觀點地產網 再次見到巴曙松是在8月的海南，距離上次在香港的短暫碰面已經過去9個多月，海南也裹上了夏裝。
相比悶熱的內陸地區，因為海水環繞，地處熱帶的海南還顯得涼快一些。一踏進博鰲直播間，巴曙松不由感慨：“你看這個時候，像湖北、湖南的天氣還熱一點。”
進入博鰲直播間前的上午，他在2018博鰲房地產論壇全體大會上，為參會者分享了關於中國房地產市場的新特徵和趨勢，還和陳啓宗分別主持了兩場精彩的對話。常年奔波、往來於全國各地做學問，巴曙松對天氣的感知比一般人還要敏感些。
對於巴曙松來說，博鰲房地產論壇是每年都要赴約的盛會，或許不僅為同行好友相會，還有補充新知識的渴望。
出生於1969年的巴曙松，已經邁入五十知天命的年紀，他前不久撰寫的散文《我所知道的天命》中，還特意提及：“五十歲是行到中途了，人生的大致輪廓、悲歡起落，依稀可辨。”
巴曙松在文中感嘆，要在積極和消極之間邁入知天命之年，在自己的舞臺上時，就展現出最好的自己。還要經常想想年輕時自己對倚老賣老、暮氣沉沉的反感，嘗試新的事情、補充新的知識。
金融圈修行多年，巴曙松敦品勵學、敏思篤行，對專業的孜孜不倦也成為年輕一輩無聲的榜樣。行至今日，師從巴曙松的學生據說已經有400多個，他們幽默地自稱為“巴門”學子。
專業上的勤勉、嚴謹，也讓巴曙松成為地產行業所推崇的大家。在博鰲房地產論壇的巴曙松演講中，原本要接受採訪的新城控股高級副總裁歐陽捷，還特意和媒體提前打招呼說，要聽完巴老師的演講再過來。
在觀點地產新媒體的獨家專訪中，巴曙松延續了在博鰲房地產論壇大會上的熱情，向我們分享了他所知道的當前金融環境、經濟形勢以及房地產的未來。
房地產正在發生的改變
如今巴曙松似乎更加豁達，在他所著的散文中，對成敗是這樣定義的：“努力固然重要，機緣乃至運氣影響往往更大。”
因此，一帆風順的時候，不要處處歸結為自己的英明神武，因為運氣也可能有不好的時候。
對於目前的房地產市場來說，何嘗不是如此。經過幾十年的高速發展，目前中國的房地產增速正逐步放緩，更應該豁達面對，保持堅韌與倔強。
在巴曙松看來，中國城鎮化快速推動下的大規模增量房地產建設時代正在告一段落，增量時代的需求在逐步放緩，這也早已有跡可尋。
一向嚴謹的巴曙松向觀點地產新媒體分享了一組數據：從戶均套數指標來看，中國已經超過1，正在向1.1逼近。而美國和日本戶均套數在1.1-1.2之間時，就是基本處在供求大致平衡、增量房增長達到峯值的階段。
除此之外，開發投資對宏觀經濟的拉動作用也在減弱。中國房地產市場啓動以來，對經濟的推動作用一直比美國和日本這些發達市場要高很多。但是近年來的數據顯示，三者間的房地產投資增速正在逐漸縮小差距，或者用巴曙松比較文藝的表達是“這三條線慢慢的收斂得差不多。”。
開發投資和新房增量趨緩是一方面，另一邊，二手房在越來越多的城市交易中佔主導地位。北京、深圳、廣州、上海的二手房化程度在不斷加深，並且有向全國化擴展的趨勢。2017年有20個城市的二手房成交套數超過新房，且部分二線、三線城市的表現越來越突出。
愈加逼仄的增量市場，使得房企不得不謀劃更多的出路。巴曙松分享了一個有趣的細節：“最近有很多房地產公司在改名字，背後其實反映的是什麼呢？他們可能已經開始沿着這個房地產產業鏈在進行延伸拓展，而不僅僅只是集中在開發這一個環節。”
根據巴曙松在演講中分享的數據，2017年存量房及相關服務對GDP的貢獻在逐步擴大，其中城市更新的貢獻更為明顯，上漲了0.85%。對比日本、歐美市場的發展歷程，巴曙松對觀點地產新媒體表示，中國的房地產企業大部分集中在開發環節。但是日本等成熟市場真正做開發的比重很少，甚至還沒有專門的只是做開發的房地產公司，而是開發、物業管理、金融、服務等一攬子的多元化服務。
