2018博鰲房地產論壇·特寫 對於地產行業來說，今年無疑是議論紛呈的一年，房地產以及整個產業鏈發生着不少有意思的變化。

不少房企紛紛尋思着把名字裏的“地產”兩字拿去，他們喊着“我們要多元化”、“我們是城市運營商”。

而縱觀整個產業鏈，在增量發展已漸尾聲的大幕前，存量資產成了這條鏈上一個有待挖掘的“金礦”，大家紛紛跳入存量圈裏尋思着新的發展點。

“從行業的發展來說，不管是開發量也好，銷售額也好，以及追求高週轉的策略也好，大家做得都很到位，可以說已經發展到了一個很極致的狀態。”穩盛投資的總裁許亞峯在2018博鰲房地產論壇直播間裏這樣說道。

在整個行業發展到“極致”的狀態裏，穩盛投資看好存量市場與城市更新的廣闊天地。在以往的開發型股權投資業務上，穩盛投資積累了豐富的經驗，而穩盛也希望以其特有的主動管理能力與優勢，積極拓展創新型業務模式，在存量時代來臨之際尋找新的增長點。

穩盛投資從2006年開始房地產金融領域的探索，2008年與瑞士銀行（ UBS ）共同設立國內第一支國際標準化房地產基金（UG基金），2010年正式成立並開始拓展人民幣基金業務，脫胎於金地集團的它本身便是房地產開發商的多元化產物。十年磨一劍，時至今日，穩盛投資的服務對象不止是母公司，已成為國內領先的房地產私募基金管理公司，面向所有開發商及機構投資者提供房地產基金投資、管理和諮詢服務。

截至2017年12月末，穩盛投資累計實現人民幣資產管理及顧問規模327億元，累計實現美元資產管理規模2億美元，整體累計管理及顧問規模摺合人民幣341億元。

在這場增量轉存量的大潮中，穩盛投資也將自身的發展空間轉向存量運營。

許亞峯介紹，以往穩盛投資一直是以開發型為主的股權基金，但現在已重點向存量資產的城市更新基金方向傾斜，“未來我們再想有新的發展空間，可能就是存量資產的改造提升和整體運營，這是未來更加廣闊的市場。”

對於私募基金在存量市場裏所能發揮的空間，許亞峯看得很清晰，他指出，相比原來的開發型業務，存量資產的分佈較為零散，私募基金在存量市場裏能夠發揮的機會將會比較廣泛：“存量資產是處於相對零散的狀態，這時候便需要私募基金這種更加靈活的交易能力和模式。”

同時，存量資產對於基金的資產管理和運營能力要求也會更高，因為這不僅僅是一個簡單的開發業務，未來門類非常多，例如辦公、長租公寓、產業園、商業，可能完全是不同的產業的佈局和不同產業的經營能力。

“這時候並不是說某一家或者某一方能夠通吃的狀態，一定是需要從資本、資產、運營能力等方方面面的資源整合，才能夠更好地去發揮出來存量資產的魅力。”

而在運營存量資產、實現城市更新過程中，創新金融模式尤其資產證券化則發揮了助燃劑一般的作用。

據觀點地產新媒體瞭解，去年8月，穩盛投資與金地商置、嘉實資本合作，成功的發行了“嘉實金地八號橋資產支持專項計劃”，這也是國內ABS歷史上首單文化創意園區資產證券化產品。

資料顯示，上海8號橋是上海盧灣區的特色創意園區，前身是舊屬法租界的一片舊廠房，解放後成為上海汽車制動器廠舊工業廠房。

“8號橋項目是穩盛投資在存量運營、城市更新方面非常典型的一種投資。”許亞峯指出，這其中的商業邏輯在於，通過發行資產證券化產品在很大程度上加強存量資產的資金流動，讓資產本身形成一種可持續的發展模式，同時還可以保持對資產的管理和運營權利，通過資產運營和價值提升為投資者創造回報收益；通過資產證券化將現金拿回來後，陸續再投兩到三個新的項目，讓有比較好經營能力的資產運營方形成滾動發展能力，產生一個不斷投資的發展前景。

許亞峯透露，未來穩盛投資也是按照類似的商業邏輯往下推進。據其介紹，穩盛投資今年將重點發起一個新的城市更新基金，該基金也可以被理解為Pre-REITs階段產品，投資的領域不完全是原來的創意產業園模式，覆蓋面囊括至辦公、商業、公寓、產業園、工業園。