觀點地產網訊 驚蟄剛過，又到了房企們向媒體和投資者們提交成績單的時候。
由於疫情影響，各家紛紛選擇將業績會搬到了線上。3月10日下午，寶龍地產控股有限公司、寶龍商業管理控股有限公司先後召開2019年全年業績公佈投資者推介會。
除了身兼寶龍地產總裁、寶龍商業董事長雙重身份的許華芳出席之外，現場還看到了寶龍地產副總裁兼CFO廖明舜、副總裁兼資管中心總經理黃文鍾以及資本部總經理劉泊暘；寶龍商業這邊，則有首席執行官張雲峯、副總經理龐夢軒、財務管理中心總經理溫海霞出席會議。
雖然會議氣氛難比往年，但這似乎沒有影響到許華芳的心情，一身直挺的黑色西裝，一如既往的笑臉，看起來他心情不錯。
值得一提的是，這是寶龍商業上市以來首次召開業績發佈會，同時也是許華芳首次同時參加兩個上市平臺的業績發佈會。
“我其實很想和大家現場面對面去交流，但是在這個非常時期，也只好用雲路演的方式來向大家彙報了。”沒有太多意外，兩場業績會均是由許華芳開場並總結2019年的企業業績。
於2019年，寶龍地產錄得總收入約260.42億元，同比增長約32.9%；實現年度利潤約60.18億元，同比上升約65%；毛利約為94.83億元，同比增加約25.6%。各項財務數據中基本以增長為主，有所例外的是，其去年毛利率為36.4%，同比下降了約2.1個百分點。
與寶龍地產業績會上稍有不同，在寶龍商業的業績會上，許華芳的開場白除了照讀資料外沒有太多話語，而是將更多的時間留給了張雲峯等人。“寶龍商業作為一個新上市的平臺，也希望大家能夠多多熟悉我們這個新的團隊。”
“商業地產商”的標籤是市場對於寶龍的共識，如今隨着商業管理平臺的上市，無疑也給眾人增加了一條透析寶龍地產業務與商業板塊的渠道。
地產目標回調
“上市十年”“商業分拆”“落戶灣區”……對於寶龍地產而言，2019年的關鍵詞不少。
前兩者顯然已經是“完成時”，因此，需要預判未來的投資者們顯然更為關注寶龍地產在大灣區的佈局策略。
雖然去年11月才首次落子大灣區，但在不到兩個月的時間裏，寶龍在珠海的拿地投入已經超過了50億元。
頻頻出手的背後出於何種考慮讓人好奇。以至於業績會剛剛進入提問環節，便有投資者率先發問：“寶龍未來在大灣區的發展方向是什麼，未來會有多大的投資比例向該區域傾斜？”
“廣東地區我們肯定是重視的，春節前我們剛在大灣區成立了獨立的事業部。”許華芳坦言說道。緊接着，他話鋒一轉：“但這個區域想要達到像長三角的戰略高度，我想也還沒有到那個程度，現在還太早。”
簡單幾句轉折已然表明，寶龍未來的發展重心依然會集中在長三角區域。
“戰略比例的話，大灣區我希望達到的是30%左右。”許華芳進一步透露，除了珠海以外，寶龍如今在中山、佛山、廣州三地已經有明確意向的項目在洽談中。
儘管拿地速度不慢，但在“外來戶”寶龍看來，珠三角的“地產玩法”仍是有些陌生。許華芳也坦言道，大灣區的突破既是一個機會，同時也存在着不小的難度。“我們對回報率有一定的要求，而說句心裏話，廣東這邊算賬要比長三角難。”
雖然寶龍在大灣區投資比例遠低於長三角，但與此同時，大灣區的平均成本則是遠高於長三角。數據顯示，寶龍地產2019年在長三角投資金額為81.9%，平均成本為5318元/平方米；大灣區的投資佔比為12.8%，平均成本達到了7133元/平方米。
2020年裏，寶龍地產1331億元可售貨值中，有超過80%位於長三角。而大灣區僅有1.2%，低於海南、海西環渤海等區域。從地產行業的開發週期來計算，2020年裏大灣區仍然難以在寶龍地產的整體銷售中做出太大貢獻。
說到可售貨值時，有投資者注意到，按照寶龍地產今年750億元的目標和1331億元可售貨值計算，其2020年的去化率只有56%，而這一數字明顯低於2019年67%的去化水平。
對此，許華芳笑答道：“750億主要還是一個給市場的承諾，也是我們務必會做到的一個保底。”他直言道，寶龍地產內部的目標肯定比這個數字高。“其實我們最初定的目標是800億的，但是考慮到最近疫情影響，最終還是穩妥一點，將目標回調了50億。”
商業管理首秀
相比起上市十年之久的地產平臺，第一次公佈“成績單”的寶龍商業則是一切都讓人感到新奇。
或許正因如此，參會投資者們的提問顯得有些五花八門，具體涉及到了財務、佈局、經營模式、受疫情影響程度……而不論投資者問哪一方面的問題，許華芳都會先做回答，然後再由其他管理層進行補充。
