，如“合生通”等，藉助信息化快速提升了物業管理質量，並更好地支撐對業主的服務。
在未來的競爭中，信息化手段能夠建立比較好的競爭優勢，區別於一些傳統物業或者商業管理手段，同時最終要體現在經營成果上。
以線上售樓處和直播賣房為例，目前來看只是一種噱頭抑或是一種手段。如何從打廣告落實到賣房，落實到企業經營數據上，做到有投入必有產出，這仍需要地產同行不斷努力和突破。
閆家瑞強調，真正打通背後的交易全鏈條，打通前端的手段和後端的交易環節，這才是作為企業在未來利用信息化手段能夠取得的競爭優勢，而合生正沿着這條路穩步推進。
以下為觀點地產新媒體對合生集團住宅投資事業部常務副總經理閆家瑞先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：從個人、公司或者從社會層面上來說，您覺得過去一年最大的變化在於哪些方面？
閆家瑞：有變化也有不變。不變的是：不管是做哪一個方向的管理工作，還是負責全面管理，我始終在房地產行業裏面。
這十幾年也看到了整個行業的變遷，隨着每一年工作經驗的積累，包括對整個行業的思考、對工作本身的熱愛都在不斷加深。
有變化的是每年的市場情況，包括公司的經營目標、行業的起起落落。
作為自身，適應這種變化，在思維上和行為方式上積極求變，才是對工作、對行業、對公司的積極態度。
如果始終抱着一種思維、一種習慣、一種模式，可能自身的適應能力，或者對於公司整體對變化中的應對能力會起到反作用。
觀點地產新媒體：如何積極主動地應對過去一年的市場變化？
閆家瑞：大家都知道今年的大環境，包括很多黑天鵝事件，疫情的影響，全球經濟的影響，中美關係的影響，對房地產是有很大的外部環境方面會帶來的改變，是近些年來沒有過的改變，甚至超過了08、09年。
這確實對行業帶來一定衝擊，對各行各業都帶來了衝擊。
在這種衝擊面前，應該主動想一些方法。不管政策是松還是緊，外部環境是友好還是不友好，房地產行業始終存在需求，不會消失。
以合生為例，我們從大年初三開始就已經部署了。面對整體嚴峻的形勢，我們採取了很多科技手段。很多公司都建立網上售樓處，但是關鍵在於建立之後的細節如何落地，不是說建立一個網上售樓處、做做樣子就算了。
針對外部、對疫情所帶來的銷售衝擊，外部客戶是通過什麼手段和方式去發動？利用科技手段建立所謂的VR開發或者網上售樓處，只是一個手段的展現。
但是，接下來通過大量工作，如何去找到外部客戶、找到目標客羣，如何把相應的一些合作的渠道公司有機地串聯起來，這需要線下做很多工作——包括配合什麼樣的政策，同時發動內部客戶、員工、老業主，這個是有基礎的。
再配合什麼樣的動作，由誰執行、效果如何、誰來監督、如何考核，一系列的手段在幾天之內就制訂出來，通過有效的手段保證我們平穩地度過了疫情最嚴重的階段。
雖然國家給了相應的政策，但是這些政策如何利用好，為公司爭取更多利益、保障客戶和業主的權益，我們要做很多工作。我們和總包單位，甚至到每一個工班溝通協調，克服困難恢復工程、推進進度，同時確保質量。
觀點地產新媒體：疫情過後，房地產行業會發生什麼樣的變化？
閆家瑞：首先說疫情是常態化，不是疫情過去就回到以前了。
疫情對這個行業產生了一定衝擊，未來整個發展趨勢會不會產生一定的變化，這個不好說。
在之前的時代，某些路能走得通，但是未來大家要重新審視一下，基於行業發展的趨勢，自身企業採取什麼樣的發展模式，是激進？是保守？還是穩健？
對企業多元化的佈局上，到底怎麼樣多元化？可能這場疫情帶來深刻的變化，比如文旅需要流量支撐，但是線下流量消失、減少的情況下，這些佈局是部分是還要按照這條路去走？
