觀點地產網 行業加速分化背景下，一向節奏很穩的陽光100也在加速了，而其獨具特色的商業街區運營模式，卻有着先行者的“無奈”。

3月22日，陽光100集團總裁林少洲出席2018觀點年度論壇，接受觀點地產新媒體專訪時提到，陽光100的節奏走得很穩健，選的是一種比較差異化的模式，在行情特別好的時候也沒有去趕什麼潮流，也沒去拿高價地，也沒有去搞規模。

但他又指出，現在行業有兩個趨勢：一個是住宅在加速週轉，加大供貨量，主要是把原來的存量土地加速推出。同時在商業供應這塊，加大以運營和內容為導向的運營能力。

至於商業方面，林少洲表示，這兩年公司的商業做得還是不錯的，今年可能重點在公寓上。

“做內容、做特色、做運營，一個是把溢價提升，因為這些物業的成本都很低，地價很低，陽光100現在主要是加快銷售速度。”

公寓的未來是文旅化

陽光100今年將重點發展的公寓業態如今正炙手可熱，而在林少洲看來，未來的公寓可能更多是向文旅化發展的，“它是買來玩的”。

“像我們麗江項目原來是商業定位，現在做成一個旅居小鎮。”他以旗下麗江項目為例子表示：“我們很多項目要有很多好玩的內容，你說拿去做生意太正兒八經了，光把品質做出來不行，投資人不買賬。”

林少洲進一步說，過去的公寓是以投資客、商務客羣為主要的定位，現在生意很難做，或者是不需要這樣的場地，但你說是買來玩的，很多人就有興趣了。關鍵得好玩，你這房子不好玩就很難賣。

據林少洲透露，商業街區規模目前佔陽光100整體業務比例大約在百分之十幾，公寓也是百分之十幾，加起來這兩個比重是百分之三十左右。

商業街區“賣的是快樂”

雖然陽光100目前依然是住宅項目佔主導，但商業街區的運營卻是走在了前面。

林少洲指出，商業街區是一個非常有利可圖的開發模式：“一般情況下賣50%，整個投入就全部回收了。毛利率很高，關鍵是你能不能賣得動，很多人是賣不動的。”

他認為，國內純粹的購物類商業全是過剩的，走到哪兒都過剩，連縣城都過剩，不光是一二線。“所以我們要做的是一個新物種——我們賣的是開心，它是用來玩的。”

林少洲補充道，陽光100整個商業街區的模式現在已經變化了，更像大眾文化娛樂用品，只是以商業的載體和模式來體現，“是一個體驗式的，賣的是體驗，賣的是場景，賣的是快樂”。

街區運營“有技術門檻”

除了一部分用作銷售之外，陽光100的商業街區項目還有一部分用於自持，“自持比例少的是30%，多的50%，這個就要看不同的項目”。

雖然不少同行都在做文化體驗式的商業項目，而且在國內這種需求量很大，但在自持運營方面，商業街區同樣也是一件有“門檻”的技術活。

林少洲指出，運營這件事基本上是跨越了一個領域了，所以最大的問題是在於路徑依賴，因為運營就意味着要先砸錢，先燒錢，在未來不知道有沒有回報的情況下，要敢於去燒、去砸。

第二還要砸得是個地方，要砸得對路。“包括很大的企業花了很多錢，最後沒做成，鎩羽而歸的事兒也挺多，所以這件事情是有技術門檻的。”

他指出，要把各種資源做好、整合好，就是商業模式要做好，合適的選址，好的街區的佈局，包括室內、業態、運營，都很複雜，這個難度比常規住宅要高好多倍。

先行者的團隊建設

正因為有門檻和有難度，做商業街區的“小煩惱”是引進不了有經驗的團隊，因為“沒有人”，陽光100只能從內部住宅開發板塊挑選培養做街區運營的商業團隊。

“技術門檻太高，不敢到處做，不敢到處拿，拿了之後自己的團隊還是要培養的，這個團隊我們也是從住宅那邊慢慢轉型轉過來的，兩三年才轉了兩三個團隊，（項目）拿多了他們也沒有那麼多經驗。”

林少洲話中雖透露出了做商業街區先行者的“無奈”，卻藏不住對陽光100團隊的肯定：“中國成功做商業街區的團隊沒有，或者是很少有人幹這個活，我們是走在最前面的，所以想引進引不來，現在是人家挖我們的人，因為在這裏幹了項目了，有經驗了。”

“商業街區更多的是搞文化、娛樂、內容的綜合性能力，所以不是引進，是我們怎樣加快培養的問題。你已經是先行者了，你想引進是很難的，只能自己走得更快一點兒。”林少洲如是說。