觀點地產網 9月25日下午，顏建國和張懿宸在深圳約了個High Tea。
中海及麥當勞中國一把手，見證了兩家企業的戰略合作落定。按照協議，中海地產將拿出已佈局於主流城市的商業綜合體、社區商業、寫字樓等與麥當勞中國開展合作。
為二者合作牽線的是中海地產二股東，麥當勞中國大股東——中信。
在2017年每年約250家基礎上提升一倍，預計到2022年底，麥當勞中國內地餐廳將增長80%至4500家；而主要的擴張模式將是依託於與房企的合作。
不到一個月時間，中信已推動麥當勞中國先後與恒大、碧桂園、中海簽訂戰略合作協議。據觀點地產新媒體瞭解，麥當勞提出了更有野心的想法：未來還將與更多全國性或區域性房企合作，目標是“填補三四線佈局空白”。
中海牽手麥當勞
溫熱的拉花咖啡端上餐檯，綿密的沫上，巧克力醬在表面分別圈出大寫英文字母“M”與“B”，代表麥當勞的“M”咖啡端予中海地產董事局主席顏建國，代表中海的“B”咖啡則端予麥當勞中國董事會主席張懿宸。
在戰略合作發佈會上，中海方面稱，中海依託超過450個住宅項目、遍佈16個城市商業項目和7000多萬平方米的土地儲備，將是與麥當勞中國合作的舞臺。
具體而言，中海將就已佈局在60多個主流城市的商業綜合體、社區商業、寫字樓等板塊與麥當勞中國開展合作。這意味着，與麥當勞中國合作的實際上是中海商業。
麥當勞中國高層人士在接受觀點地產新媒體採訪時表示，對於麥當勞來說，主要會以租賃的形式將餐廳入駐到中海項目中，“但也不排除選擇優質、合適購買的物業以購買方式擁有”。
回溯歷史，這並非是中海地產與麥當勞的第一次相遇。2006年，麥當勞將其首家汽車餐廳選址於位於成都的中海國際購物公園；今年，該公司還通過落地北京環宇薈項目，實現與中海商業合作。
在不同時期，兩家企業產生交集的區別僅在於：中海與麥當勞過往的合作多緣起於項目的常規招商，而此次締結戰略合作，則得益於雙方共同股東中信的牽線。
接近中海的人士指，中信是中海的第二大股東，在股東的支持下麥當勞與中海的合作，自然顯得“順水推舟”。
他同時指出，對於中海而言，與麥當勞合作的意義除了令業態更具活力，更為重要的是，這是中信與中海業務強強合作的開始。“中信是金融實業並舉的多元化產業集團，雙方合作空間巨大”。
觀點地產新媒體瞭解，今年8月份，中信集團旗下的17個子公司就曾與中海地產開展了業務協同的交流會，探討在眾多領域合作的可能性。
M記困局與中信入主
扮演此次合作“中介方”的中信雖然業務繁多，但這應該還是其首次涉足餐飲業。
今年1月9日，中信股份夥同中信資本、凱雷亞洲基金以最高20.8億美元的總對價收購麥當勞中國全部已發行股本，從而獲得麥當勞中國內地和香港餐廳20年經營權。
在此之後，中信系、凱雷與麥當勞成立一家新公司，作為麥當勞未來二十年在中國內地和香港的主特許經營商；中信系在新公司中持有共52%的控股權，成為第一大股東，凱雷和麥當勞則分別持有28%和20%的股權。
中信入主麥當勞中國，背景是麥當勞於中國的發展越顯乏力。
市場人士對觀點地產新媒體指，隨着中國消費者的收入水平提高，餐飲連鎖店競爭壓力加大，麥當勞中國業務現面臨增長放緩趨勢。從市場份額上來看，就有數據顯示，麥當勞近五年在中國快餐行業的市場份額，已由40%跌至23.9%。
同時，在全球門店總數、營收額都領先的麥當勞，因晚於肯德基三年進入中國市場，卻一直難以追趕肯德基的腳步。目前，肯德基於中國已擁有5300多家門店，而麥當勞門店數僅為2500家；在三四線城市，肯德基更是多年佔據主要市場。
