觀點地產網 在產城融合的大背景下，產業地產逐漸得到青睞；有別於住宅與商業，它有着自身獨特的發展邏輯。而在開發運作中，也呈現出不同的成長空間與發展姿態。

3月22日，鳳崗天安數碼城總經理餘安定在2018觀點年度論壇上表示：“特色小鎮或者產業地產，遇到問題是其發展的必經過程。但大浪淘沙，最終還是以內容為王、運營為王，要形成自己的核心競爭力。”

這位鳳崗天安T5項目的開發與運營者，向我們分析了產業地產的本質，以及天安數碼城的發展模式。

地產圈裏“拉黃包車”

隨着很多特色小鎮、產業地產項目的湧現，行業競爭更加激烈。當被問及是否會有壓力的時候，餘安定淡然回答：“沒有，因為產業競爭才剛剛開始，還是一片藍海。”

在餘安定看來，產業地產發展空間很大，而其發展的邏輯和傳統房地產並不一樣。產業地產服務於產業，它的需求是多種多樣的，所以在發展的過程中，不能不停地去複製一種模式。

他舉了一個例子：在一個小鎮上，如果開了一個加油站，旁邊開一個便利店，便利店的旁邊再開一個書店，這樣不同業態不停地開下去，它的經營生態就很清晰、繁榮；反之，如果開一個加油站掙錢，附近就紛紛效仿，開起了無數的加油站，這樣就陷入單調的死循環了。

另一方面，在餘安定的心目中，做產業地產是一件很辛苦的事情：“做產業地產就是地產圈裏面拉黃包車的。”

他繼而分析道，產業地產沒有既定的教科書，是一個沒有既定玩法和模式的全新領域，發展的過程中，會遇到很多難題。

除此之外，他也提到產業地產發展的關鍵所在：“產業地產的增值空間，並不是來源於房子本身，房子只是一個可見的載體。很多項目可以達到很高毛利率，我認為跟地產的關係並不大，而重點在於運營、資源整合的能力。”

在他看來，在擁有巨大施展空間的產業地產中，正是因為需要勞心勞力，才會湧現出一些全新的玩法，而開發運營者在付出努力後，也會得到意想不到的回報。

“吃甘蔗最甜的一段”

東莞鳳崗天安T5項目，從2015年落地以來，就受到了業內的關注。

“T5”除了意指天安數碼城第5代產品之外，還隱含了一座產業園區運營需要具備的五大要素——技術（Technology）、人才（Talents）、資源（Treasure）、流轉（Transmit）和包容（Tolerance）。

餘安定對鳳崗天安T5頗為滿意：“現在項目中，2016年開發的面積是十萬平方米已經交付使用了；2017年5月份開發25萬平方米，9月份也完成了產業的招商和企業入駐的確定。2018年計劃開工一百萬平方米。”

目前天安數碼城產業園主要佈局珠三角、東部沿海城市，在中西部只有重慶一個項目。

餘安定認為，在產業梯度轉移的過程中，中西部的企業目前更多處於資源發展型、勞動力發展型的階段，未來轉型的潛力很好，但天安數碼城暫時不着眼於中西部。

“就像吃甘蔗一樣，現在還能夠吃到最甜的這一段，那麼我可能也還沒有計劃或者動力，費很大的力氣去吃不甜的那一端。”基於天安數碼城的發展模式，餘安定表示，集團目前還是更多地聚焦產業基礎較好的地方。

事實上，除了對“地利”的重視，天安數碼城還拉起了“聯合”。近年來，天安數碼城分別聯手華潤置地、中糧、萬科等房企，在產業園區開發運營、土地開發、品牌管理輸出、基金類業務，以及城市更新等方面展開合作。

對於入駐企業，天安數碼城還顯示出了“兼容並包”的姿態。

“不同的企業讓它在一個平臺下進行契合，進行互相的融合和變化。我們的產業主題是科技型，但也可以說沒有主題，我們願意幫助企業做跨界的融合，做各種資源的整合，幫助它們產生積極的裂變。”