巴曙松指出，房地產的需求還在，只不過變成了提升居住的品質。因此大的邏輯是一致的，就是房子是用來住的，不是用來炒的，突出實用特性，減少投機比重。適應得快的房企，當然就表現得好一些。
針對房地產的城市發展特點，巴曙松進一步指，房地產現有的市場主要向幾個主要城市圈集中，這也使得“逃離北上廣深”成為偽命題。這幾個城市圈即“3+6”城市格局，環北京、環上海、環深圳廣州三大城市圈，以及南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都六大城市。
需要注意的是，三個城市圈內部的房價聯動性也在增強，隨着高鐵等基礎設施的完善，這些城市可能還有一定的增長空間，因為要滿足流入人口的住房需求。但是其他人口在流出的城市，需求就會減緩，甚至可能下降。
看待當下問題時的溫度
自小愛看書的巴曙松，認為進入知天命之年，更要知道人生要有點愛好、趣味，不為功利目的，一頓美食，一本好書，一趟美好的旅行，都是生活對自己的犒勞。
從書籍上汲取的養分，讓巴曙松更加思辨、有趣，同時保有旺盛的求知慾。在微博上，巴曙松有1000多萬的粉絲，他時常在上面針砭時弊，分享自己對生活的思考。他還入駐“知乎·讀書會”，並領讀了《增長文化》、《窮城市，富城市》等經濟學領域經典書籍。
讀萬卷書，行萬里路，也讓巴曙松在看待當下的房地產問題時更有溫度。
參加博鰲房地產論壇時，正值中美貿易摩擦加劇，美國考慮上調2000億美元中國商品加徵關稅，從10%提高至25%。在整個論壇過程中，大家擔心貿易戰對中國房地產市場的影響，這也不免成為討論的重點話題。
巴曙松以讀過的兩本書來回應這一問題，他表示，最近讀了一本回顧中美百年來往歷史的影集，序言裏面有一句話讓其印象很深——中國是通過改變自己來改變世界，美國是通過改變世界來改變自己。中國還有龐大的市場，還有比較完整的產業門類，要做的可能更多的是怎麼樣去通過改變自己來改變世界的格局。
不過，巴曙松續稱，另一本有關美國和日本貿易摩擦、貨幣戰的書籍《時運變遷》則提醒他，我們也要從反思美日當年的摩擦，從裏面找到自己的定位。他進一步指出，中美貿易對GDP增長的直接影響未必很大，畢竟進出口佔中國經濟增長的規模比較小，但是間接的影響還需要進一步觀察，比如心理上的影響，技術的進步。
“過去13個季度，GDP的增長速度基本上下波幅0.1，非常穩的。為什麼現在這麼強調穩定？我覺得一個變數就是中美摩擦，外部環境的變化。從（7月31日中央政治局會議）公報的內容來看，決策者對於中美貿易摩擦帶來的外部環境變化，對下一步經濟增長可能產生的衝擊，是有足夠預期的。”
對於行業內提及的資管新規“放水”問題，巴曙松認為監管政策是持續、長期的，資金要直接流向房地產市場是不可能的，政策上還是會有很強的約束。
他認為，未來調控政策產生的效果會慢慢體現，包括土地的價格會迴歸理性，開發商自己會着眼於內部，提高效率，整個的開發過程注重品質，另外也需要重新定位。
“如果說還是在盲目的高價拿地，擴大規模，槓桿率很高，很可能這一部分開發商會被洗牌。”
對於這一輪的調控什麼時候能夠停止？巴曙松回應表示，他和很多專業人士討論後認為，或許要等到政策性房地產的供給可以在市場上佔有相當的比例，至於能不能算一個可行的方案，或許還要再討論。
不過，巴曙松則相信房地產稅是讓市場更健康理性的政策工具。他認為持有環節稅費的適當上升，有利於降低房屋的空置。
“很多買了房子就放在那裏等着上漲，這個可能會有助於扭轉市場的預期，使得拿來出租、銷售的房屋比例增大。”
以下為觀點地產新媒體對中國銀行業協會首席中國經濟學家巴曙松先生的獨家專訪實錄：
