編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恆，造就了一個屬於房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。
每一年博鰲房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。
當他們的故事放置於中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。
觀點地產網 如果沒有登陸資本市場，或許大多數人並不會瞭解銀城這家老牌南京房企。
2019年3月6日，黃清平和他的老夥計馬保華共同敲響香港聯交所的金色大鐘，現場的管理層們激動難掩，熒幕上開始跳動的數字，意味着銀城新階段的到來。
香港上市對銀城這樣的房企而言，意義非凡。過去這一年，許多原本深耕某一區域、規模百億上下的房企紛紛冒頭，奔赴港交所，打開資本市場通道。
一切都源於房地產始料未及的發展速度，在這個大象比兔子跑得更快的行業，這些區域型房企不得不捨棄偏居一隅的安逸與小確幸，它們關注規模、尋找核心競爭力，從而獲得更大舞臺的入場券，維持企業長久的生存。
即將進入盛夏的南京，在銀城國際總部，我們見到了馬保華，他剛剛開完一個臨時會議，匆匆走進辦公室。
沒有過多裝飾，牆上一幅長約兩米的書法作品尤為醒目，“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”，這是一首革命時期的詩歌，或者正適合用來形容當下的馬保華和銀城。
從1993年成立至今，一直深耕南京和江蘇的銀城也曾經歷過宏觀調控的低潮期，馬保華形容公司是越戰越勇：“這麼多年不斷成長，至少現在還有和別人坐在一起的資格。”
而在行業整合的大時代下，銀城除了要在規模上更為進取，還要形成自己的核心競爭力，馬保華介紹，銀城要打造圍繞客戶全齡生活服務為主線的房地產+，其中包括髮揮物業、養老等多維度業務的優勢。
上市的意義
作為今年初登港股平臺的內房企，話題很自然從上市說起。
“上市以後，制約我們的瓶頸衝破了，為融資提供了一個更廣闊的平臺。”馬保華十分直接，他有信心公司負債率會持續優化，做到和一般上市公司持平。
對於槓桿的使用，馬保華認為應辯證地看待，企業在不同階段用的槓桿比例會不一樣，財務只是一個數據，具體還是要穿透到每個項目。
他舉例稱，2016年銀城在南京土拍市場拿了三宗現房銷售的地塊，所以銷售週期和其他項目不同，正是這種特定的財務結構造成了現在的槓桿。
他相信，隨着項目入市，銀城打開資本融資通道，負債率逐漸會降回正常水平。
上市後資本通道的打開對房企在融資層面的幫助不言而喻，但對銀城這樣的區域房企來說，品牌影響力以及企業的規範性也在得到提升，“上市以後，品牌號召力更強，外部的合作伙伴和資源也都出來了。”
為了上市，馬保華和銀城已經等待了超過十年。
作為南京本土的標杆房企，銀城成立於1993年，2001年完成國有改制，在房地產方興未艾的21世紀初，憑藉對市場和政策的準確判斷，銀城在南京打造了一批頗具品質的項目。
至今馬保華仍以銀城產品為傲：“我的要求是5年後銀城的產品會是這個片區二手房裏最貴的，產品溢價率能力要強。”
2007年前後，銀城就考慮在國內主板上市，並且通過了輔導期，後來因為宏觀調控，錯失了登陸A股的機會。
直到2016年的一波政策紅利，經歷了低潮期的銀城再度迴歸，上市仍是公司發展中一個重要節點。經過2018年一整年的籌備，銀城終於如願上市。
