編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恆，造就了一個屬於房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。
每一年博鰲房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。
當他們的故事放置於中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。
觀點地產網 過去一年，長租公寓行業似乎迎來了至暗時刻，資金壓力、運營成本與資金錯配等，都在考驗着這個市場裏的企業們。
與前些年的意氣風發相比，不少企業開始剝離虧損的長租公寓業務，收縮戰線，放緩步伐。站在風口上的長租公寓迎來資本藍海的同時，也遭遇了諸多難題。
而招商蛇口旗下的公寓業務板塊招商公寓，成為了眾多長租公寓參與者中極少數的盈利者。
行業洗牌與盈利之道
2014年以來，瞄準政策紅利與龐大租賃需求，眾多房企紛紛佈局長租公寓。
然而，從去年下半年起，長租公寓企業開始頻頻爆雷，資金鍊斷裂、兼併收購、剝離長租公寓業務......風口下的長租公寓市場顯現出一系列危機，迎來整合與洗牌階段。
"從去年下半年到今年以來，市場上的兼併收購大多是被動式的，因為企業出了問題做不下去了，然後找下家接手。"招商公寓副總經理張敏認為，目前良性的洗牌整合階段還未到來，真正的行業洗牌階段應該基於企業發展資源與發展能力受限下主動尋求的收購重組。
一直以來，盈利模式模糊是長租公寓面臨的最大困境。仲量聯行關於長租公寓市場的研究報告中顯示，目前在主要的一二線城市，由於傳統商品住宅用地價格較高，長租公寓的租金回報率不足2%，遠低於融資成本。
在此背景下，招商公寓以每年幾個億盈利領跑長租公寓市場，盈利則來源於其早期積累自持的大量職工住宅物業，歷經數十年，得以低成本與穩定客源獲取更高的利潤。
雖然態勢樂觀，但招商公寓在擴張路徑上仍然保持着謹慎穩健的態度。張敏透露，今年上半年以來，招商公寓增速放緩，尤其在整租改造業務。
目前，招商公寓已開業運營的物業自持佔比約90%，未來會以重資產和包租改造"兩條腿走路"的模式，共同發展。
"我覺得大家對包租改造的誤區很深，為什麼包租改造不盈利？第一，大家都在涉入，獲取房源的成本提高了；第二，市面上出來的產品較單一，大部分都是精品白領公寓，競爭壓力大，溢價空間非常有限。"
包租改造的盈利難題一直以來都讓眾多企業頭疼，單一的產品形態、高昂的房源成本和融資收緊，讓長租公寓市場的競爭日趨白熱化，而招商公寓已瞄準了另一個藍海。
憑藉對長租公寓市場的深刻洞察，招商公寓敏銳地察覺到了藍領公寓的商機："藍領公寓裝修改造及運營成本低於白領公寓，但單間總租金收入依然可以保持與白領公寓差不多的狀態，利潤空間得到有效提升。"
國家統計局數據顯示，近十年來，隨着經濟結構戰略轉型和升級，第三產業增長迅猛，2018年第三產業增加值達到469574.6億元，佔三大產業的比重達到52.2%，為城鎮化進程中湧入城市的流動人口提供了大量的就業機會。
在租售同權與戶籍制度改革下，大多數藍領羣體通過租房解決居住需求，這就營造了廣闊的藍領公寓市場。張敏坦言，藍領公寓將是招商公寓即將着力發展方向之一。
此外，在長租公寓的城市佈局上，包租改造則會聚焦在有長期需求增長的一線城市和強二線城市，以市場為導向去發展。
歷史經驗與未來之路
發展長租公寓，招商公寓有着深厚的歷史基礎。
作為租賃市場的元老之一，憑藉20世紀80年代以來"三來一補"工業模式積累的大量員工宿舍，2009年招商公寓將原有職工住宅檳榔園小區改造為集中式精裝租賃公寓--壹間公寓，這也是首個精品公寓類項目落地。
