編者按：2019年9月，恆隆集團、恆隆地產兩份中報致股東函面世，董事長陳啓宗先生用洋洋灑灑的數萬字長文，全面闡述了自己對世界格局、中美關係、經濟形勢、行業發展以及恆隆模式等方方面面的看法和觀點，一時洛陽紙貴。
而就在此兩份中報致股東函的前不久，觀點地產新媒體在2019博鰲房地產論壇期間對陳啓宗先生完成了一次領袖訪談。適逢此時，我們再次刊發此次訪問，重溫與陳啓宗先生面對面，聽他講述的對全球形勢、香港未來以及行業發展的遠見卓識。
觀點地產網 與陳啓宗的見面，仍舊是在香港渣打銀行大廈28樓恆隆總部。
早上10點剛過，陳啓宗拿着文件夾走進了辦公室。今年剛滿70歲的他，依然精神矍鑠，襯衣口袋上還是習慣地插着一兩支筆。
當天，陳啓宗剛從以色列回來，整個六月，他往返以色列三次。
陳啓宗與這個“世界上最小的超級大國”羈絆深厚，早在2012年就拉着一羣企業界好友參訪以色列，二三十人，每天睡五六個小時，去論壇、聽講座、看創業公司，受到了以色列總統、總理接見。
不止以色列，陳啓宗常年行走在各種國際舞臺、鍾情於各類國際關係智庫。
似乎很難對陳啓宗的社會角色做一個精確定位，無疑他首先是一個充滿智慧且有遠見的企業家，在大亨雲集的香港位列前十，坐擁兩家上市公司，在內地更是把恆隆廣場做到了極致。
將他定義為房地產商人顯然太過於狹隘，一個有趣的現象是，陳啓宗已很少在恆隆這邊上班，更多是在亞洲協會那邊辦公。
陳啓宗自2011年起就已是亞洲協會聯合主席兼香港中心主席（現為美國亞洲協會榮休主席兼香港中心主席），宗旨是向世界傳播亞洲文化。除此之外，陳啓宗還是非亞協會創會董事局、美中關係全國委員會、美國百人會等國際組織成員。
通過這些平臺、渠道，陳啓宗更多扮演一個國際政商名流、民間外交大使，與基辛格、普京、施密特、伯南克等坐而論道，有報道稱其是“世界舞臺上能見度最高的香港商人”。
陳啓宗還與父代一樣，有着獨特的財富觀，不主張財富父子傳承，而是樂於做慈善公益。十二年前與陳啓宗初見時，他曾帶領我們參觀故宮，介紹他用11年時間修復的建福宮。
時隔數年，除去他每年參與博鰲房地產論壇時碰面，我們已很少坐下來，與陳啓宗面對面，聽他講述對全球形勢、香港前景以及對公司未來的看法。
“兩隻半盲眼”
“我有兩隻半盲的眼。”陳啓宗曾這樣形容自己對於中美關係的認識。
“美國人以為我是中國內地的專家，我有一隻眼；在中國，別人以為我是美國問題的專家，我有另外一隻眼，其實兩隻眼都是半盲的。不過呢，就是這樣慢慢學，自然認識了。”
曾在美國讀大學的陳啓宗，捐助並參與美國眾多知名中美研究交流智庫，致力於推動中美兩國的友好發展。資料顯示，他是美國外交協會、美中關係全國委員會、美國百人會的成員；曾任世界經濟論壇理事會、美國東西方文化中心、太平洋國際政策協會等成員。
奔走於這些國際交流場合的陳啓宗，對於中美關係、內地與香港關係都有着深刻的洞察。在此次對話中，陳啓宗還用了四個事件巧妙概述中美關係七十餘年的發展軌跡。
對於近期熱議的中美貿易話題，陳啓宗早在他親筆撰寫的股東函裏有所提及。在他看來，比起貿易糾紛，科技戰所帶來的後果才更是無法預料的。
“我們目睹過前者（貿易糾紛），所以能夠以史為鑑，從很多類似事件作出預測；然而，後者卻是史前無例，現今科技發展的速度、規模和普及程度都是前所未見。”
當我們再問起對當前局勢的看法，陳啓宗端起茶杯喝了一口茶，說道：“凡是問我貿易戰的，除了自己因為有影響到生意的之外，都是不認識形勢的人。貿易戰根本不是第一戰場，最多是第三戰場。”