業內人士認為，在麥當勞發展壓力越來越大的情況下，轉讓麥當勞中國部分股份，讓渡特許經營權或許會令麥當勞中國之路走得更顯輕鬆，“引入中國本土投資者可以讓決策更加本土化並節省溝通成本，能夠更加迅速回應本地需求”。
麥當勞中國高層人士則告訴觀點地產新媒體，和中信、凱雷的合作，主要是Developmental license模式合作。
上述人士所指，即將整個地區特許經營給中信、凱雷與麥當勞三者成立的新公司，後者與麥當勞總公司確定發展策略之後，百分百對麥當勞中國的經營回報負責。麥當勞從中收取特許經營權費用，並根據持股比例20%分享麥當勞中國本身的收益。
至於為何選擇中信與凱雷作為合作伙伴，麥當勞中國曾在接受媒體採訪時回應有四方面原因：中信及凱雷的雄厚財務實力；中信深耕中國內地及中國香港市場，擁有深厚的政府網絡和資源；中信和凱雷擁有廣泛的地產網絡，包括中信地產、萬科、華潤置地、中海等；中信和凱雷有數字化、供應鏈和大數據的重要資源。
而正式入主麥當勞中國後，中信很快制定了一個大膽的擴張戰略：將開設新餐廳的速度從2017年每年約250家，逐步提升至2022年每年約500家。
更具體來看，是從現在的每24小時開一家新店到每18小時開一家新店；預計到2022年底，麥當勞中國內地餐廳將增長80%至4500家；在快速發展之下，麥當勞中國未來五年營業額要求“年均增長保持兩位數”。
麥當勞的中國式擴張
從進入中國市場到佈局2500家門店，麥當勞用了26年時間，這種速度將面臨顛覆性變化。未來5年內，它將迅速增加相當於現有總門店數量的8成，看起來並不容易。
中信作為新大股東，給出的解決方案是：藉助其房地產方面的關係網，推動麥當勞實現三四線、乃至整個中國的擴張。
麥當勞中國高層人士於9月25日的發佈會中也明確，麥當勞中國接下來將着重開發三四線城市，其中低線城市佔比預計在35%到45%。
中信認為，隨着中國城市化的不斷推進、中產階層的持續擴大以及家庭可支配收入的增加，國內消費領域增長迅速，中國居民在休閒和餐飲方面的消費更將持續增加，而三、四線城市的市場潛力尤為巨大。
一些業內人士還指出，佈局三四線也是為了直面挑戰肯德基。
由此不難理解，中信在宣佈收購麥當勞中國大陸和香港業務事項完成交割10天后，就分別牽手了三四線之王恒大與碧桂園。
據觀點地產新媒體查詢，8月14日，恒大地產集團與麥當勞（中國）、中信集團簽訂長期戰略合作協議，據此恒大將在250個城市為麥當勞優先提供選址；9月22日，麥當勞（中國）與碧桂園集團簽訂長期戰略合作協議。
據麥當勞中國高層人士透露，麥當勞已在不到一個月的時間內，梳理了幾乎所有恒大的項目，目前雙方已經正在做相關門店的落地工作。
“對麥當勞來說，現在我們在高線城市比較有優勢，但是我們承認在過去很多年裏對三四線城市的投入相對放的精力比較少，現在在穩定了一二線城市之後，能夠騰得出精力和資源來全面全力推進三四線城市。碧桂園恒大於三四線城市有很多資源，這些三四線城市的資源對我們來說非常寶貴”。
麥當勞中國高層人士也同時強調，着重發展三四線並不意味放棄一二線，也正因如此，麥當勞才同時與中海合作。
麥當勞方面還向觀點地產新媒體透露，與中海、碧桂園、恒大合作僅只是公司借力房企發展模式推廣的第一階段，未來還將持續和國內大型、全國性或區域性房企進行合作。