“或許在外界看來很突然，但上市對我們來說是水到渠成的。”馬保華回憶稱。
不過，上市之後的挑戰依舊艱鉅。為此，馬保華需要不斷開疆擴土，深耕長三角是銀城明確的戰略選擇。
為了保持良性增長，銀城2019年投拓要有持續性的獲取，上半年公開土地市場回暖過快，單論資金量，銀城並沒有優勢，尤其在南京及江蘇以外，“我們判斷市場熱的時候，政府一定會調控，金融收緊之後，土地價格還會下來，所以我們只是去參加一些拍賣，沒有瘋狂拿地。”
上半年，雖然銀城在公開土地市場只拿了一個項目，但隨着南京地市降溫，7月3日，銀城以底價25.1億拿下了南京市中心核心區域的商住地塊。
公開土地市場之外，馬保華也在尋找多渠道的土地，包括併購、產業地產、股權合作等。不久前，7月10日收併購困境資產，以24.3億元獲得杭州臨安中都地塊。
他還介紹稱，去年華夏幸福在南京溧水拿了一個150萬方體量的產業地產項目，其中有100萬方是住宅，而華夏幸福在南京開發商中選擇銀城作為合作伙伴。
“銀城是戰略指導型公司，但是也要看機會，對我們這種企業來講，機會比準備更重要。比如華夏幸福，這種機會來了要把握住。”馬保華十分坦誠。
搶佔房地產+
儘管有規模訴求，但需要承認的是，行業格局已大致形成，頭部企業地位基本難以撼動，因此銀城需要在另一片尚未成為紅海的領域中迅速找到自己的位置。
在馬保華看來，現在房地產行業的開發端已經趨同，只要企業足夠重視，產品大多不會有太明顯的差距，而銀城則在房地產+部分投入更多精力和資源，在內部這一戰略被稱為“同心多元”，即以房地產為核心形成的多元化發展。
“所謂房地產+，現在是一個大禮堂，沒有對號入座，門一開大家都往裏衝，所以我們現在是在卡位。”
在眾多房地產+的業務中，銀城選擇的是養老產業。
馬保華介紹，銀城從2015年就開始涉足養老，並信奉美國的市場化道路。現在，銀城已經基本找到了發展的思路：“今年集團總部開始提出大康養，未來預計會在康養下面形成更豐富的產業鏈，如跟康養結合比較緊密的中醫、理療、中醫食品、中藥，形成這麼一種房地產+。”
他向我們描述了一個從地產開發到養老服務的房地產服務閉環，值得一提的是，在這幅藍圖中，養老除了地產，更多的是需要形成產業，形成複合的地產，這也是由開發型企業轉向生活服務型公司的過程。
雖然通過打造養老名片，銀城拓寬地塊選擇面，但馬保華強調一定要有產業才能持續。
過去房企做養老更多是為了賣房，但銀城國際聯合集團總部旗下的康養，希望打造的養老是一個自發性生活方式的改變，是將老人組織起來，形成會員式、候鳥式的居住。
在這個大型社區裏，有一部分是用來銷售的房子，同時還有養老的持有型資產，重要的是還提供服務。
不過，令馬保華困惑的是，由於整個行業在內地市場才剛剛起步，目前養老業務面臨的最大瓶頸是人才。
但隨着老齡化時代到來以及消費升級，他相信這一業務將有巨大的發展空間。
現在銀城要做的就是打造一個平臺，從團隊、資源、品牌、管理形成獨有的特點，讓其他房企難以複製。
對於未來，銀城梳理了清晰的思路，作為江蘇僅有的幾家房地產上市企業，馬保華更有一定的責任感：“可能僅存不多的南京房企裏，我們還得活着，還要衝到前面去，要不然到最後都沒有了。”
以下為觀點地產新媒體與對銀城國際總裁馬保華先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：銀城今年剛上市，給公司帶來了哪些變化？
馬保華：上市應該只是一個工作的節點而已，2007-2008年的時候我們就考慮上市，當時準備在國內主板上市，都過了輔導期，後來因為宏觀調控，房地產不能上。