陳啓宗仍舊堅持自己的觀點，認為貿易並非是中美最高層次的對弈，真正關注點是科技，因為科技會影響國家商業以及國防發展。
關於目前的貿易局勢，陳啓宗言語中充滿了信心：“我認為中國絕對承受得了，不是大問題，當然也不是小問題。”說完，他又重複了一次：“中國是受得了的。”
陳啓宗對於中國及內地市場一直都是抱着樂觀的態度——“在不穩定的環境裏，中國其實可能是相對安寧的避風港。”
他繼而表示：“國內生產總值每年攀升，加上國家主力發展從製造業到各種服務業的高附加值產業，加速了中產階層的崛起。從絕大多數指標來看，中國已是全球中產人口最多的國家。”
同時，陳啓宗也透露出一絲審慎，雖然認為中國的經濟及發展不會因為當前國際形勢而出大問題，但也號召大家要學會看清局勢。
“你要認識局勢，也不是說不要看國內的局勢，但是你不能獨立於國際大環境。”說到這，他語氣也變重了一些。
“早晚你會回來”
中美之外，在香港成長起來的陳啓宗，對這個國際都市的前景觀察得十分深刻。
言辭一向犀利的他，從不掩飾其對於內地與香港關係的看法。
陳啓宗認為，隨着中國經濟發展，香港在未來一段時間仍然是中國最重要的非人民幣及離岸人民幣中心。他指出，基於經濟發展、資金流動以及尋找優越回報的需求等因素，香港房地產市場以至整體經濟發展是樂觀的。
在今年3月的股東函中，陳啓宗又再重申了這點。以金融中心為例：“我們如果能夠明智一點，便可在中國這個發展迅速、世界第二大的經濟體系內，成為更重要的金融中心。”
又再者，“只要內地需要香港，或只要香港顯出對國家的重要作用，我們便會繼續一帆風順”。
與此同時，陳啓宗對於香港整體經濟及市場活力，還是非常看好：“由於獨特的地理位置和歷史，香港仍會是個充滿活力的城市。雖然發展不及以往迅速，又或增長未盡潛力，我們仍然是惹人羨慕的。”
“在很多方面，香港是世界上最安全的經濟體之一。”
這種經濟與資本市場的活力也吸引了不少內地和國際投資者，以及諸多尋求上市融資的企業，包括阿里巴巴。
最近阿里巴巴重返香港上市的消息引來不少關注，對於數年前將香港作為IPO首選之地的阿里巴巴來說，這是一次迴歸。
與馬雲有私交的陳啓宗，談起阿里上市一事聲調都高了一些。
據悉，2014年10月16日，亞洲協會在紐約聯合國總部揭曉了首屆“創變者”獲獎名單，馬雲作為唯一的中國企業家代表位列名單榜首。那時，阿里巴巴剛在美國上市一個月。
彼時任亞洲協會主席的陳啓宗，便與馬雲聊到了上市。
“我說你去美國上市，我知道當時香港不允許同股不同權，但是你去美國，你也不要小看美國，它的手伸得很長的，那時候哪裏有人會想到這樣的事。”陳啓宗回憶道。
陳啓宗表達了對阿里巴巴迴歸的肯定：“我早就跟他（馬雲）說了，早晚你會回來的。”
此外，對於香港房地產市場，陳啓宗同樣充滿信心，尤其是他一直以來對中資來港“搶地”都顯得胸有成竹。
令不少人印象深刻的是2017年的一場精彩對話。
2017年8月8日，在博鰲房地產論壇舉行的一場鏗鏘行主題討論中，陳啓宗與樊綱、巴曙松、單偉豹等，就內房國際化、香港房地產商是否已成為過去等問題進行了激烈的討論。
當時有觀點認為，5年之內香港的房地產都會被大陸的房企吞併掉。陳啓宗現場直指，香港發展商身經百戰，是從一千個房地產商當中剩下的十幾、二十幾個大的房地產商，一定是有本領的；歡迎內房來香港發展，但是不認為其有足夠的經驗在香港致勝。
不久前的“高銀退地”事件，也讓我們的聊天內容再次回到了中資在香港發展這個話題上。
今年5月15日，高銀集團以111.24億港元投得一幅九龍啓德第4C區4號地盤的新九龍內地段第6546號的用地。就在一個月後的6月11日傍晚，高銀髮布公告稱決定退出這宗地塊。
