編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恆，造就了一個屬於房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。
每一年博鰲房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。
當他們的故事放置於中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。
觀點地產網 一年時間不見，黃仙枝的談吐依舊從容。
今年訪談地點在他的新辦公室——位於虹橋的正榮新總部，中式風格的裝潢，牆上掛着一幅書法：大音希聲，大象無形。
辦公室的一角是會客區，擺放了喝茶用的茶座，茶具一應俱全。
與沏茶品茗的慢條斯理不同，過去一年多時間裏，正榮經歷着令外界矚目的跨越式發展——去年1月，正榮地產敲響了港交所那面銅鑼，正式打開資本市場大門。今年3月，正榮發佈年報，宣佈順利完成千億目標。
一年之內完成兩次頗具里程碑意義的跨越，背後的付出可以想見。
在剛剛舉辦的半年度經營工作會議上，正榮定位2019年至2021年為企業的“高質量發展期”。這一定位代表了更高的自我要求。
黃仙枝表示，現階段，自己相當一部分精力正投入在更高效的經營體系打造上面，以及培養出更具潛力的管理團隊，這兩點將是驅動企業持續發展的關鍵動力。
佈局全國的正榮節奏
2013年，正榮正式進軍上海，標誌着從區域走向全國，到如今已是第六個年頭。眼下，正榮佈局的區域達到六個，深耕的城市達到三十餘座，且多為一二線主力城市，向上的態勢明顯。
回想起正榮一路披荊斬棘，黃仙枝頗有感觸：想當初，正榮還是一家區域性企業，那時候上海、北京等一線城市，一塊地的價格動輒幾十億，沒有戰略的眼光，沒有踏準時間點，沒有行動的魄力，是很難成功實現全國化的。
也是從那個時候開始，正榮善於把握市場節奏的特點逐漸顯現出來，包括選擇在去年衝刺千億，黃仙枝解釋，既是水到渠成，也是全力以赴。
2018年，正榮地產實現簽約銷售金額1080億元，同比增長54%，實現簽約銷售面積644萬平方米，同比增長70%，上市一年的時間裏，正榮銷售額完成了千億進階。
“沒有規模就沒有行業地位，沒有行業地位，就很難吸引優質的資源、優秀的人才，所以規模是必要的。”黃仙枝解釋千億的意義。
對於到達千億規模，黃仙枝最滿意的一點是，正榮始終堅持規模和效益的兼顧，雖然這對決策和管理提出了近乎苛刻的要求，但也只有這樣才是有質量的規模。
根據正榮地產2018年年報，正榮去年在實現千億規模的同時，股東應占核心淨利潤同比增長達到70.7%，超過規模的增長速度，這也顯示出增長的含金量。
不僅如此，正榮土儲超70%位於一二線城市，成為年報中的亮眼之處。2018年，正榮新進入重慶、成都、佛山、無錫、鄭州等13個城市，新增57幅土地。
對於今年乃至下一步的發展，黃仙枝表示，做出準確的投資仍然至關重要。
他透露，正榮仍將堅持聚焦於一二線城市，三線城市則是機會性選擇進入，目前，正榮內部設立了一個專門團隊，負責研究城市輪動以及相關城市數據的分析研究，為最終決策做出參考。
“拿地要看大形勢，看人口流入，還有城市產業等多個維度，這個方式我們多年來一直堅持。”黃仙枝透露，投資“祕訣”就是——“寧肯錯失一個機會，也不要做錯一個決定。”
“不同階段有不同戰略定位”
不同階段不同處境下，企業有不同的戰略定位。2019年起的三年，正榮定位為“高質量”發展期。
“高質量”的其中一個含義，是做到風險可控。
去年，正榮地產的淨負債率大幅降低至74%，受到資本市場的充分認可。
“與一些同等規模企業相比，正榮的有息負債只有他們的一半甚至更少，債務壓力輕許多。”黃仙枝透露，優化財務結構、負債結構的動作，正榮持續在做，包括尋求更合理的長短債比例，更合適的傳統融資和資本市場融資比例等。
而正榮的穩健，也在上半年得到了評級機構的持續認可。今年以來，正榮地產不僅成功躋身國內企業3A最高信用等級行列，同時獲得標普、穆迪等國際評級機構的評級上調。
“高質量”的另一個含義是：組織升級。
組織架構上，正榮今年提出“精總部，強區域”的方針，一方面持續完善體系、制度，加大授權力度，以培育出更多的百億級區域，另一方面在總部層面，進行職能的整合。
包括，將工程和成本職能將合併為工程成本中心，打通兩個強相關職能，更好的管標準、管體系、管風險；將原商開公司的商業項目開發下放到區域，同時把商業資管職能併入資產管理部，以減少交叉管理摩擦；以及成立客戶價值中心，加強對客戶價值的重視。