觀點地產新媒體：2018年以來，港股和內房股都跌了很多，大概跌去了20%，PE僅為7倍，很多投資者都在期待新一輪反彈，在您看來，這個反彈在年內可以看到嗎？會持續多久？
巴曙松：實際對比一下香港市場和國內市場，香港市場的房地產企業表現得更好一些，國內大家可能謹慎一些。
這跟兩地投資者的習慣有關，香港市場以國際投資者為主，看中的是一家公司現在的盈利狀況，實際上是自下而上去看，國內的投資者更多的關注宏觀政策對整個板塊的影響。其實從香港市場傳遞出來的信息就是，企業的盈利還是不錯的。
國內是從走勢來看的，具體還取決於監管力度、調控力度加大之後，我們房地產企業怎麼應對的事情。比如說政治局會議強調控制房價上漲之後，不同的企業商業模式、產品、佈局地區等商業模式可能會做出調整。
不是籠統的上漲或者下跌的判斷，而是一個分化的判斷。如果調整比較快，或者說以前已經意識到是這麼一個趨勢，已經早就開始在這方面做了調整，會表現得比較好。反應比較滯後的公司，調整慢的公司，可能會表現得差一些。
觀點地產新媒體：7月的港交所很熱鬧，成功上市的企業數量高達30多家，以目前利空不斷的市場環境來看，有一些觀點覺得，不管是A股還是港股，對獨角獸及其他創業公司來說都不是最佳的上市時機，您認為呢？此番出現扎堆上市現象，除了融資還有哪些原因？
巴曙松：其實上市不上市、什麼時候上市，決策的主體是企業自己。企業內部的股東是怎麼構成的？如果早期都是一些在不同階段來投資的外資，A輪B輪C能進入的，那麼很可能就願意在海外上市，退出方便。
再一個就是香港市場，今年做了比較大的上市制度改革，特別是對新經濟三大塊的改革，包括生物醫藥、差別投票權的公司以及第二上市的公司，所以這就滿足了很多公司，特別是新經濟公司的融資需要。
今年從趨勢看，估計超過一半甚至更多的融資是來自於這些新經濟公司，因為香港市場的制度改革適應它們的客觀要求。而且目前國內市場相對來說可能上市的節奏降下來了，中美貿易摩擦也使得一部分企業去美國市場有點擔心。
綜合幾個方面因素，從目前的趨勢看，香港今年上市企業的數量可能會創歷史新高。
觀點地產新媒體：您也提到中美貿易的問題，從股市的反應來看，大家對中美貿易摩擦還是比較關注的，您覺得貿易摩擦對下半年的經濟增速會有影響嗎？
巴曙松：直接的影響可能未必很大，因為畢竟中美貿易的規模大概就這麼大，是吧？進出口佔中國經濟增長的規模也是那麼大，但是間接的影響可能還需要進一步觀察，比如說這個心理上的影響，以及技術進步。
貿易摩擦帶來的影響都值得關注，但是從政策面來看，其實決策者對這一點還是高度警覺和敏感的。因為我們從7月31號政治局公報來看，強調有六個方面的穩定。
實際上，過去這段時間經濟增長是非常穩定的。過去13個季度，GDP增長速度基本上在一個新的平臺站穩了，上下波幅0.1，非常穩的。
為什麼現在這麼強調穩定？我覺得一個變數就是中美貿易摩擦，這是外部環境的變化。
我們從政治局公報的內容來看，決策者對於中美貿易摩擦帶來的外部環境變化，對下一步經濟增長可能產生的衝擊，是有足夠的預期的。
觀點地產新媒體：GDP的增長很大部分是靠房地產來拉動的，會不會也因為這個原因，所以下半年房地產企業不大好過？
巴曙松：去年在那麼嚴厲的調控下，我們看到房地產企業的銷售面積還是挺大的，今年會促使他們出現一些轉型。
大的邏輯是一致的，就是“房子是用來住的，不是用來炒的”這麼一個邏輯，突出的是使用特性，減少投機的比重。
接下來就看我們房地產企業怎麼適應這個新的政策環境，適應得快，當然就會表現得相對好一些。
從房地產行業發展的大趨勢看，過去這麼多年高速的增長，房地產主要靠增量新房為主的這個動力，應該說慢慢在轉變。