一部分人認為，高銀退地代表了對香港經濟的擔憂或是其他信號，陳啓宗對此不以為然：“哪有什麼擔憂，不就是沒錢了嗎？”
陳啓宗主動將話題引到了兩年前的那場對話上，在他看來，這件事情更加印證了自己的觀點。
“這不是判斷，不需要判斷。你說陳啓宗個子矮矮的，需不需要判斷？一看就知道了，哪需要判斷。”陳啓宗甚至開起了自己的玩笑。
“我們正進入收成期”
雖然對香港經濟及房地產市場保持樂觀，但於陳啓宗而言，內地也是極為重要的市場。
在進軍內地這件事上，陳啓宗無疑找準了時機。
1991年，42歲的陳啓宗接過權杖，成為恆隆集團的當家人。當時的情況並不算好，經歷過一些錯誤預判與行業變化，恆隆集團不復成立初期的輝煌，跑得有些緩慢。
上任後的陳啓宗將內地發展作為追趕的機會，1992年進駐上海，先後在上海建起恆隆廣場、港匯廣場，這讓恆隆在內地一戰成名。
上海之後，恆隆又相繼開拓了濟南、瀋陽、無錫、天津、大連等城市，發展了近10個高端商場。
憑藉着內地這步棋，陳啓宗打贏了一場翻身仗，他也從不掩飾自己是靠內地的機遇獲得今天的商業成績。在2018年報中，恆隆集團內地物業收入為46.86億港元，佔據了這家香港開發商總收入的五成三。
如今將發展重點放在內地的陳啓宗，又開闢了一個新據點——杭州。
“沒有那麼好的地了，不可能再有了。”談起杭州拿地，陳啓宗言語中滿是開心，笑得眯了眼。
去年5月28日，經過7個多小時鏖戰，杭州百井坊地塊被恆隆以107.31億元總價拿下，樓面價5.5萬元/平方米，溢價118.5%。據此，百井坊地塊也成為了杭城第二高總價地塊。
陳啓宗對於這塊地頗為喜歡，在股東函中直言：“我對這幅地塊可謂一見鍾情”，並稱恆隆關注杭州已經大約15年了，並且為這地塊花了約四年的心血。
杭州地塊的位置是陳啓宗最為看好的，位於市中心的核心地帶武林廣場，市內所有頂級零售購物商場都匯聚於此：“在未來一段時間，這地塊或許是該黃金地段的最後一塊具規模的土地。事實上，很難想像能找到任何比這更好的地塊。”
這樣的優越性讓花了重金的陳啓宗不禁感嘆：“你看我們杭州那塊地買得多便宜，我們才100多億就拿下。”
除了外拓新的城市，於陳啓宗而言，或許更為重要的是將旗下現有商場進行優化，而這與他長期堅持的資產組合之道有關。
陳啓宗不止一次在公開場合有類似這樣的表示：“當世道不好，品牌商戶不得不縮減同一個城市的門店數量的時候，他一定會選擇留下最好位置、最好商場的那一兩個。
恆隆從2012年就開始了資產優化工程，包括香港的山頂廣場、康怡廣場等，內地則主要是上海恆隆廣場、港匯恆隆廣場。
以上海恆隆廣場為例，完成優化工程後，商場在2017年的總收入、零售額、租金收入均大幅增長，商場出租率也提升至96%。
談起自己頗有遠見的資產優化術，陳啓宗顯得十分得意：“我們15年前的判斷完全是正確的，在任何一個經濟好的城市裏，一定有市場。但是問題是在那個市場裏，你是不是最好的玩家？要是你是的話，那就沒問題，大一點的城市就兩家。”
上海兩個項目之後，陳啓宗則表示接下來會進行類似優化計劃的購物商場，應該是濟南恆隆廣場。
此外，恆隆在昆明的首個恆隆廣場也即將於今年開業。
聊天接近尾聲，陳啓宗描繪起自己的計劃：“項目開業的速度以前是每年一個（帝國大廈），現在是每年一個半。”
正如他今年3月親手寫的股東函所言——我們正進入收成期。
以下為觀點地產新媒體對恆隆地產有限公司董事長陳啓宗先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：您最近的行程是什麼？是要飛去國外？