此後，招商公寓不斷調整自我定位，逐步形成了"壹棧人才公寓""壹間精品公寓""壹棠服務公寓"三條定位清晰的核心產品線。"壹棧人才公寓"主要是政府合作、企業園區配套人才住房，面向政策型人才客羣；"壹間精品公寓"主要針對畢業青年、白領、行業精英等多細分人羣的品質租房；"壹棠服務公寓"是中高端服務式公寓，主要面向國內外商務精英人士和中短期差旅居住需求。
據官方數據顯示，截至2019年上半年，招商蛇口公寓業務總體規模近100萬平米，約2.5萬間，項目佈局北上廣深、天津、重慶、武漢、南京、蘇州等16個重點一二線城市。在此期間，壹間公寓將作為招商公寓主打產品系列，成為全國佈局的重點品牌。壹間公寓已落地運營有上海、天津、南京、武漢、重慶，今年廣州、佛山也即將開業運營。深圳也將繼續在2019年-2020年持續發力，多個項目籌備中。其中水灣1979、水灣C將分別在8月、9月與大家見面。
在資本市場上，憑藉招商公寓的盈利，2017年成功完成了60億元的交易所首單儲架式長租公寓CMBS，爾後又聯合建設銀行完成了200億元的銀行間市場首單長租公寓市場ABN產品。
張敏告訴觀點地產新媒體，融資將用於發展重資產與輕資產，未來重資產模式將逐漸成為核心之一，並以村集體用地、存量商辦物業等錯配價值作為招商公寓未來的發展重心。
採訪的最後，張敏形象地將長租公寓市場比喻為"八仙過海，各顯神通"，但他認為只有打造技術壁壘，才能具備核心競爭優勢。
他透露，2019年招商公寓將尋求有質量的增長，打造比較完整的線上、線下、智能化聚合的平臺，服務客戶，改善內部管理，形成長租公寓的產品、服務、運營的系統性解決方案，形成行業技術壁壘。尤其是在客戶體驗上，更加註重產品質量與空氣質量治理檢測，力求新項目所有房間進行空氣治理與檢測並需合格，秉持讓租房生活簡單一點的品牌理念，讓城市租房人羣安心安全居家，朝着讓租房生活更美好的願景前進。
以下為觀點地產新媒體對招商公寓副總經理張敏先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：怎麼理解長租公寓的洗牌和整合階段？
張敏：從去年下半年到今年以來，市場上的兼併收購都是被動式的，都是因為企業出了問題做不下去了，然後找下家接手。真正洗牌是行業發展到一定階段的時候，因為發展的資源，發展的能力，主動去做兼併收購重組，是為了一個目標做這件事情，這才是真正的良性洗牌整合階段，這個階段行業還沒有到。
從國外的經驗包括國內優秀代表經驗來看，包租改造是不是成立？長期來看是成立的，但是短期來看行業在風口上，大家一窩蜂爭搶資源，導致前端成本太高了，短期來看包租改造這件事真的值得商榷。
長期來看，不忘初心，牢記使命，初心是什麼呢？從我們的歷史來看，通過資產的運營，改善現金流，帶來資產的增值，這部分才是未來長租公寓和其它存量資產運營的核心。
觀點地產新媒體：招商現在的規模大概是多少？
張敏：去年全國新增了1萬間，目前大概有2.5萬間房。今年上半年以來，我們的增速放緩了，而且是迅速的放緩，尤其是整租改造業務迅速放緩了。
觀點地產新媒體：招商公寓是有盈利的？
張敏：對，我們每年有幾個億的盈利。
短期大家能不能找到一個盈利模式？很難。包括現在我們重資產的租售比也只能做到2%到3%，大家說包租改造三年回本、五年回本，真正做下來能夠六年回本、八年回本就已經是非常樂觀的項目。
觀點地產新媒體：招商公寓有很多的自有資產，前年和去年也發行了很多資本化金融產品，比如說CMBS、ABN，這部分資金是用來進行重資產拓展，還是輕資產拓展？
張敏：兩者都不限，兩者我們都在做。從我們的歷史經驗來看，未來會以重資產為主，重資產不是純粹的拿商品住宅和可銷售的住宅做，這個做不過來，我們還是講究錯配價值的理念。