我們當時提的口號是一切工作按上市公司要求，包括規範性，所以上市可以說是水到渠成、如虎添翼。
到2016年的時候，銀城集團（簡稱大集團，非銀城國際）請BCG做了戰略諮詢，明確了發展方向，大集團內部工作形成以房地產為核心同心多元的戰略格局。
第二是由開發企業轉變為生活服務，第三是先深耕長三角，因為我們是南京本土企業，我們的品牌影響力在江蘇。
2017年諮詢完的第二年，基本上已經沿着這個方向往前走了一年半，當時也看到了制約房地產公司最大的瓶頸就是資金問題，因為我們有品牌、有團隊、有產品、有技術、有管理，但是小民營企業起家，還是要跟資本市場打通，所以還是要上市。
後來我們到香港，是2018年3月5日開的啓動會，2019年3月6日，用了一年的時間完成了上市，這個速度還是比較快的。
上市以後把制約我們的瓶頸打開了，提供了更廣闊的融資平臺，未來在資金這一塊，我們會得到很大的發展。從企業的品牌效益來講，也完全不一樣了，特別在合作項目裏，因為現在好多外來的或者是江蘇的房地產企業，他們尋找開發合作伙伴的時候，我們算首選的第一方陣。
觀點地產新媒體：怎麼看待槓桿？
馬保華：一個企業的各個發展階段，可能用的槓桿比例會不一樣，財務只是一個數據。負債率高，也要穿透到每個項目。
我們公司在2016年拿了三塊現房銷售的地，正常的項目可能7到8個月預售，12到15個月就實現了現金流回正，但是現房銷售基本上要三年時間才能實現正現金流。
我們的速度其實並不慢，兩年時間就完成18層住宅的竣工備案、精裝修，達到現房銷售條件，但這部分資金基本上要三年以上才能回來。
事實上我們的槓桿不斷在降，如果今年下半年把三個現房銷售完成，基本上公司的財務數據上會更穩健。
觀點地產新媒體：您怎麼看未來的房地產市場？
馬保華：現在的政策是房住不炒，今年春天放了一點，大家預期很高，所以土地市場回暖，最近又開始控制了。
在這種形勢下，我認為需求是客觀存在的，只是在分化。這種分化是根據經濟結構的調整、人才的流動、產業的聚集來解決的，說到底是形成板塊和都市圈概念。
從我們國家的發展階段來看，我認為還有相當一段距離。可能真正要到老齡化以後，也就是人口不再正增長，房地產要到這個時候，還有一個階段。一是城市化率的問題，二是人口的增長問題，不是看增長速率的正負，而是看絕對數下降的時候，那時候可能會面臨到這些問題的存在。
還有一個是在各家公司怎麼做的問題，就是對房地產怎麼理解，形成自己的特色。在房地產裏面，萬科是一種模式，綠城是一種模式，還有保利、中海，這些跟萬科是差不多的，華夏幸福也是一種模式，萬達是一種模式……房地產企業裏面有各種模式，無非就是這些模式跟政府的政策導向是否匹配。
第二是市場消費升級以後，你是否契合。比如說過去萬達成功，那是因為市場需要商業體，消費升級以後，城市需要商業體。然後才會給你一塊地，形成一個複合的概念，叫房地產+的概念。
現在的房地產一種是大而全，一種是小而美，或者不叫小而美，應該是強而美。
現在從我們的資源能力來講，能形成房地產+的，就是一個生活服務。我們的物業很好，後來發現隨着老齡化時代來臨，市場開始出現需求，所以從2015年開始做養老。做了養老以後，今年開始提出來大康養，再往下可能形成一些跟康養結合的，比如說中醫、理療、中醫食品、中藥，形成這麼一種房地產+模式。
當然房地產還是主業，是形成品牌、資金、利潤的中心，然後圍繞着房地產做服務，靠這些服務來支撐房地產。以銀城來講，就是以生活服務為主線，形成全齡服務的概念。