陳啓宗：我剛下飛機，怎麼又趕我走了？這個月去了以色列三次，第一次是一個大學請我去演講，講新中美關係下的國際秩序。
早上剛下的飛機，這次我帶了亞洲協會理事會過去，去了8天。下星期再去，因為我們那個項目竣工了。
觀點地產新媒體：您對現在的中美貿易形勢怎麼看？
陳啓宗：凡是問我貿易戰的，除了是因為自己生意有受到影響之外，都是不認識形勢的人。
貿易戰根本不是第一戰場，最多是第三戰場。現在最主要的是科技戰，內地有不少人寫過這樣的內容。
我們目睹過貿易糾紛，所以能夠以史為鑑，從很多類似事件作出預測。然而，科技戰卻是史前無例的，現今科技發展的速度、規模和普及程度都是前所未見的。
第一是科技戰，第二是貨幣戰，第三才是貿易戰。
貿易當然很重要，但是相對前兩個，不是最重要的。貿易不是單方面的，要是受不了的話，雙方都是一樣的。當然，我認為中國絕對受得了，不是大問題，當然也不是小問題。
貿易戰如果打輸了，可能的結果是慢慢地顯現出來的；但貨幣上面輸了，可能一夜之間就會出現大問題，就像以前的亞洲金融危機。
所以我非常保守，我認為中國不應該開放金融，絕對不能這樣做。
觀點地產新媒體：有一批金融家也是這樣認為，但是好像很多人說他們是不是過於保守了？
陳啓宗：他們可能不知道，也沒受過金融危機的洗禮。
除此之外，科技戰才是真正的競爭所在。比如阿里巴巴，馬雲在美國上市沒多久，現在也要回來了。我早就跟他說了，我說你去美國上市，我知道當時香港不允許同股不同權，但是你去美國，也不要小看美國。
那時候哪裏有人會想到這樣的事？我早就跟他說過。因為那年剛好我們亞洲協會選風雲人物，他是第一號，第二號那個後來拿了諾貝爾獎，是巴基斯坦人，現在在哈佛讀書。
當時我是亞洲協會主席，跟馬雲一塊兒聊天，我跟他說，早晚你會回來的。
觀點地產新媒體：這種國際形勢下，中國尤其內地市場的走勢會如何？
陳啓宗：最近我在澳門做了一個講演，我說過這樣一句話：你喜歡也好，不喜歡也好，都不要緊，但你要認識局勢。
他們看到的是國內的小局勢，沒看到的是國際的大局勢。你喜歡也好，不喜歡也好，那不過是中國國內的小局勢。當然，這個小局勢在中國是最大的局勢，但中國只是全球人口的18%、19%，我們的經濟不過是全球的16%左右，其他的80%多是誰？
你要從這個角度去考慮，也不是說不要看國內的局勢，但是不能獨立於國際大環境。
世界局勢從來都動盪不安，20世紀上半葉尤其如此，隨後70年則相對和平。我擔心現在世界正進入另一個不穩定時期，至於局勢會有多嚴重、情況會持續多久，恐怕無人知曉。
在不穩定的環境裏，中國其實可能是相對安寧的避風港。若真的如此，個人消費便會增長，我們的業務也會從中獲益。
現在國內生產總值每年攀升，加上國家主力發展從製造業到各種服務業的高附加值產業，加速了中產階層的崛起。從絕大多數指標來看，中國已是全球中產人口最多的國家。
對我們至關重要的中國的經濟會如何？儘管全球經濟無疑將放緩，然而政府會盡力刺激本地經濟，以帶來就業機會和社會穩定。
任何現有的政策可迅速逆轉；舉例而言，雖然中國多年來一直不鼓勵人民購置房屋，特別是第二套住房，但最近很多這些規條已被放寬，以滿足宏觀經濟需求。若干負面影響可能浮現而須加以解決，政府將會稍後出手。
幾乎可以肯定，中央政府會盡力刺激內需。畢竟，個人及企業儲蓄規模龐大。這筆回報率低，甚至閒置的巨大資金，必須被釋放以發揮較大的作用。
正如建造住宅及購置房屋會大力刺激經濟，個人消費增長也會有相同效果，這對我們而言應屬絕佳消息。