比如說村集體用地，比如說原來的存量商辦物業，國家有政策支持做長租公寓。像這些錯配資源、錯配價值是我們未來的重心。
觀點地產新媒體：輕資產的成本會不會比較高？
張敏：招商還是非常信賴自己的品牌，做包租改造對業主來講是痛點什麼？穩定、值得信賴的合作伙伴，在這點上招商還是很有優勢的，我們獲取資源的成本方面有優勢。
觀點地產新媒體：如果做輕資產和包租改造，收入只能是賺租金差？
張敏：對，只能是租金差，沒有別的。長租公寓增值服務收入很低，大家都想做，但是都沒有摸索出模式。
那包租改造、整租改造要不要做？要做，但做的時候不是大水漫灌式，而是精挑細選，這個很重要。對於項目的選址定位，包括產品設計，開發成本控制，週期控制，後期運營控制等，難度會更高。
包租改造最理想的是六到八年回本，有人號稱三到五年回本，但是這個有待觀察。
現在發展這麼快速的階段，大家對回報要求這麼高的時代，很少有人真的做到堅持五年、十年一直做下去，我現在更看好開發商。
開發商一方面有自有資本，一方面有自有資產，可以托底，能夠培養這塊業務，讓它慢慢成長起來，而不是快速成長。
觀點地產新媒體：包租改造主要在哪些城市，還是每一個區域都在做？
張敏：我們整個業務都是聚焦在一線城市和強二線城市，不會大面積鋪開，還是有選擇的，聚焦有長期需求增長的城市。
觀點地產新媒體：招商公寓很多都是以前打下的基礎，有很多自持物業，90%都是自持的，如果以後做包租改造，是不是會攤平其他項目的盈利？
張敏：我覺得大家對包租改造的誤區很深，為什麼包租改造不盈利？第一，大家都在做這件事，把租金價格抬高了，獲取房源的成本上來了。第二，市面上出來的產品太單一了，都是精品白領公寓，溢價空間非常有限，價差非常有限，但是沒辦法，大家都要做規模，白領公寓市場容量是最大的，所以大家都在做包租改造，做白領公寓的市場。
但是在我看來，藍領公寓市場更是值得關注的，藍領公寓市場溢價比較高，價差可以拉開，而且服務公寓運營成本控制的彈性相對來講要大一些。
藍領公寓投入成本低，比如說一個房間住6個人，在深圳關內600到800元，關外300到500元，在同樣一間房的面積下面，藍領公寓可以做到4000元，但是投入成本是很低的，遠遠低於白領公寓。
觀點地產新媒體：未來招商公寓會往這個方向發展？
張敏：這一塊會作為我們思考的一個方向，因為我們本身就有這個基礎。
觀點地產新媒體：招商公寓也主要傾向於自有物業的拓展？
張敏：會兩條腿走路，在去年之前包租改造的模式是發展的重點，重資產放到輔助位置。但是今年開始，我們會採取重資產和包租改造放到相同的位置。
觀點地產新媒體：招商公寓對輕重資產理想的比例是多少？
張敏：能夠五五開是比較理想的，指的是管理面積，不是投資額度。
一個重資產的投資額度可以抵得上幾個輕資產項目，管理面積方面能夠五五開是比較好的，當然現在還找不到支撐的邏輯。
觀點地產新媒體：現在這個行業裏面活躍的越來越少，大家說2019年是很關鍵的一年，您對於公寓行業發展到現在這個階段怎麼看？
張敏：這個行業八仙過海、各顯神通，大家都來做，恰恰反映了這個行業沒有技術壁壘，沒有進入門檻。
我們2019年主要是打造內部能力，包括我們的系統，智能化的運用，能夠在公寓產品上實現完整的系統平臺，這個很關鍵。
長租公寓有一個類比的行業是連鎖酒店，連鎖酒店初期也是百花齊放，大家都來做，最後就剩下幾家，剩下的幾家一定有核心競爭優勢存在，有技術壁壘。
2019年對我們來說一方面尋求有質量的增長，另一方面，在打造比較完整的線上、線下、智能化聚合的平臺，只有這樣未來才能更好服務客戶，更好幫助改善內部管理。
服務好客戶，成本降低了以後，最終會反映到項目的經營效益和整體財務報表上，最終長租公寓的產品、服務、運營形成一個比較完整的系統性解決方案，才能形成一定的技術壁壘。