據介紹，寶龍商業在2019年裏錄得收入約16.21億元，同比增長約35%；利潤約為1.79億元，同比增長34%。其中，商業運營管理服務方面收入約13.35億元，同比增加36.3%。住宅物業管理服務方面收入約2.85億元，同比增加29.2%，增速低於商業運營部分。
不難看出，雖然分拆時寶龍將物業管理部分也放到了新上市平臺裏，但商業運營管理部分仍是寶龍商業的“主營業務”。
“今明兩年會是寶龍商業豐收的年份。”
和地產上的“中規中矩”不同，首次擔任董事長的許華芳給寶龍商業定下“2025年150個在管項目”的任務。具體來說就是，自2020年開始，作為母公司的寶龍地產每年會將不少於10個商業項目交於寶龍商業進行管理。
從之前的發展速度來看，這一目標對於寶龍地產和寶龍商業來說都是一個不小的挑戰。
截至2019年底，寶龍商業的在管項目共有102個，其中商業在管項目和住宅在管項目各有51個。而在2015年-2019年五年時間裏，寶龍商業共新增了27個項目，年均增長5.4個項目。
換而言之，許華芳要求寶龍商業在接下來的五年裏增速要比上一個五年翻一番。
除此之外，寶龍地產作為寶龍商業項目拓展的主要來源，商業平臺的發展目標無疑也會對母公司的發展增速形成倒逼之勢。
“母公司和管理公司的戰略是同步的。”許華芳表示，管理公司也將遵守深入滲透長三角、珠三角的佈局策略。按照許華芳心中的計劃，在那“150個項目”的目標裏，將會有至少100個位於長三角區域。
根據開業計劃，寶龍商業今年會有11個新項目開業。而為了能夠加快擴張速度，寶龍商業今年還計劃要收購一到兩家商管公司，以此來新增不低於50萬平方米的在管面積。
談到此，張雲峯接過了話頭指出，疫情對於商管公司的影響是十分明顯的，也正因為如此，對於正在洽談收併購業務的寶龍商業而言反而是一種利好。
不過，他也承認，疫情對於公司收入造成了不小的影響，其中2月份停車場裏的車流量銳減了80%左右。“所以，我們今年最大的任務之一就是保經營。”
問答上篇：寶龍地產控股有限公司2019年業績發佈會現場
現場提問：寶龍在大灣區以後的發展方向什麼樣子？往後投資比例可能會有多少會集中在那邊，大灣區什麼一個想法？
許華芳：謝謝您的問題，首先是大灣區，我們剛剛在春節以前，在這成立了一個獨立的事業部，也希望他作為公司的一個更大的發展往前推進，對於未來是否能跟長三角對比，我想現在還是早了一點，還沒有到那個程度，因為說心裏話，廣東的這種算帳比長三角更難算，相對來講，我們公司對於回報率要求高一點的。
所以，我有一個理解，就是廣東肯定就是我們比較重視的。但是，你要放在戰略，要是比例多少呢？我個人有一個理解，未來希望可以是30左右，就是作為我希望的。
但是，要有一個過程往前走，我們現在大灣區事業部成立了以後，整個拓展力度也是很大的，我們最近可能在珠海是會繼續延伸，中山，我們在佛山，還有廣州，這4個地方，我們現在都是有明確意向項目在具體在洽談。我們希望在今年也是作為重點也是突破的機會，難度是存在的，我們是會全力以赴地去打造，這個是一個概念。
現場提問：想問一下在拿地方面有什麼可以分享的？第二個問題，寶龍去年也是做了一些公司架構調整，想問一下，投資事業部按照許總將來的想法，可能大概是會側重於什麼方面的投資？
許華芳：謝謝您的問題。我認為兩個維度看一下，第一個就是你企業有沒有這個勾地能力，我們現在大概有20幾項目還是在談的，談的比較深。客觀來講，現在有個趨勢，其實長三角是個很成熟的地方，這以前大家都是知道的，就是大家關注度比較分散。但是，現在發現其實很多地方真的不好，所以，大家精力開始回到更好地方去，所以，我們也是最近看到了，就是房地產市場這個情況還是長三角還是競爭比較的激烈。所以，我們其實最近沒有拿到什麼地。我認為大家要堅持自己的戰略，然後，時機還是非常的重要。
整個行業的合作的趨勢還是非常的明顯，像我所說長三角項目，哪怕就是商業項目，還是有時候有同行衝進來，這種合作機會還是存在的。
現場提問：請問公司未來三年銷售規模是多少？第二個是，公司在2020年至2021年生產開業數量比之前中期多，是否代表2020年，還有2022年，租金增長的預期，比2019年週期預期要提高呢？大概未來預期增長是多少呢？
許華芳：我們其實在去年的發佈會很明確地表達了兩個增長率的3年規劃，第一個就是銷售，我們希望未來3年複合增35%，還有就是複合增長率25%，這個是一個指標，今年目標跟去年比較一下，我們就是25左右一個增長率。一個是因為去年增長維度比較高，第二也是考慮這個疫情，所以有所保守，我們也是希望可以達到我們的預期。第二個開業的情況，確實在整個的商業開業，未來今年明年都是寶龍開龍豐收年，我們今年有11個，明年初步排下來也有15開業項目，兩年都是肯定超過10個。我們對於明年的這個目標的增長有信心。
