商業之難，難於理解

“商業項目難在哪？”華夏幸福產業新城商業事業部負責人率先發問。

在上海靜安崑崙大酒店的四十層，嘉賓們聊得熱絡，一年一度觀點地產的商業年會上，商業地產大咖們在餐桌前紛紛討論了個人對商業的見解，對未來的預判，亦或是在商業地產行業中數十年摸爬滾打後的諸多感言。

但關於商業困境，大家都承認的一點是，“其實難就難在企業有多少資源、操盤者是不是理解這個項目，團隊的DNA和能力允許我們做成什麼級別的東西，這個尤其重要”。該負責人首先拋出了答案。

據悉，截至目前，華夏幸福產業新城的商業項目已落地七個城市，運營面積達到108萬平方米。但與大多數的商業地產不同，華夏幸福的商業項目是在產業新城的基礎上建立起來的，有觀點認為，其所打造商業項目更像是產業新城的配套產品。

但商業部分是華夏幸福“建城”過程中不可或缺的一部分，它是打造一座魅力城市的必然投入，與產業新城是相互補充、相輔相成的。

三十分鐘的餐間交流，負責人為我們細細描繪着其對獨特商業模式的理解與運作方式。

每一個項目在定位之初，她與她的團隊都面臨着考驗，到底是理性的去看待項目，從商業的角度去考慮它如何引領市場、如何活的更好、如何有比較可觀的收益；還是從規模的角度，用大體量的方式去競爭。就像世界上沒有完全相同的兩片雪花一般，每一個商業項目也不可能完全相同，因此，她標水定位之初，商業就必須進行細緻的調研和分析。

以開業一年多的嘉善越裏為例，該項目是嘉善產業新城當中的文旅特色主題項目，定位為“微度假”，是以藝術、親子、互動為主題的街區商業。園內商業九成品牌都是圍繞主題招商，比如象徵屬地文化的國學館，禪射堂；提供兒童親子互動的貝多樹動物藝術街區、紙箱王；提升遊客眼界和審美鑑賞的左岸美術館、左岸劇場等等。

一方面，該項目具有特殊的交通區位，不僅位於長三角，而且項目距離三大機場僅為一小時車程，抵達上海、杭州的高鐵也僅需半小時。產業新城都是圍繞着核心都市圈佈局，比如環上海、環南京、環杭州一類，擁有非常好的交通區位，隨着城市交通壓力的增大，購物中心不再像過往那般輻射範圍廣闊，“因為向內是堵的，向內發展是很難，但向外恰恰是很鬆的，這就是我們的優勢”。

另一方面，嘉善一直被稱為上海的後花園，很早之前就已形成了相對成熟的旅遊市場。因此，在一個相對成熟的旅遊環境當中，產業新城商業團隊不僅要考慮如何才能滿足嘉善產業新城及老城區本地人的休閒需要，更要考慮長三角一帶人們的度假需求。

於是多方面剖析後，“精緻”是華夏幸福產業新城商業團隊提出的一條保險路線，通過定位叫它為“微度假”，並細分出親子游市場。

然後是商業項目重要的招商和運營環節，創新能力是考驗一個本土項目可持續發展的重要指標。創新代表了一個項目的引領力，就是是否能通過精準的定位，去“共情”去理解這些品牌，為品牌設身處地着想，同時在全週期的運營過程當中，瞭解週期的變化和做活動的卡位，並且成功地讓這些品牌願意去做出相應變化。

因此，在引入業態與品牌的過程中，華夏幸福產業新城商業團隊會考慮如何平衡本地人的需求與周邊城市人羣的度假需求、會根據不同的時間節點結合項目定位舉辦各類活動。如跟隨國潮文化，打造漢服主題的“穿越之旅”全面配合嘉善越裏的文藝親子主題；如反映浪漫國際範兒的固安大湖花園天地採用外籍人員巡演模式讓街區整體洋溢在法式風情環抱中……每一個項目都是在深刻的理解下策劃落地。

“找到操盤人，然後把團隊培養成善於理解、注重創新這樣的組織，並且讓他們長期的服務於此，這是最難的事”，華夏幸福產業新城商業事業部負責人又將話題拉回了最初關於“商業之難”的討論。

華夏幸福產業新城的商業會長大

當有嘉賓問道“產業園區需要長時間孵化，這是否會阻礙商業地產板塊的發展？”

在外界看來，產業新城的模式讓華夏幸福獲得紅利，但產城模式的運營週期長，無疑也增加了其配套商業的運營難度。

但其實，樂觀的人會看到恰恰相反的一幕，產業新城裏只有華夏幸福自己的團隊在做商業，那麼無論是它的底商配套，還是大的購物中心，不存在很強的競爭性。產業新城是在建城市，在這個城市當中，從人的無到有，到人口的汰換，而商業團隊會根據不同的時期來決定投放什麼產品。

儘管產業新城的人口導入需要一定的時間，但其發展是一個全生命週期的過程，急不得。如果產業新城發展初期還比較小，商業部分主要是作為產業配套；當產業新城當中的社區交付到了一定的量，社區人口導入比較快的時候，就相應地做區域級商業；如果項目發展的較快，城市總人口達到一定量級就會打造大型的購物中心，做一個城市級的商業。這完全是跟着公司的整體戰略以及產業新城的發展階段而行進的。

互聯網企業通常推崇的是野蠻成長，但實體企業不可以這麼“任性”。產業新城的商業要長大，更傾向於按部就班。一是原地長大，購物中心分兩期三期開發，前期預留好所有的對接條件以便“長大”；二是是換個位置長大，保持現有模式的前提下，在另外一個符合條件的產業新城中複製並擴大。

談及未來，該負責人表示，短期來講，他們更希望深耕，做到有質量地提升，把三年內開的商業項目再細緻一些。而這背後是非常系統的精細化運營工作，做到有質量的提升，讓團隊的組織力與項目未來的發展是匹配的，她告訴我們，因為只有練好內功了，才能快速去複製和發展。

從更長遠的角度來看，在項目的佈局上，華夏幸福產業新城擁有絕對的區位優勢，環京、長三角、珠三角都有商業團隊可以深耕的地方，希望可以匹配相應的文化屬性去複製並完善嘉善越裏的模式。“我們的商業會長大”該負責人信心溢於言表。