“高質量”的第三層含義則是聚焦主業。
“主業做不好，去做副業是很難的”，黃仙枝指出，現階段，正榮仍然會聚焦主業，同時圍繞主業做必要的佈局。
其中，物業和商業運營是正榮下一步重點發展和提升的產業。據瞭解，正榮物業已經具備持續盈利的能力，並且盈利水平在不斷提升。而長租公寓也是正榮嘗試的新業務領域，但不同於其他企業擴張式的發展思路，正榮介入長租公寓業務的初衷，仍是存量資產的保值增值。
此外，隨着南京、天津等地的商業物業陸續入市，持有型物業的管理也將成為正榮重點探索的領域。
黃仙枝透露，正榮在持有型物業的運營上，會對標香港地產商，持有型物業在資產組合中的比例會根據企業所處的發展階段，逐步提升到一個理想的比例。
“你看現在香港幾家房地產企業，持有型物業源源不斷貢獻利潤，負債率很低，安全係數很高，這樣就能做百年老店。”
而成為百年企業也是正榮的企業願景。
”今年是正榮成立第二十一年，對百年企業來說，二十一歲正值青春，更多的精彩還在後面。”黃仙枝說。
以下為觀點地產新媒體對正榮地產董事長黃仙枝先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：有預測接下來十年房地產是溫和增長，未來只有頭部企業能活得好，您對此怎麼看？
黃仙枝：基本同意，未來有兩類企業可以“活下來”，一類是達到一定規模的，比如前50強，全國性佈局的；另一類是有專業、有特色的企業，在某一個區域做得很好。
中小房企未來的發展會越來越難。對於中小企業，一是人才跟不上，二是管理跟不上，三是一旦對市場的研判不準，投錯一兩個項目，可能就會遇到麻煩。
未來，對房地產企業而言，規模、利潤和品質這三個指標每一個都至關重要，正榮對着三個指標的要求是不僅做到均好，還要做到均優，這樣才有可持續的競爭力。
觀點地產新媒體：您怎麼看待企業經營中的風險？
黃仙枝：企業經營都面臨風險，關鍵是風險係數是多少。企業發展就好比開車，車開得越快，注意力越需要高度集中，以及剎車、安全氣囊都配好。只要安全係數足夠高，那麼速度快一點就不會有問題。
當然我也經常說，不能着急，速度不能太快，否則性能再好的車也會剎不住。企業發展，就是要在風險可控的前提下全力以赴。
觀點地產新媒體：您怎麼看合作拿地。
黃仙枝：合作是好事，但要和理念相同的企業合作。比如一個要求週轉快一些的企業，和一個速度不緊不慢的企業合作，之間的摩擦就會很多。
正榮的合作伙伴中，不僅有理念相近的房企，也包括產業合作伙伴以及一些小股東。只有合作伙伴之間發揮各自的資源優勢，效益才能最大化。正榮是一個很好的合作伙伴，因為願意多讓一些利給別人，大家可以把共同的事業做得更大。
觀點地產新媒體：正榮在投融資方面有哪些舉措？
黃仙枝：去年以來，我們持續對債務結構進行優化，中長期債的比例在增加，短債的比例在下降，改善的效果還是非常明顯的，這讓我們在投資上更加的從容。根據今年的市場環境，正榮採取了平滑投資的原則，到現在，基本上每個月都有拿地。
觀點地產新媒體：正榮去年成立了產業集團，您怎麼看做產業和做地產的區別？
黃仙枝：地產成敗的關鍵是對大勢的判斷。趨勢一旦判斷錯了，就很難彌補。所以，做地產一定要懂得大勢，要有格局，要能夠站在更高的高度看全局，否則再聰明也沒用。
做產業則要有情懷，服務行業沒有情懷是不行的。例如正榮做物業管理和商業運營，不僅實現了盈利，同時還創造了數以萬計的就業崗位，這對社會是很大的貢獻。
觀點地產新媒體：你怎麼看長租公寓業務？
黃仙枝：正榮做長租公寓，主要還是利用自己的持有型項目做運營，實現資產的保值增值，不會做“二房東”。
長租公寓被人們從觀念上接受，可能還需要一些時間。現在90後結婚，還是要買房子，沒有房子就沒有家的感覺。所以，要真的像國外年輕人那樣接受租房，可能還需要一些時間。
觀點地產新媒體：您怎麼評價“正榮人”？
黃仙枝：正榮用人，一直強調彼此成就的理念，這是我們的優勢。正榮發展到目前，已經形成一套獨有的文化，正榮也很重視文化凝聚人心的作用。自從總部搬到上海後，我們引進了很多優秀的人才。如果說其他企業內部有所謂的派系問題，那麼在正榮，則只有一派，就是“正榮派”。
觀點地產新媒體：怎麼看越來越多90後成為企業骨幹？
黃仙枝：正榮員工的平均年齡是31.2歲，是非常有激情、有衝勁的一羣人，對企業有向心力。你看我們的管理層，大部分都是80後。35歲開始正是做事業的時候，我很希望多給他們一些機會，把管理的梯隊培養起來，這是我現在最重要的任務之一。
領袖訪談 | 領袖的意義絕不在於複製性，而在於他的命運成為詮釋時代進程的符號。