就是說房地產的增量時代慢慢在過去，戶均套數比這個指標基本上過了1了，現在逼近1.1。從美國和日本的經驗來看，在1.1和1.2之間的話，房地產行業增量的部分，大致上是在頂部的。
現在房地產行業應該說在一個見頂的過程中，我們也可以看到，最近有很多房地產公司在改名字，背後其實反映的是什麼？反映的他們可能已經開始沿着房地產產業鏈在進行延伸拓展，而不僅僅只是集中在開發這一個環節。
我們可以對比一下，中國房地產上市公司的主業和其他成熟市場的房地產上市公司做對比，可以看到中國房地產企業大部分集中在開發環節，但是歐美市場真正做開發的比重很少。
比如像日本，甚至可能都沒有專門只是做開發的房地產公司，可能是開發、物業管理、金融、服務一攬子的多元化服務。
背後其實反映了房地產市場正在出現深刻的轉型，增量增長的動力在慢慢減弱，但是圍繞存量房地產拓展相關產業服務的空間越來越大，這是當前值得我們關注的一個新趨勢。
觀點地產新媒體：您剛剛提到一些發達國家戶均套數在1.2之間的話，房地產增量增長可能比較乏力。其實從城鎮化來看的話，亞洲一些比較發達的國家城鎮化率達到70%左右，就基本處於擠泡沫的階段，然後中國現在大概是60%左右，所以接下來是不是也是逐漸擠掉房地產泡沫的階段？
巴曙松：看是用什麼指標來衡量，從城鎮化進展來看，這些年中國的城鎮化取得了巨大的進步，但是看實際戶籍統計的話，還有相當一部分人羣，雖然在城市裏面生活，但可能統計成農村人口。怎麼讓城市包容地吸收這一部分人羣，這才是真正把我們的城鎮化做實。
第二，從城鎮化發展的新階段來看，過去40年改革開放使得大中小城市都有一定的人口流入，但是從現在的趨勢來看，這個流入集聚主要集中在了幾個城市羣裏面，包括長三角、珠三角，加上北京、天津，再加長江中下游這幾個城市羣，基本上就佔了絕大部分。
這些部分可能還有一定的增長空間，需要滿足這一部分人的住房需求。但是其他地方，如果人口在流出的話，那麼它的需求就會減緩，甚至可能下降。
觀點地產新媒體：今年6月份以來P2P有一個集中的暴雷，核心的因素是什麼呢？包括有些房企也涉及到P2P業務，應該如何警惕，避免“踩雷”？
巴曙松：不考慮P2P的一些虛假宣傳和違規情況，就他們的商業模式本身來說，我記得中國銀保監會郭樹清主席講過，收益率超過8%-10%以上可能就要警惕你的本金安全。
銀行這麼龐大的機構，有專業的人員，吸收存款然後去發放貸款，P2P要賺這一部分盈利差，它的貸款水平、存款利率可能也就是這麼一個水平。很多P2P機構的專業管理能力，尋找好項目的能力，風險控制的能力，應該說比現在的這些金融機構要弱不少。
P2P怎麼消化比銀行存款高得多的資金成本？然後還要去找到相應的投資資產去覆蓋這個成本，其實很多時候是很難持續的。
就是它找到的這些投資資產的回報，可能覆蓋不了高的資金成本，最後容易變成一個龐氏融資。實際上，最後償還不了是因為它不是靠投資本身產生的收益來覆蓋資金成本，而是靠後來人湧入的新資金來覆蓋，就變成一個龐氏融資了。所以，這並不是一個本身內在的可持續的融資。
觀點地產新媒體：7月的資管新規，給了公募公司更多的投資選擇權利，雖然這次新規指出公募資產管理產品要優先照顧中小微企業的融資需求，但從實際情況來看，公募基金可能基於安全考慮，甄選大型的、國有的以及房地產行業，這是不是也意味着可能推動房地產及基建的繁榮，而中小企業可能分不到一杯羹？
巴曙松：從2015年以及最近一兩次階段性的貨幣放鬆來看，確實出現過流到房地產市場的情況，這一次對於直接流到房地產市場的資金，應該會保持非常嚴厲的監管約束。
