2018博鰲房地產論壇·特寫 在金庸小說中，華山論劍參與者都是“絕頂高手”，博鰲論劍也是如此——行業精英一年一度匯聚一堂，各抒己見，剖析未來。
8月2日晚上，2018年度中國地產風尚盛典結束後，人們並沒有散去，另一項重要活動繼續開啓。“地產精英 博鰲論劍”第二場對話在原花旗銀行董事總經理蔡金強的主持下開啓，對話在企業家、經濟學者和金融專家之間展開。
話題 “地產歸途 長遠的未來”是一個大命題。事實上，今年以來，在中美貿易戰和調控監管加緊的大背景下，市場充滿不確定性，許多問題待解思緒待理。
“大家心情都相對有點沉重。”蔡金強覺得：“今晚的討論不必如此沉重。”
著名經濟學家陳淮首先給大家打了一劑強心針：“我是樂觀派。” 他認為，不論是未來3年還是未來10年，中國的房地產市場仍將是全世界規模最大、發展最快的地產市場。
但陳淮還是提醒，千萬別低估此後一段時間市場可能面對的艱難。
“匯率、利率、貨幣供應的問題，以及一些行政性干預，這些問題在未來一段時間對市場的買賣會有比較大的影響，而且不排除發生比較大的金融動盪。”
中原施永青也持相同觀點：“中國的房地產在過去20年基本上都處於上升的趨勢，中間有一些調整，但是不屬於一個週期性的蕭條，這在外面是比較少見的。”
但他亦注意到，目前國內存在投資過分集中的問題，國家在資源分配上，並非十分充分合理，很多都流向了房地產。施生表示：“目前需要有一個調整，這樣的市場是會比較健康、合理一點。”
至於面對調整，各大房企可以怎樣做？在場的幾位企業代表不約而同保持了一致的看法——開發商們要做好本業。
“我們的房地產市場規模那麼大，做1%就有1000億了，而且它的情況和其它產業比還不錯，所以你練內功，其實沒有必要去轉型。” 路勁地產主席單偉豹說。
五礦地產何劍波表示贊同：“前些年很多企業都在講轉型，或者多元化，這代表了大家的一種探索，或者一種對未來發展的焦慮。”但是作為地產企業來說，鑑於未來的發展趨勢，還是要堅持主業。”
說到轉型或者多元化，萬科近年來提供了很多案例和猜想。在萬科董祕朱旭的理解中，其實萬科也不能算是轉型，算是戰略的升級和迭代：“我們從最開始的一個很多元化的企業，到專業化的開發商，然後現在又逐步升級為一個城鄉建設和生活服務商。”
但其實對於轉型與否，這也是個關乎各取所需問題，“在目前這種純住宅的開發上，確實我們面臨着轉型的問題。“
蘇寧置業金明表示，未來公司將主要去做存量物業的持有和增值，“我們主要是以蘇寧廣場和蘇寧易購廣場為主導的商業模式，這種商業模式在前期投入會大一些，但是未來通過管理經營，將使我們的物業實現增值和升值。”
陽光城吳建斌則提出：“最近外圍的環境突然間發生了一些重大的變化，比如中美的貿易關係，中央又有一些新的決策。但既然是未來，我們就不能看一年兩年，我們可以看三年、五年、十年、八年。”
他認為，因為中國的市場足夠大，“城鎮化率從58%到7-80%，沒有十年八年還是完成不了的。同時，國內的經濟仍將保持強勁的增長。”基於這樣的事實基礎，未來房企仍有機會可以繼續保持高增長。
聽完幾位同行的發言，綠城管理李軍打趣道：“我實際上既不是開發商，也不是金融機構，我是個服務商，我們主要是給各位提供服務的，替各位打工的。”
“今年年初以來，實體經濟明顯在下行，所以今年我接到代建的業務量是超過歷年的。”但他解釋，自己不是希望看到房地產往下，“因為最後還是要通過市場端去變現、去去化的。”
而為了應對當前環境，綠城也正在作出改變，“目前260多個委託項目中接近1/3是政府委託的保障房、安置房項目，市場往下走的時候，政府是加大這一塊的，今年很明顯。”李軍說，公司正在研究一種錯峯的輕資產模式。
中信證券高愈湘則從金融視角入手，令這場對話的視角更加全面：“很多做金融的朋友很擔心地產債的兌付，很擔心地產債會爆掉。但是我經常跟他們講，只要地沒拿錯，它是非常容易變現的資產。”
金融和地產一直都密不可分，只要投行善用其金融力量，與房企合作幫房企做一些相關的整合，高愈湘稱：“這在某種意義上講，房地產業比一般的工業企業更安全，而不是說更危險。”
作為最後一名發言的嘉賓，JP摩根朱海斌再給大家敲了敲警鐘：“房地產市場進一步洗牌的現象會加劇，Top10的市場份額以前是個位數，現在到了20%多，過幾年可能會到30%多、40%多，在這個過程中，一大批中小企業會退出。”
另一方面，朱海斌擔心好的長效機制的建立將有阻滯，與之相對行政性的管制或越來越長期化。
“從最早的限購、限價，到現在限售、限商，各種各樣的行政型的管制，當初引入的時候是作為一個短期的政策因素，但是現在用得越來越頻繁，這對房地產市場應該是一個非常深刻的打擊。”
厚土機構創始人林少洲是對話的另一主持人，但當晚他的話很少更多的時間在聆聽：“我基本上都聽明白了大家的意思，我簡單做一個小結。”
“我以前講過一個觀點，中國的房地產臭豆腐，我們老是在批判，政府永遠打壓房地產，就像野草一樣”他說中美貿易戰出來之後，自己對房地產稍微有了一些信心。
“房地產是一個很重要的東西，房地產這個預期如果不穩了，其它的產業危矣，它的泡沫不能隨便推出去，也不能把它隨便捅破，這是一個最微妙的平衡。”