觀點地產網 早上8點多的香港-中環地鐵站，正值上班高峯期，西裝革履的白領，提着公文包快步前進，以期用最快速度趕上港島線的列車。
從中環站A口出來，走過人行天橋便到了交易廣場，金融大會堂也藏身於其中。準備上市的企業如同等待地鐵的白領一樣，聚集於此，趕着登上港交所的列車。
隨着房地產行業逐漸從增量時代向存量時代邁進，物業管理公司成為了登車的主要成員，藍光嘉寶服務也是其中一員。
10月18日上午9點30分，藍光控股集團董事局主席、藍光發展董事長楊鏗，藍光嘉寶服務董事長姚敏，兩人各執一錘，敲響了港交所的上市鑼。
據藍光嘉寶服務股份配發結果顯示，其股份發售價釐定為37港元/股，接近原招股價區間30.6港元至39港元的上限。而在香港公開發售初步提呈發售股份中，其獲得了約52.89倍的超額認購。以此計算，藍光嘉寶服務共計獲得約14.8億港元的募資淨額。
而在開盤之後，藍光嘉寶服務的股價應聲上漲，盤中最高漲至46.5港元/股，截至收盤報每股42.55港元，較發售價升15%。這個漲幅在眾多物業企業股份開盤首日的漲幅中也能排上名次。
事實上，藍光嘉寶服務的股票發行價，在目前已經在香港上市的物業管理公司中屬於較高者，募資金額也位於行業前列，高於目前已完成IPO的物業管理公司平均8.86億港元的募資額。
而藍光嘉寶服務不管在發售或是上市首日都能有優越的表現，與其自身業務模式有着不可分割的關係。
搭乘物業上市熱潮 積極尋求外部擴張
藍光嘉寶服務在招股書中指出，所得款項淨額的約77%將用於物業管理服務業務的擴展以擴大業務規模；約5%將用於提升社區增值服務；約8%將用於為升級IT系統提供資金；約10%將用於營運資金及一般公司用途。
據瞭解，在已上市的物業公司中，用於物業管理業務擴張的金額比例為34%至65%。顯然，藍光嘉寶服務的IPO募資所得款項淨額用於物業管理服務業務擴展的比例，也是目前眾多已上市物業企業中的高者。而針對第三方面積的大力擴張，也正符合目前物業管理行業的發展趨勢。
據觀點地產新媒體不完全統計，僅今年上半年，至少發生14宗物業管理公司收併購案例，發起收購的包括雅生活服務、中奧到家、碧桂園服務、綠城服務、佳兆業美好、新城悅、永升生活服務及浦江中國等。
華創證券報告指出，目前物業管理公司主要擴張方式有四種，包括：獲取母公司交付面積擴張規模；依靠服務獲取中小開發商交付面積；收併購獲取管理面積提升；爭奪存量市場管理面積。前兩者針對新房市場，後兩者針對存量市場。
該報告同時指出，方式一可以獲得大量交付面積，實現管理面積規模高增，確定性強，但需要依賴母公司；方式二對成本管控要求較高，可複製性不強；方式四在目前尚不具備大量釋放的基礎。而通過收併購的方式，可以直接並迅速的增加管理面積。
顯然，對於大部分物業管理公司而言，目前最有效的管理面積擴張方式就是通過收併購的方式。
另一方面，在度過目前以擴張為核心的階段後，增值服務由於遠高於基礎服務的毛利率以及多樣性的發展方向，將成為物業管理後階段盈利的關鍵點。而增值服務規模極大程度上依賴於為其提供入口的管理面積。
此外，積極尋求外部擴張，很大程度上也減輕了企業對於關聯方的依賴，從而促使其加強市場拓展能力，以及提升服務與市場口碑。
併購帶來什麼？
對於藍光嘉寶服務而言也是如此。其成立之後，在很長一段時間主要依賴於承接藍光發展開發的業務。但過去三年，藍光嘉寶服務發起多起收併購，使得其管理面積快速增長的同時，也降低了自身對於母公司的依賴。
資料顯示，2016年，藍光嘉寶服務以1.04億元收購國嘉物業；2017年先後以6000萬元、2400萬元收購杭州綠宇、上海真賢部分股份，首次進入長三角地區；2018年，又以5200萬元、3500萬元、230萬元收購成都東景、瀘州天立部分股權及成都全程全部股份。
收併購加上來自母公司管理面積的自然增長，使得藍光嘉寶服務的管理面積快速增長。截至2019年6月30日，藍光嘉寶服務業務版圖已經擴展至國內69個城市，擁有436個在管項目和48個已簽約管理但未交付的項目，在管建築面積從2016年的24.2百萬平方米增長到截止2019年6月30日的63.3百萬平方米。
值得注意的是，2016年至2018年期間，藍光嘉寶服務在管建築面積年複合增長率達58.2%，而在這三年間，物業服務百強企業在管建築面積的平均複合年增長率僅為16.7%。
外部擴張也進一步降低了藍光嘉寶服務來自於藍光集團的收入比例，於2016年至2018年及截至2019年半年度期間，來自向藍光集團銷售所得收入分別約佔藍光嘉寶服務總收入的的32 .5%、28 .8%、21 .7%及21 .3%，呈逐年下降趨勢。
與此同時，通過收併購藍光嘉寶服務也逐步降低對於單一區域的依賴性。其四川省內物業管理服務所得收入佔總收入比例從2016年的82.4%降至2019年半年度的59.8%。在上述時間的4個報告期內，藍光嘉寶服務在四川省的在管建築面積分別佔公司在管總建築面積的76.0%、54.8%、55.1%和54.0%。
面積的增長，使得藍光嘉寶服務在增值服務方面的增長表現亮眼。
據瞭解，從2015年，藍光嘉寶服務就已開發應用“嘉寶生活家”，通過整合線上+線下資源來提高服務質量、服務體驗感。截至2019年6月30日，“嘉寶生活家”吸引註冊用戶總數超71.4萬人，覆蓋藍光嘉寶服務在管的400多個項目，僅2019上半年，交易額達約3.36億元。
在2016年至2018年及2019年半年度，藍光嘉寶服務通過社區增值服務，分別實現收入1.27億元、1.82億元、3.33億元及1.93億元。而對比物業管理服務、諮詢服務、社區增值服務三個板塊2018年度的同比增長率，社區增值服務83.1%的同比增長率也遙遙領先其他板塊。
值得注意的是，這個板塊也是物業管理行業高毛利以及多樣性發展的方向，將成為後期盈利的關鍵點。藍光嘉寶服務已在該板塊持續保持33%以上的毛利率，至2019年半年度，錄得34.9%的毛利率。
該板塊的高毛利，也令藍光嘉寶服務能在2019年半年度的整體毛利率依然保持在33.9%的高位。而同期的其他上市物業管理公司的毛利率水平則在17%至43.5%，藍光嘉寶服務無疑處於行業中上水平。
成功登陸資本市場的藍光嘉寶服務，藉助資本的力量，在未來一段時間內的收併購戰場上也將如虎添翼，一方面進一步擴大業務規模，另一方面也將為未來多樣化增長提供充足的變現入口。