基本上80後是第一批獨生子女，他們的父母已經到60多歲了，已經面臨這個市場消費的問題了，所以我們要把養老做起來，然後把康養做起來，再沿着生活服務這個鏈條往下走，形成自己的生活服務模式，形成複合拿地的能力。
在房地產產品的打造方面，只是公司的投入度和重視度如何，已經沒有門檻。但反過來，服務是有門檻的，要有資源，要會運營。
房地產生產過程中，所謂核心競爭力也很重要，不能完全否定，但是它不凸顯，有壟斷性門檻，但是門檻不高，可能過三五年別人就能學會。
核心競爭力應該是學不會、抄不來，或者說不能輕易拿來的，而運營這一塊，是很難學會的。
現在房地產前30名基本確定了，變化的就是150名到80名之間，或者50名到80名之間。所謂強而美的房地產公司，要打破傳統生產型模式，這個方面現在是賽跑的階段，誰搶得先機、誰有人才、誰有團隊、誰有管理，誰就形成複合效應，這也是銀城今天想要的上臺階和超車。
觀點地產新媒體：您的理想是三年左右？
馬保華：規模排名好比是一張俱樂部門票，有門票了才能談活着，才能談戰略、產品、客戶、管理，才能不斷地提升自己。
觀點地產新媒體：今年銀城拿地有什麼目標，有哪些渠道？
馬保華：今年我們有拿地任務，為未來的持續增長積極儲備土地資源。上半年我們只拿了一個項目，7月上旬相繼獲取兩個項目，基本完成了目標。
畢竟上半年那種情況我們不想去搶，大勢要判斷好，我們判斷過熱，政府會宏觀調控，土地價格還會下來，所以我們只是去參加一些拍賣，沒有瘋狂拿地。我們認為，三季度土地市場一定有機會。
我們拿地一是通過康養，二是產業，三是合作，還有就是招拍掛過程的合作拿地。
比如華夏幸福，在溧水拿了150萬方地的項目，其中100萬方是住宅，50萬方會展、酒店、公建。他們在南京開發商中選了一輪，最後跟銀城合作，而且合作得非常好，這個案例也經常被他們內部拿來分享。
另外，我們在招拍掛市場沒有太多優勢，因為資金量沒有別人大，抗風險能力不比別人強，所以其他渠道會多一點，這樣能更安全，也可以快速擴大規模。
觀點地產新媒體：房地產+這一塊會投入多少？有沒有具體去算？
馬保華：這個投入實際上不是資本投入，是一種資源整合能力和形成一個服務公司的服務運營能力、品牌能力、人力資源能力。
實際上沒有什麼，因為都是輕資產運營公司，所以說投入主要在於公司的業務能力，不在於資本，房地產企業做這個是很有優勢的。
觀點地產新媒體：銀城具體怎麼做養老產業？
馬保華：實際上是一個自發的候鳥式居住，是一個自發性的生活方式的改變。
我們是把活力老人組織起來，形成會員式的、候鳥式的居住，有一部分是賣的居住房子，同時還有養老的持有型資產。房子銷售完以後，居住時我們也提供服務，形成一個大型社區，但是資產是你的。
還有一種是會員卡式，不要資產，可以三個月住南方、三個月住北方、六個月住南京，住在我們的養老院裏面，一張會員卡就能享受這種方式。
不管是哪種方式，設置的內容要有服務，要形成一個服務社區。
這是一種消費升級的需求，是老齡化市場的需求，正好我們做得比別人早，早做4年，相當於已經領跑了。
養老的最大瓶頸是人才，因為是剛剛起步的行業。原來養老是民政系統或者是個體在做一些小養老院，只能滿足一些剛需的、護理性的養老，不能滿足更高層次的對老年理想生活的嚮往。
觀點地產新媒體：銀城還是一個比較本土化的房企？
馬保華：對，江蘇這塊土壤從某種意義上，競爭意識比較薄弱，比較穩。
整個江蘇從歷史上看是魚米之鄉，生活比較富裕，人也不折騰，但是有情懷、有追求，在品牌的打造還有對客戶的態度不一樣。
未來，可能在南京的房企裏，我們還得活着，還要衝到前面去，要不然到最後都沒有了。