觀點地產新媒體：對內地與香港關係您又是怎麼看的？
陳啓宗：隨着內地經濟和社會進一步發展，祖國與香港在很多方面的差距將逐步收窄。這個趨勢已持續數十年，未來數年也會繼續如是。
舉例而言，中央政府現已確定把上海打造成人民幣結算產品的國際金融中心。長遠而言，當人民幣在全球經濟中愈顯重要，內地理應有一個金融中心。
中央政府為何要把所有業務讓給香港、倫敦、新加坡等離岸人民幣中心？香港在未來的一段時間，應該仍是中國最重要的非人民幣及離岸人民幣中心。
內地居民前往香港的通行會趨於放寬，隨着雙方在經濟方面互相拉近和關係越趨和諧，這種情況應該會持續甚至加強。未來，資金流動也應更自由。
試想一下，我們的住宅單位會有多大的需求增長！
近年來，本地及國際投資基金都來分一杯羹，當中大多數均持較短期的目標。作長線投資的機構投資資金在過往一直欠缺，但現在這類資金正在內地集結，等待機會流入香港。
試想想內地保險公司及退休基金的需求——高質素的長期資產與其負債配對。他們可以在很多內地城市購買資產，很少城市像香港一樣，有既優越又安全的商用物業可作投資。
香港是三個市場中最小的，但基於各種原因，可能是最理想的一個。
綜觀上述因素，香港的房地產市場，以至整體經濟，怎麼可能不好！
觀點地產新媒體：高銀退了香港啓德的那塊地，有一部分人認為那是一個信號，您覺得是個信號嗎？
陳啓宗：又回到觀點每年8月博鰲房地產論壇的主題，兩年前單偉豹他們都說5年之內香港的房地產都會被大陸的房企吞併掉。我當時是臺上唯一的房地產商，我說沒有這回事。
香港發展商身經百戰，是從一千個房地產商當中剩下的十幾、二十幾個大的房地產商，一定是有本領的；歡迎內房來香港發展，但是我不認為他們有足夠的經驗在香港致勝。
這個不需要判斷，你說陳啓宗是個子矮矮的，需不需要判斷？不需要判斷的，看一眼就知道了，哪裏需要判斷？
有人說高銀退地是出於對香港經濟的擔憂，哪有什麼擔憂，不就是沒錢了嗎？
觀點地產新媒體：恆隆對內地土地市場怎麼看？記得去年花了100億在杭州拿了一塊地。
陳啓宗：你看我們杭州那塊地買得多便宜，才100億就拿下了。這是絕版地塊，杭州沒有那麼好的地了，不可能再有了。和我們競爭的都是香港的幾家發展商，最後多花了10個億。
我對這幅地塊可謂一見鍾情，我們關注杭州已經大約15年了，並且為這地塊花了約四年的心血。在未來一段時間，這地塊或許是該黃金地段的最後一塊具規模的土地。事實上，很難想像能找到任何比這更好的地塊。
當時人民幣兌美元匯率為6.37，我們支付首50%地價時，人民幣兌美元匯率為6.95，接近10年最低位。餘下的50%地價於2019年2月9日前支付。由於無從得知匯率走勢，我們把人民幣兌美元匯率鎖定在6.85，並在限期前支付餘額，藉此節省了近10億港元。
當然，這次我們運氣很好，但運氣不會一直相伴。
我們對業務擴展計劃轉趨審慎，在購置土地方面也較以往更嚴謹。除非地段具策略價值，地價又合理，否則我們按兵不動。
觀點地產新媒體：現在恆隆想把幾個次高端的商場優化成高端，反映了現在的經濟還是非常好的嗎？
陳啓宗：我們15年前的判斷完全是正確的，在任何一個經濟發展好的城市裏，一定有市場，問題是在那個市場裏，你是不是最好的玩家？是的話，那就沒問題。
恆隆於1992年決定在上海大展拳腳，可以說是在內地投資發展次高端購物商場及高端購物商場的先驅。自2000年代以來，我們便成為了上海的Home to Luxury，並期望在2010年代逐漸在其他城市取得相同地位。
