2019博鰲房地產論壇·特寫 8月6日，海南陵水縣碧空如洗，驕陽炙烤大地，藍天與大海匯作一色。

這是過去數天以來陵水最晴朗的一天，受颱風等冷暖氣流影響，這個濱海小鎮陰晴不定，時常出現“東邊日出西邊雨”的一幕。

這種變化莫測的氣候，像極了中國的房地產市場。

2019年房地產先是經歷拿地小高潮，至二季度起包括信託融資、境外發債等融資渠道開始被收緊。7月29日，央行宣佈對高槓杆經營大型房企的貸款行為加強監管；次日，中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

房地產的發展形勢變化之大，令人恍若隔世。2018年下半年萬科在內部會議上喊出“活下去”口號，一時之間市場出現指責其反應過度的聲音。但過了接近一年後，質疑的浪潮逐漸褪去，“活下去”引發了更多人對企業安全邊際的思考。

近期的政策走勢加劇了房企的擔憂，在2019博鰲房地產論壇的會場上空盤旋、發酵，生成一股低壓冷空氣。

一位千億房企的高層在和同行交流時表情凝重，他形容這是過去二三十年都未曾發生的風險，下半年加槓桿會變成危險遊戲。

另一位經濟學家則梳理過去半年的時間線，認為過去半年房地產調控力度鬆綁導致土地過熱，最終導致“730會議”的表態出現。他的結論同樣略為悲觀，認為下半年來房地產行業在政策層面，以及融資等方面存在挑戰。

他們說話時，在幾米之隔的牆外，陵水午後的太陽仍舊火辣辣地照耀着大地。

“最好時代”

在規模達800人的2019博鰲房地產論壇上，觀點地產新媒體對率先到達會場的不同房企及機構高層進行隨機調查：

“你認為房地產最好的時代是什麼時候？過去，當下，還是未來？”

三十多位受訪的企業高層，絕大多數選擇了“當下”或“未來”。比如其中一位對着鏡頭說：“房地產永遠都是當下最好，做好現在，才有未來。”另一位在多元化企業就職的人則回答，未來房地產一定是一個以服務為中心的行業。

作出這種選擇的企業，大部分有意願積極面對房地產發展現狀，並因地制宜、因勢利導地制定對應策略。據觀點地產新媒體瞭解，有兩家分別來自華東、華南的房企組織了相當規模的高管團隊參加博鰲房地產論壇，期間在酒店正常組織召開經營會議，堪稱學習、工作兩不誤。

印象中只有一個人選擇了懷念過去：“過去是黃金時代，最好的時代已經過去了。”自1998年取消福利分房以來，房地產進入了快速市場化的發展階段，2015-2017年融資渠道放開，房企拿地、銷售均持續創紀錄。

但這位受訪者，始終沒有像葛優一樣說出“我很懷念它”。

一位來自香港的房企高層則巧妙地避開了選擇題，直言任何時候都是最好的時期。他對着話筒笑着比喻：“唐朝有人發達，但不是過了唐朝就不賺錢嘛，宋朝也有人發達。”

玩笑歸玩笑，他還是解釋稱，房地產有賺有蝕，有人喜歡在短時間賺最多的錢，有人就希望在後面做出越來越好的產品。

香港房企與內地房企的發展模式之差異，一年又一年地成為研究者關注的課題。當你翻查一家港企的年報，會發現長期經營性投資物業貢獻了穩定而豐厚的利潤回報，而內地房企的利潤依然主要依賴傳統的物業開發和銷售。

“快錢慢錢”

參會者情緒的微妙變化，折射了房企在房地產密集調控潮下的發展顧慮。博鰲房地產論壇首日，觀點地產新媒體奔走在各大場合，傾聽了不同的聲音。

大部分房企高層在交流或接受採訪時都心照不宣地達成了某種共識，即“房住不炒”將是貫穿現在及未來的調控思路。

在控融資總量、保證房地產平穩健康發展等基調下，房地產已不可能如過往一般迎風飛揚，至少下半年融資環境還是將以收緊為主，某企業高層甚至預測明年房企的業績將有所惡化。

“企業要走高質量發展道路，不要賭博衝規模、高槓杆。”一位千億房企的高層提出，過去房地產掙快錢，未來是掙慢錢。這種想法也得到其它人認同，他們大多認為現在房地產已進入精細化、金融化發展階段。

而在房地產投資開發層面，由於前端融資持續受到調控，房企普遍傾向於依靠銷售獲取經營性現金流，進而實現去槓桿等目的。具體做法包括加快推貨、提早收款、延長應付款等，比如此前在廣州出現20%佣金的極端個案，就反映出房企在營銷層面心態的轉變。

8月6日下午召開的博鰲理事沙龍，同樣重點關注房地產所需應對的艱難融資環境。沙龍分為三大分議題，包括《研判房地產行業下半年走勢與政策》《收斂聚焦後地產多元化走入死衚衕？》及《如何應對空前收緊的貸款融資環境？》。

參會的嘉賓表示要特別謹慎對待今明年，主持嘉賓世聯行首席技術官黎振偉也忍不住開玩笑，市場上又少了些喜歡花錢的企業。

當天下午嘉賓們圍繞企業應對策略提出了不同應對建議及轉型思考，觀點不同，但都是各家企業適應發展之道。臨近結束時，或許是種鼓勵，黎振偉對大家說：

“過去這麼多年來，我們很多人都在探討過冬，但現在我們都挺過來了。”