觀點地產網 11月中，天空一片耀眼的藍，有陽光。上海，這座令人矚目的“魔都”，在觀點商業年會期間，給面子地維持着好天氣。
對於這座金融大城來說，向來不缺少商業地標——上海恆隆廣場、K11、國金中心、美羅城等商業物業，不斷賦予這座城市驚喜。
成就一個優秀的商業，從來不是一個簡單的命題。“商辦地產是一個大的概念。比較來說，寫字樓、共享辦公、長租公寓的運營都比零售容易一點。一個幾萬平米的商業空間，可能涉及餐飲到時尚品牌等一百來個租戶。”
回答疑問的，是百聯資控副總經理楊斌。半小時前，他剛結束完一場對話，撥冗與我們進行一段關於商業的交流。
儘管相較於同行，國企出身的百聯資控略顯低調，但無礙它自身關於商業存量的不懈探索。據瞭解，百聯擁有處在上海相對核心位置的數百萬平米的存量，幾百處物業，而百聯資控是百聯集團挖掘存量資產價值的全產業鏈的商業不動產平臺。
“我們叫一個平臺兩條業務鏈。”楊斌介紹，在百聯資控的兩條業務鏈中，一條是商業管理運營平臺，覆蓋了從社區商業、時尚街區、創意辦公、體驗型公寓、主題產業園、購物公園在內的六個產品線的專業運營能力；另一條是打造“投融管退”專業能力的投融資平臺。
我們的交流，圍繞這“兩條業務鏈”展開。而在此期間，“運營能力”是楊斌使用的高頻詞彙。
“運營能力很考驗存量時代的投資機構，地產基金需要具備專業的運營能力，才能給投資者帶來價值。”楊斌反問，僅僅有資產沒有運營能力，投資機構又怎麼能相信你能給資金帶來回報呢？
“所有投資者的邏輯都一樣，一定要讓資產有回報。怎麼有？運營能力很重要。”
所以，百聯資控將運營能力擺在重中之重的位置，無論在物理空間改造、創意設計、業態規劃、還是招商運營，百聯資控都有自己的團隊。
但一切運營能力的前提，在於前期對物業價值的專業判斷。“商業動輒十幾、幾十億的投資，不能有半點失誤，一旦錯了就要承擔投資失誤的後果。所以，一開始就要對物業有前期判斷，進行很多細節的考量。”楊斌認為，要“以終為始”避免投資失誤，單純從投資和財務回報的角度來判斷會出現問題。
聽起來，百聯資控對於資產的選擇有很嚴苛的標準，我們追問具體的條件有哪些？“位置對商業地產來講至關重要，一線城市或新一線核心商圈是我們看好的。”雖然由於時間掣肘，無法一一贅述，但還是從楊斌口中瞭解到百聯資控眼中的標準：位置、樓層數、地鐵、人羣消費數量和能力、周邊產業佈局、未來區域規劃......
值得一提的是，在商業管理運營平臺之外，百聯資控還是一個具備“投融管退”專業能力的投融資平臺。
“我們不能依賴於傳統的債務，一方面是資金使用上會受到限制，另一方面是企業運營內部對於負債率的要求。”楊斌表示，這就要求百聯資控通過市場化的方式，與一些優質的投資機構合作，共同挖掘存量資產的價值，將資產價值最大化釋放出來。
“百聯雖然是國企，金融環境還可以，但仍然選擇走市場化的道路，不會簡單用傳統債的方式，要通過股的方式尋求合作。”
當然，對於合作伙伴的選擇，百聯資控也有幾個維度的標準。具體而言，第一是像wework一樣的世界級行業知名平臺公司，強強聯合，以百聯為主CO-Branding；第二要求具備資源或運營能力；第三則是像養老、保險此類具備金融資源的投資機構。
楊斌告訴我們，百聯資控在上海的一個存量改造項目已經在去年投入運營，今年12月將有兩個項目投入運營，明年將有5個項目投入運營，未來五年運營面積將達到將近100萬平米。
與此同時，百聯資控亦在籌備一隻商業不動產併購基金，規模約60億元，爭取5年之內增量資產管理規模達到100億元，存量管理資產達到100億元。