現場提問：第一個問題關於銷售，今年的這個目標750億對應1331億可售資源，去化就是56%左右，對於去年65%的去化率，其實降了很多。如果是市場好，那麼，許總心目當中樂觀目標是多少呢？
許華芳：謝謝您的問題，750億這個是要給大家承諾的，我們也是要務必達到的一個目標。我們內部肯定還是更加地努力地往前走的。其實我們之前定的是800億，但是，我們還是考慮最近疫情，確實影響比較大。所以，還是先少50個億，就是買一個保險。那麼，如果是整個市場可以好轉，我也是相信整個銷售的增長還是會提升的。雖然我沒有辦法給一個很準確的數字，但是承諾大家750億是保底，我們也是希望做的更好。
現場提問：今年公司推盤節奏是什麼樣子的？
許華芳：我們一季度就是供貨15.9%，二季度就是31.4%，大頭還是三四季度，就是超過了54%。我的理解是這個樣子的，有一些同行還是比較的樂觀的，我個人習慣是不悲觀不樂觀的態度。基本上我們上一週的人流已經回到七成了，我們也是希望在未來2周時間內可以恢復到正常。
現場提問：截至2019年底，公司已售未結轉金額，權益比例，毛利率是多少？第二個問題，公司預期未來毛利率變動趨勢如何？
廖明舜：這個問題我回答一下，我們2019年已售是348億，那麼，毛利率還是33%到35%之間，未來也是34%，35%左右。
問答下篇：寶龍商業管理控股有限公司2019年業績發佈會現場
現場提問：第一個關於公司一箇中長期戰略，第二個問題就是關於發展。剛剛也是提到了就是2020年將會有一些重大的突破，能否詳細分享一下這個情況。重點關注什麼地區的項目？如果是收購來講，重點關注是什麼指標呢？
許華芳：謝謝你的問題我想簡單介紹一下，我們的張總也是要多表達。從總的公司商業集團整個發展，還有上市是一個很重要的契機，是對於整個發展的對外整個目標，還有整個團隊的穩定性，還有信心都是有很大的支持，我們整體想法這樣一個概念，就是母公司跟管理公司都是戰略同步，就是在長三角跟珠三角這兩個大區裏面深度滲透。
這個是一個概念。總的設想是母公司在未來5年內平均每年是會超過10個商場，也就是說不低於10個，不低於10個商場是會提供給到管理公司來管理。我們也是希望在未來，平均到5年也是能夠有達到50個，這個能夠給我們補充的。所以說，如果按照這個簡單數學理解一下，2025年希望可以到150個管理的一個商業的商場的規模數。那麼，以長三角為目標，就是100個。
張雲峯：好的，我補充一下，關於外拓，首先，我們關注的對象，第一層區域上面就是關注江蘇，浙江，廣東，以這三個地方為主。第二個，就是對於在疫情情況之下，有一些更好的機會，從併購上面來說，對於我們來說就是一個小小的利好。
現場提問：想問一下中小商管公司在疫情影響之下的生存狀況，第二個問題，就是公司持有大量現金，想問一下公司收併購計劃，還有公司做收併購計劃是會看什麼指標？
許華芳：你好，這個疫情首先就是直接衝擊其實就是商戶，商戶遇到不是經營的問題，遇到就是一些現金流的問題，所以說，在這一次疫情的時候大家可以看到相對來勢大型的集團商業公司，還有地產公司，都是給出的商戶一些扶持政策，這個裏面應該來說我們寶龍地產在全國性公司最早的。
張雲峯：補充一下，其實對於現在的情況來說，中小商管公司他面臨的風險我覺得第一個，就是原有管理項目以及項目本身不確定性，收入不確定性都是會增加。第二個，有一些商管公司如果是採取整租的模式，由於這個疫情造成了租賃議價缺失，就會造成整個公司的虧損。從目前看一下，那麼，相對來說，那麼，我們整個鎖定的標的更清楚就是希望立足在長三角，在江蘇，在浙江，在廣州可以實現今年這樣一個收併購。
現場提問：請問疫情之下停車場流量租金收入有沒有受到影響？
張雲峯：我來回答一下這個問題，整個2月份，停車場來講就是銳減，整個2月份整個車量下降了80%多，也就是這一部分停車場收入損失了80%左右，這個就是損失很大的。
現場提問：住宅物業毛利明顯偏低，公司打算如何改進？
許華芳：住宅物業，我們還是比較大提升空間的。首先就是體現在我們毛利率就是低於他們的，當然，我們比他們低的還有，他們的收繳率都是90%以上。而我們去年整體的就是85%，就是住宅物業管理這一塊兒85%，三月份，其實我們現在已經定在了99%以上了。