觀點地產網 接近半個小時的採訪時間裏，羅霄鳴都顯得特別放鬆，面對專訪的提問，坐在白色裝飾椅上的他款款而談，不時在邏輯嚴謹的語言中展露出笑容。作為國內資本市場最早三單交易所REITs產品的操盤者，羅霄鳴目前負責深創投在不動產領域的投資業務。

作為一家擁有國資背景的企業，一直以來，深創投對於投資對象的篩選有着自身一套嚴格的評估體系，並在較具風險性的創投行業以精準的投資成為中國本土最具影響力的創投公司之一。

數據顯示，截至2018年2月底，深創投已投資項目854個，累計投資金額約350億元，其中138家投資企業分別在全球16個資本市場上市，投資企業數量、投資企業上市數量均位居國內創投行業第一。借鑑黑石，深創投堅定的推進多元化發展策略，在已有的產業投資基礎上發力不動產基金投資，並已經在物流、商業、公寓、產業地產等多個領域謀篇佈局。

在2018觀點年度論壇直播間，深創投不動產基金管理（深圳）有限公司總經理羅霄鳴向觀點地產新媒體透露，作為深創投旗下不動產基金管理公司，深創投不動產每參與一個項目基金的設立，均要求對基金進行操盤運作，並對投資收益率有着不低於股權投資收益的回報要求。

剛參加完論壇大會的主題討論，羅霄鳴對大會上提出的很多觀點都有自己的看法。按照他的理解，目前的房地產市場，投資性需求已成為助推房價的最大動力。市場上大量投資性資金的流入，助推了資產價格的上漲，這使得本是居住屬性的房地產必然跟貨幣市場和金融市場資金的流向產生密切關係。

羅霄鳴進而表示了自己的擔憂，大量的流動性會助推資產上漲，但另一方面，如果資金流走，流動性的枯竭也必定使得資產下跌，“所以現在這個環境，一定要對資產本身的投資價值保持獨立的判斷，脫離實體增長支撐的資產將很快面臨下跌風險”。

他指出，近來房地產領域的調控，尤其是去年年底以來資管新規的提出，使得房企的融資渠道的驟縮，致使許多房地產開發商普遍在資金上遇阻。但與此同時,REITs、CMBS等不動產證券化產品也在政策鼓勵下迎來了大發展。這些都給不動產基金公司提供了更多的機會，但也對不動產投資的專業性和技術水平提出了更高的要求。

房企資金渠道的斷流，會釋放出一批可投資物業，給基金公司提供了更多的業務機會，但投資風險也伴隨其中。怎麼選擇資產、如何利用CMBS和結構化安排優化融資成本，利用REITs及資本市場實現退出，如何管好資產實現其穩步增值，對基金公司的投資預判能力、資產管理能力、資本運作技術水平等均提出了更高的要求。

羅霄鳴非常看好物流地產的投資價值，四年前就開始專攻物流地產的投資和資本運作，並於2016年主導了當前資本市場上唯一一單權益型物流地產REITs——蘇寧雲享資產支持專項計劃。“蘇寧雲享這個產品其權益端投資者無論是期間現金收益還是當前積累的增值收益都非常可觀”，他介紹道。他認為，近年來，物流地產供需矛盾日益凸顯，價值穩步上漲，但價值窪地依然存在。“去年2月，順豐深交所敲鐘上市；7月，萬科領銜厚朴、高瓴資本等以總價790億元收購新加坡物流巨頭普洛斯；今年年初以來，京東物流的A輪、A+輪融資啓動。”也顯示了全市場對物流領域的關注和聚焦。

相對於物流地產這一價值窪地，部分經營不善的商業地產目前正處於下跌的“半道中”，或在不久的未來就能看見較好的投資窗口。

一直以來，商業地產的價值跟住宅地產形成一種正相關的聯動，在過去的這些年裏一直很貴，這使得投資者普遍覺得投資的風險較大。

“但這段時間以來，由於行業普遍做得不好，很多地方撤離之後，反而出現了一些機會性的投資機會，這時候價格會很低。”羅霄鳴如是分析。

但羅霄鳴也直言，目前深創投不動產無論是物流地產還是商業地產都會去做。對於物流而言，深創投要緊抓物流地產投資的最佳窗口期迅速佈局。另外，對於商業地產，公司也要介入，隨着部分商業項目慢慢觸底，機會大幅湧現的時候，有能力去抓住。

作為國內領先創投公司的管理人，羅霄鳴同樣對資本市場的週期性深信不疑，在他談到對長租公寓的看法時表現得最為明顯。

“類似於商業地產，長租公寓在投資邏輯上也有着結構性的機會。當我們看到一個物業，改造前成本足夠低的時候，可以介入。”

他以美國EQR這些長租巨頭為例稱，這類海外市場的大型REITs基金的主要特徵之一就是善於把握投資時點和打造資產組合，真正的價值在於管理人要能夠適應週期，房價高的時候堅定地賣，房價低的時候堅定地買。

“最近這幾年，可以看到這些REITs基金在持續的調整資產組合，陸續賣掉一些資產或者重新規劃資產的位置。而2009-2011年金融危機過後，恰恰是他們大舉買入資產的時候。”羅霄鳴看來，這些國外長租巨頭們之所以成功，正是因為他們對於行業週期的精準把握。

而目前的國內市場，長租公寓行業由於房價水漲船高、租金回報率不足、融資渠道受限、運營能力等多方面的原因，其投資價值還顯得相對薄弱，需要合理規劃，做長遠安排。但同時，隨着住房租賃市場的政策利好，長租公寓在地產金融創新領域卻有着豐富的想像空間。

“像深創投跟安居集團正在進行的合作，就是基於基金+REITs的運作模式，重新構建了公寓運營的資本循環，在物業盤活的同時去激發經營活力，相信能夠成為一個長足有效的創新嘗試。”