當然，整個資金緊張程度比原來要好轉的話，那麼間接反映到房地產也是有可能的，但是我估計對於直接流向房地產市場的，政策上還是會有很強的約束。
觀點地產新媒體：如果房企沒有辦法拿到錢，再加上也有一些房企通過P2P平臺去融資，按照融資更緊的趨勢發展，下半年房地產企業尤其是一些小的房企，是不是日子就真的不太好過？
巴曙松：如果他們融資要靠這麼高的成本的話，顯然是很難持續的。選擇這麼高成本融資，我估計當時的心態應該是預計監管可能很快會放鬆。
所以這種高成本資金不是用來運營的，可能是為了彌補短期資金缺口，如果一旦明確了監管政策是持續的、長期的，沒有哪一家房地產企業能夠承受得了這麼高的資金成本。
再加上現在新房的價格限制比較明顯，就會導致房地產商的投資決策行為出現轉變。可能會根據這個新的受到限制的價格再來決定買不買地、以什麼價格買地，可能就不會盲目地跟風，炒高地價。
調控政策慢慢產生的效果體現在什麼方面？比如說土地的價格會迴歸理性，開發商自己會着眼於內部，提高效率，注重品質，而不是像前段時間大家比較多的是比有多大的規模，所以會是一個洗牌。
如果說還是在盲目高價拿地，擴大規模，槓桿率很高，很可能這一部分開發商會被洗牌。
觀點地產新媒體：有一些觀點認為，中小型房企在這一輪洗牌中應該把心態擺正，一些資產該賣掉就賣掉，然後專注做一些比較專業化業務，應不應該是這樣去發展？
巴曙松：今年調控力度在持續，而且有所加大，前一階段有的城市高價拿地的開發商，現在再評估下來，這個地就是虧損的。
同樣的情況，如果把這個對價格的嚴格監控管制，從目前一線城市轉到二三線、三四線，很可能這種價格倒掛寫不僅會出現在一線城市，還會有更大的範圍。
我們看到，前段時間土地的供應主要就是在三四線城市，所以這一部分帶有投資性質拿地的，而且槓桿率比較高的開發商，可能首當其衝會感受壓力。
觀點地產新媒體：請教一下關於房地產稅的問題，很多人覺得如果房地產稅出臺的話，對房價有自動調節的功能，您覺得這個會不會誇大了房地產稅的作用？除了房地產稅以外，想要穩定房價還需要什麼樣的舉措？
巴曙松：這取決於房地產稅具體怎麼收，因為只有拿到具體方案，才能評估它對房地產市場到底影響有多大。
我們可以對比世界各國房地產稅推出前後對房地產市場的影響，可能沒有從根本上改變房地產行業的趨勢性走勢。如果房價原來是上升的，加了房地產稅可能還在上升；原來要下跌的，可能還在下跌。
所以我倒覺得要把房地產稅當做是房地產市場更健康理性的政策工具，也就是說，中國房地產從開發、銷售到持有的不同環節，交易、開發環節的稅費比重高，持有環節幾乎沒有什麼成本。
應該在整個產業鏈每個環節的總量不做大調整時，把交易環節的稅費適當降低，持有環節稅費適當上升，有利於降低房屋的空置。
很多買了房子就放在那裏等着上漲，房地產稅可能會有助於扭轉市場的這個預期，使得房屋拿來出租、銷售的比例增大，房地產稅有這麼一個推動作用。
觀點地產新媒體：最近大家比較關注REITs的問題，像一些發達國家出臺REITs的時候，可能正好是他們的房地產市場波動比較大的時候。如果按照這樣一個觀點的話，我們現在出臺REITs是不是不是很緊迫？您認為大概什麼時候可以出來？
巴曙松：其實對REITs的需求一直是非常大的，特別是一些商業地產的開發，開發商需要的資金是比較長期的，但是從融資渠道獲得的融資特別銀行貸款是偏短期的，REITs能夠給這一部分開發商盤活資產存量，獲得長期的資金來源。
目前可能就是稅收、監管環節的問題，因為如果要使這個行業比較可持續發展，還是不能讓資金忽松忽緊，使行業的預期出現比較大的變動，這對行業本身的健康發展也是不利的。
必須要有比較平穩的發展趨勢，對國家經濟的擾動也少，對這個行業發展來說，也是比較健康和可持續的。