觀點地產網 如果將房地產行業比作一條河，河中流水好比行業資金，那似乎現如今這條河從上游到下游都有些“缺水”。但在這一“枯水期”裏，對於盛世神州而言或許意味着更多的機會。
“跟往年相比現在直接私募的辦法多了。我們有自己的募資渠道，也會跟社會的財富管理公司進行合作。”在2018博鰲房地產論壇做客博鰲直播間時，你來我往笑談之中，盛世神州首席執行官李萬明顯得頗有底氣。
對於房地產私募基金，盛世神州自成立之初開始便有着一個清晰的定位。“這是鑑於絕對的股權和傳統的債權之間的一種夾層融資，其主要意義是股權價值，實際上是一種股權投資。”
過往幾年裏，盛世神州的眾多資金來源中包括有銀行、資產管理公司、信託保險等金融機構。“我們一直以來都是以私募見長，得益於主動深入的管理，使得項目在投後走向上較為安全，長久以來得到了許多金融機構的支持。”
但伴隨着新的資管新規出臺，證監會對私募基金的管理日益加強，拿錢渠道受到限制，盛世神州也不得不對此作出調整。
不過，在李萬明看來，雖然金融機構資金、銀行資金等非標業務的資金池在減少，但實際上有很多高淨值客戶的資金是沒有合適產品可供購買的。“恰恰就是這些人，反而會轉過頭來通過財富管理公司或直接跟我們對接來進行私募投資。”
對於社會投資人而言，值得關注的是產品設計的安全性與合理性。李萬明笑着分析說：“如今能夠明確的是，銀行理財獲取之後實際上仍是通過各種渠道投向房地產行業，或是通過私募基金以及直接主動管理的機構投入，而私募房地產基金在這方面恰好能夠發揮優勢。 ”
接着這一話茬，李萬明進一步表態：“不過，在項目選擇和投後管理上，我們是非常謹慎的。”他加重語氣說，“項目不僅要經過開發商的篩選，我們基金也會有一個考察過程。”
或許也正是這種謹慎心態使然，與其他奮戰一線的同行不同，盛世神州對於一線城市持謹慎態度。在其眼中，一線城市由於地價過高加上政府控價，後端收益其實比較弱。
相反的，對於有人口聚集作用尤其是地處大都市圈邊上的二三線城市，恰恰為盛世神州所看好。“像長沙、西安等一些地級市，房地產開發的投資收益還是非常可觀的。”
雖然在選擇項目上較為偏愛住宅，但由於這一領域在調控中所受影響最為明顯，盛世神州也逐漸開始進入相比之下更為穩定的寫字樓和長租公寓、養老公寓等領域。
李萬明舉了個例子，兩年前北京曾招拍掛一個樓面地價逾3萬元/平米的長租公寓，這個價基本跟普通銷售住宅一樣了，而作為長租公寓它的收益率僅剩百分之二點幾。“一般人是不會做的。”李萬明直言道。
“政策、成本，都很重要。”如今的盛世神州正在瞄準集體建設用地和工業用地，在集體建設用地和工業用地上去申請做長租公寓、養老公寓，既符合政策，又符合低成本，也能在未來的長期經營過程中實現較好的投資回報。
當問到“一般會選擇何時入場”時，李萬明肯定地回答說：“在前端，因為私募基金還是在前端。”他類比解釋說，可以將此理解為城市更新，只不過是工業建設用地更新為養老產業設施用地。不過前端要跟後端運營商形成戰略合作，保證獲得長期穩定的經營收益。
相比住宅的短週期，參與商業、產業以及長租公寓則需要長週期資金的支持。不過，李萬明言語中顯露其對此並不擔心。“由於國家政策比較支持，所以金融機構還是可以繼續投的，我們長期建立的信譽和長期合作的金融機構都有這種投資需求。”
李萬明相信，只要產品成本足夠低，區位市場能夠預期未來的經營收益還不錯，實際上資金不是問題。
從2011年成立至今，盛世神州走過了七個年頭，規模不斷擴大的同時其投資區域也越發清晰。“我們投資區域包括環渤海、長三角、珠三角三個都市圈，主要面向這些地方好的三線城市，以及大多數省會城市。”
除了國內，盛世神州在美國也投資着不少項目。“我們在美投資的項目包括13個已經長期運營的長租住宅小區，每個小區都有着幾百套，也有一些是買地進行開發的項目，出租收益率在5%左右，有些最高能達到七點幾。”
雖然規模有了，但在面對風雲莫測的市場時，是否能始終屹立其中，依然考驗着企業的適應能力。當被問及中美貿易戰對盛世神州是否有影響時，李萬明坦言，“海外投資增速的確有所放緩”。
據其透露，實際上兩年前盛世神州就已經開始按國家的政策去調整，原來從國內募資人民幣再換成美元投出去的投資方式已經改變，目前新增的都是通過募集已經在海外的資金。
而在去年猜測今年或許會推出REITs後，李萬明表示，今年確實建設部和證監會已經出了關於鼓勵REITs推出的文件。他預言道：“最近在中美貿易戰和股市的大變動下顯然還不是REITs好的時機。”
“這跟中美貿易戰有關係，央行要應對貨幣政策、人民幣貶值、外匯儲幣減少等諸多情況，還要考慮從金融穩定的角度是不是合適推出REITs作為資金的蓄水池。”
李萬明透露說，從最新瞭解到證監會的消息來看，REITs已經列入議事日程，“但是在明年年初還是明年年終還不好說”。