根據變化，相應佈局到哪些產業？場景是什麼樣的？需要線下還是線上流量支撐，企業在多元化的道路上採取什麼樣的模式？進入什麼樣的行業和產業？這些都需要大家反思，以便更好地提升企業的可持續發展能力和抗風險能力。
觀點地產新媒體：全國多地土拍市場回暖，很多企業都高價拿地。
閆家瑞：第一，企業自身的發展需要，是正常的。到了一定階段，土地儲備肯定要補充。一線城市、重點城市是各大企業非常看重的市場，競爭肯定會激烈。好東西大家都想要，這是市場原則的體現，不必過分解讀這個事。
從市場資金來講，國內外目前的金融政策造成了全球經濟的貨幣資金流動性比較充足。資金都有避險的需求，個人也好，企業也好，房地產承載了一定的避險功能，資源和資金可能更加傾向於一線城市核心地段的核心資產。
合生看重的核心城市、要進入的核心城市，或者已經有佈局的核心城市，肯定要深耕。
第二，企業要量力而為，如果有合適的地，我們肯定在不斷地研發，不斷地跟進，包括我們拿地的方式也很多元化。
除了大家看到的正常的招拍掛、二級市場以外，比如合作，比如一二級聯動，一直都有嘗試，跟蹤的項目很多，最終我們決策會相對比較謹慎。
看好的市場、看好的項目我們會堅決進入，但是我們自己不會給自己設限，如果有好的機會，肯定是要抓住的。
觀點地產新媒體：您剛才提到企業拿地，包括樓市發展，很多都是資金避險，還有企業拿地節奏的問題，怎麼看今年海內外的融資環境？
閆家瑞：國內的融資環境，疫情前和疫情後沒有太大的變化，因為國家相關政策沒有太多變化，相反對於資金進入房地產還是出臺了更加細緻的管控措施。
國內的融資市場，對於企業的融資要求和條件越來越嚴格了。企業是不是健康，會決定未來的發展，包括境內的融資渠道是不是暢通、融資手段是不是豐富，這可能會對企業提出更高要求。
當然也跟企業自身情況有關，比如有相應的優質核心資產，獲取融資的渠道或者途徑相對更加方便一些。
從境外來講，現在境外的錢很多，也很便宜，關鍵在於境外的錢很難進來，所以一些企業發境外債的成本是在降低的，包括通道相對暢通。
這個過程中，如何利用好境外發債，對於在海外上市的公司，比如說港股上市或者其他的市場上市，利用好這個渠道優化自身的融資結構，降低企業的財務成本、運營成本，可能會有一定的積極作用。
另外，對於企業海外佈局，比如有海外投資需求的企業、多元化的企業，可能通過這種方式把錢用到企業發展上去。
第一，要看到不同融資渠道融來的錢如何使用？第二，也要看到發債的規模，發債的水平，給你自身能夠帶來什麼？一方面是發展的需要，另一方面是財務結構，提升自身管理效率。
觀點地產新媒體：合生計劃增加股權投資的業務，重點佈局高新科技、醫療科技類。現在進入醫療股還有高新企業產業會不會股價偏高，是否與公司業務相結合？
閆家瑞：合生創展是一個多元化的公司，企業發展到一定階段，肯定想採取多元化的路線，這個是正常的。很多企業走到了多元化的這條路上，但是如何選擇多元化，每個企業的判斷是不一樣的。
對於合生來講，未來除了房地產主業之外，肯定還要佈局一些相應的產業。股權投資是一種佈局、一種方式，但這種方式並不是僅在二級市場上收購股票。
我覺得大家的解讀不能太片面，就好像買房子，什麼時間都有人說現在市場是高點。為什麼總會有人覺得買的合適或者不合適，這是根據投資判斷和投資決策決定的。
第二，除了股票二級市場之外，也會投資比較看好的產業或者企業。我們採取很多的方式方法，比如合作，從而形成特有的發展模式。這塊會有一定的佈局，帶來的收益肯定對公司、對股東、對投資人都要有交代。
這幾年合生一直在穩步增長，所以我也希望大家在判斷一個事情的時候，要用理性的思維，有一定的分析和思考在裏面，要想背後的邏輯是什麼，而不是看錶現是什麼。