觀點地產網 座標廈門，趁着南方區域年度媒體交流會舉辦，萬科在夜裏宴請來自約11座城市的媒體。樓盤項目現場營造頗費心思，從農耕造型的接待員到李健的《風吹麥浪》，萬科嘗試動用眾多視聽覺元素凸顯它的“耕耘季”主題。

“耕耘”與4個月前新主席鬱亮發表的“農民理論”遙相呼應，他用淳樸的語氣告訴外界，企業管理者應有“當好農民種好地”的覺悟，不問天氣如何，就是把地種好。

但鬱亮的理論似乎更多體現在企業戰略層面，他對生活品質的追求可不會像農民般粗糙，尤其是在穿着上。一個月前，眼尖的媒體發現，鬱亮的袖口縫着精美而不易察覺的黑色花紋。

在廈門，鬱亮照例在白襯衣的衣領內側，繡上了不易察覺的鮮豔花紋。但大家驚奇地看到，那天晚上他換上了深色的毛衣，上面繁花正茂。

One

萬科在驕傲地展示着自己的卷子。

繼在寧波製造“雙十一每兩個電商包裹便有一個來自萬科物流地產平臺”話題後，萬科在廈門展示了另外幾個轉型領域：長租公寓、產業辦公、社區商業、教育及智慧停車。

對於外界而言，開發銷售仍是萬科最受關注的領域。2016年該公司主營業務收入2384億元中，約98.2%來自房地產，包括物業服務、其它服務在內貢獻甚微。

但在夜宴現場，萬科有意弱化了主營業務的話題。被問及今年深圳區域銷售額時，萬科某高層對觀點地產新媒體表示：“大致和去年差不多，比去年好點。”

更多的關注點被轉移到萬科在廈門的新業務探索層面，廈門萬科6年前接到轉型指令，此後成為萬科第一個打造出長租公寓的城市公司。以此為起點，萬科步入從1到N的複製階段，至2017年底預計公寓數量達25萬間；其中廈門公司擁有逾2萬間，已開業將近5000間。

另有統計顯示，廈門萬科已擁有6座產業辦公樓、7個社區營地，以及全日制幼兒園、戶外營地、智慧停車系統等。

萬科某高層入場與眾人聊天，不經意地說了一句話：“萬科最大的變化，就是在變化。”

Two

風口業務，是過去兩年房地產企業最熱衷的投資方向，商業地產O2O、物業管理、教育、科技、物流到租賃住房莫不如是。從行業角度看，這一定程度上說明，傳統地產已面臨增長瓶頸，更細分化的服務發展空間巨大。

從盈利角度看，又是另一個範疇。萬科相關人員在交流中，談到了這個話題。

位於湖裏高新技術園的“泊寓高新園”被廈門萬科視為最成功的長租公寓之一，項目僅配套約188套公寓，出租率高居不下，工作人員甚至形容它“放租不久就被預訂”。

觀點地產新媒體諮詢上述項目回本週期及回報率等問題時，工作人員臉上掛着笑容，未予以回答。他轉而表示，“談回報率的都是為了圈錢”。

距離泊寓高新園不遠的寫字樓雲璽項目旁邊，萬科打造了一所全日制幼兒園。負責講解的工作人員在宣傳服務品質時也向眾人強調，萬科做教育“不是為了掙錢”。

Three

不僅不掙錢，有些業務還意味着繼續燒錢。

在舞臺上，萬科高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全嚴肅地指出，萬科所承接的物業項目滿意度不到50%，並預計未來三年“可能並不是賺錢的三年，而是花錢的三年”。

朱保全進而講了一番大實話，或許能讓外界窺視到萬科對新業務的邏輯所在——

“傳統的物業是一個先收費、再幹活，今天可能是先幹活、後收費，因為沒有人願意給錢先改造，而是需要前期的付出通過改善客戶的口碑和認知，這樣才可以解決未來的良性循環。”

Four

鬱亮曾對萬科的“萬億市值”做過展望，在未來住宅只佔50%，另外50%都來自新業務，並將這種戰略調整稱為“城市配套服務商”。今年他有新的說法——“美好生活場景師”。

“美好”是近兩個月房企最頻繁提及的詞彙之一，似乎它們的任何業務都可以滿足“人民對美好生活的嚮往”。

鬱亮在廈門幽默地表示，其實萬科對十九大報告的學習“還是不錯的”。他進而舉例，公司曾仔細研究為何宏觀政策強調“租購併舉”，而非“租售並舉”。

另一個案例可以證明，萬科內部貫徹學習了會議精神，並達成共識。

在宴席結束第二天，萬科高級副總裁譚華傑參加活動時糾正主持人“租售並舉”的說法。他表示“租購併舉才是對的”，強調“租”必須放在“購”前面，並據此得出結論“租賃是最主要的住房供應方式”。

“城市配套商，就需要來做各種各樣美好的場景來配合。”解釋“場景師”意思後，鬱亮在舞臺上說了那番或許最想說的話——

“萬科作為發展商的時代已經過去了，我們是為城市發展做貢獻，做配套服務的角色，這更符合我們對未來行業的定位。”

Five

鬱亮還有一些新的、甚至大膽的嘗試，這並非指與建設銀行簽署房租租賃戰略合作協議，因為按照萬科此前的回應，建行將給萬科業務更多的資金支持，比如25年期低息貸款，意味着資金風險並不高。

更早前的9月底，深圳萬科與福田南園街道玉田社區部分業主就物業託管簽約，據此萬科旗下“萬村發展有限公司”將以城中村切入租賃市場。

“你們住過城中村嗎？我住過。”鬱亮坐下來，面對包括觀點地產新媒體在內的與會者，主動打開了話匣子。

接下來，52歲的萬科新任主席分享了早年的深圳城中村經歷：在湖貝、黃貝嶺等地租過房，難忘的是在一樓居住經歷，夜裏曾有人從窗外扔垃圾進來，還有人伸手進來扯窗簾，“所以說，（出租房）一定要有防盜網”。

和他同樣有過相似居住經歷的人並不少，據市場機構統計，深圳有1600萬人在租房，1100萬人住在城中村；其中740萬套租賃住房，城中村佔比60.8%。因此，租客租金負擔較低，52%的租客月租不到2000元。

“城中村一定是有很多機會的。”鬱亮迅速切回到主人身份，不再透露萬科所簽約的城中村改造規模。

他只是簡短地表示，城中村尚未被大量開發，存在消防隱患、商業配套等問題，萬科計劃在不拆除建築的前提下進行改造。

萬科另一位高層則透露，“萬村發展”對城中村改造後涉及的業態包括產業、商業、公寓等，相當於濃縮目前的配套服務，將以統一齣租的方式進行經營。至於是否推高房租的問題，上述人士表示，租金也會隨着服務有所提高。