你知道我們這一兩年跟世界頭20家大名牌簽了多少合約？50多個合約，絕大部分不在上海，約三分之二屬於上海以外地區。
上海的新合約主要集中於將由次高端轉型至高端購物商場的上海港匯恆隆廣場，我預計瀋陽的市府恆隆廣場，也將吸引數個新的頂級品牌進駐。
2000至2011年近12年間，內地高端個人消費增長強勁。隨後是2012至2017年長達六年的熊市。現在，行業正再次穩健增長。
觀點地產新媒體：好像濟南也要開？接下來還有什麼計劃？
陳啓宗：濟南已經開始了，接下來還有大連的項目。
至於無錫的恆隆廣場，絕對是都集中到我們那裏去的。從前在我們鄰居那裏的，都轉到我們那裏去了。
武漢看來應該還可以，因為武漢有一個很強的競爭對手，就是武廣，但是超過他們是早晚的問題。
在昆明，我們肯定可以看到，昆明的項目一開業，第一天也會是這樣。
我們買了昆明這塊地之後，不到一年，旁邊又有另外一塊同樣大的地拍出來，但我也不是那麼擔心。
第一，我們比較早一點，第二，我們一定是最高檔的，第一天開業就肯定會轟動全城，一定是當地最高檔的。
時間上來說，無錫恆隆廣場的第二座辦公樓將於下半年開幕；瀋陽市府恆隆廣場辦公樓上方的康萊德酒店，將於2019年下半年開業；昆明恆隆廣場的購物商場及辦公樓，均會於今年年末開業；武漢恆隆廣場的購物商場及辦公樓去年封頂，將在明年開幕。
開業的速度，以前是一年一個，現在是一年一個半。2010年到2016年是一年一個，接下來這5年是一年一個半。
未來兩年，我們將在內地建設更多世界級商業樓面，共約110萬平方米的高端購物商場和辦公大樓，多於公司歷史上任何時期。
引用從前用過的比喻，這相當於連續兩年每年把兩幢多的紐約市帝國大廈推出市場。
觀點地產新媒體：其中團隊肯定是至關重要的，團隊組成方面有什麼不同？
陳啓宗：不同的方面是，從前我們的團隊還沒有完善，現在的團隊比10年前多了很多人。
我們中間離開了的人，有哪一個是成功的？沒有一個成功的，為什麼？因為我們的成功要素是綜合性的，是十件八件事情加起來，最後才能做成功的。
有些人以為從恆隆出來的，而且是大將，一定能夠用，其實不是用了能不能成功的問題，是不願意做出那十件八件事情。
可能大家都可以做出那十件八件事，但是沒做，怪誰？
觀點地產新媒體：現在恆隆很多事務，您還是繼續在做戰略？跟盧總的分工是怎麼樣的？
陳啓宗：這樣說吧，恆隆的CEO是所有香港大房地產企業CEO中最有權力的一個，恆隆不是姓陳的，我不是老闆。
從前袁先生（袁偉良）在的時候是如此，陳南祿在的時候是如此，現在盧先生（盧韋柏）也是如此。
如果做得好是我的功勞，做得不好就炒掉。不過我從來沒炒過一個這樣的大將，都是自然退休，身體不好或者年紀大了退休的。
今天我們的團隊雖然仍有改進的空間，但比以前任何時候都要強大。
盧韋柏先生是在去年出任新一任行政總裁，早年在袁偉良先生領導下，我們制定策略、購置土地，並開展工程。袁偉良在2010年退休後，陳南祿接任，繼而建立團隊，並建設所需的系統。
去年7月，盧韋柏接替陳南祿，主要任務是完善系統並賺取利潤。公司領導層一直都比較年輕，陳南祿於2010年加盟時是54歲，盧韋柏去年加入時是47歲。現在，管理層的重任主要落在盧韋柏和現年37歲的公司執行董事陳文博身上。
他們組建了一支卓越非凡的團隊，能在今後數十年為公司領航。
管理層相信，對中國消費增長投下信心一票仍相對安全。在這個前提下，我確信情況將會好轉。
我們正在進入收成期，若在我們的業務範疇中有表現不俗者，我們應是其中一員。
領袖訪談 | 領袖的意義絕不在於複製性，而在於他的命運成為詮釋時代進程的符號。