如果不是從室內短暫過渡到室外，或許身處香港的你暫未感知到夏天的到來。在香港，無論冬夏，空調總是不厭其煩地運作着，這也讓西裝革履的白領精英們得以從容不迫的穿梭於中環。

和香港的淡定從容不同，置身初夏的內地房企，或許還未能好好體會天朗氣清的景象，就要接受來自融資收緊的蕭瑟。5月末，各地銀保監局、銀保監分局開出多張罰單，直指金融機構向樓市違規“輸血”的行為，房企境內外融資壓力再增。

於此時點，6月11日觀點2019香港資本圓桌與包括麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊，建銀國際董事總經理曾粵暉，戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、資本市場部主管李志榮，招銀國際董事總經理區俊傑，美的置業集團有限公司執行董事兼首席財務官林戈在內的50多位開發企業、投行等金融機構高層以及經濟學者相聚香港文華東方酒店，共同探討新格局下的地產金融機遇與挑戰。

可以說，這是一場短暫的聚會。半天的會議時間裏，與會嘉賓忙於各抒己見，甚至無暇窗外的維港景觀。但同時，這又是一場豐富的思想盛宴，圍繞經濟環境、地產行業趨勢以及資本運作等話題，參會者暢所欲言，尋找同行人，冀求破解地產金融的複雜難題。

房地產不能成為不穩定因素

事實上，關於房地產格局，地產圈瀰漫着對2019年的悲觀預期。與會嘉賓的觀點也出奇一致，即認為今年的不確定性強。一方面是來自外部對經濟的壓力，另一個則是國內經濟轉型升級的壓力。過去的經驗顯示，政策的搖擺取決於金融、經濟環境。而後兩者的不確定，一定程度上也會給政策帶來不確定。

不過，否極泰來，隨着2019年一季度過去，市場其實並沒有想像的那麼悲觀，很多因素都在這個“不確定”的場景裏發揮着作用。與會嘉賓認為，縱然內外部不確定性紛擾，但是可以肯定的是房地產不能成為經濟的不穩定因素。

論據之一來自於房地產對經濟增長的主力作用。戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、資本市場部主管李志榮提供了一組數據，2018年中國房地產開發投資額超出加拿大全國GDP，佔中國GDP總額的13.4%，是中國經濟發展的當之無愧的“穩定器”。

除此之外，和歐美主要國家對比，中國的存量市場佔總房地產市場的15%-16%，而美國、英國等國家基本在95%-98%，這也意味着中國房地產市場具有充足的潛力和空間。

當前，國內正處於優化經濟結構、換擋提速的攻關期，再加上中美貿易摩擦升級，面臨的經濟壓力可想而知。而房地產行業整體規模量大，再加上住房升級激發的強大需求，因此無疑其仍是支撐經濟持續平穩發展的重要的力量。

不過，在面對經濟增長承壓的情況下，房地產調控會不會鬆綁，為經濟增長製造需求點？從過去的歷史來看，經濟增長顯著放緩與房地產市場的放鬆往往是正相關，房地產市場也呈現出每三年一次的短週期輪迴。

對於這一輪調控，絕大部分嘉賓的觀點則認為不應抱有僥倖。有嘉賓指出，國家層面是希望房價可以控制在一定區間，房地產慢的時候，它就幫你，但不是幫你賺利潤，而是去庫存。因此是輪對房地產調控的態度空前堅定，未來房地產調控放鬆的概率很低。這也意味着因城施策，構建房地產市場健康發展的長效機制將會成為未來的常態。

資本市場是最苛刻的

資金是房企的命脈。隨着調控發展深入，在去槓桿、去通道、非標融資再收緊的大背景下，房地產行業融資體系正在發生深刻變化，不僅關乎房企自身的命運，也影響着行業的走向。壓力和變化並存，面對房地產行業的新格局，房企也冀望可以砥礪前行，在逆風中順利到岸。

在會議現場，有嘉賓也認為，當下需要房企更加穩健，以強大的融資和資金能力，來迎接房地產的最新變化。這也意味着，房企需要學會怎麼像苛刻的資本市場藉助騰挪空間。

李志榮透露，在國內市場銀根緊縮，去槓桿持續的大環境下，不少房企面臨資金緊張的情況。因此，過去的一段時間內，出售核心商業資產以置換現金流用於開發，已經成為房企不新鮮的做法。

需要注意的是，外資瞄準逆週期進場，成為中國一線城市商業地產投資的主力。數據顯示，外資佔2018年一線城市商業地產投資總額的 37%, 實際投資金額增長74%，達766億元。其中，上海為最受歡迎城市，佔2018年外資於國內投資的近七成。

在過去的2019年一季度，外資也繼續加大投資，較2018年同期增長4倍，達到277.6億元。美資對中國商業地產的收購額，於2019年五月已超越去年全年交易額。

而對於債市來說，上市房企也抓住窗口期，於過去的幾個月中加大海外債發行規模。觀點指數數據顯示，2019年1-5月，房企融資總額為10234.37億元，其中3-5月為融資高峯，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細分而言，公司債在所有債券融資中佔比最大，5月一度高達61.07%，融資額達到797億元。

上市城牆之外，暫未拿到入城許可證的房企也在奮力爭取。目前內房在港股的PE還是比較低的，但是可以看到房企依然沒有減退上市的熱潮。2019年以來，銀城國際和德信中國如願敲鐘，而眾多申請赴港IPO的內地房企，如海倫堡中國、中梁控股、奧山控股、萬創國際雖然招股書接連“失效”，但是依然沒有放棄上市夢。這都是為了和資本市場接軌，更便於發債融資。

當然，資本市場是苛刻的，上市並不是一個一勞永逸的解決方法，同樣需要房企發揮智慧，用心經營。

現場嘉賓認為，上市公司要多披露，提高資本市場透明度，引導投資者預期，充當股市和資本市場內外溝通的橋樑。同時也要多采取資本運作，培育商業、物業、酒店、醫療等創新業務，並在成熟的時候適時分拆，豐富上市平臺的內涵。