觀點地產網 如果用唐代詩人崔顥一句詩來形容一個項目漫漫的十年長路，那麼“晴川歷歷漢陽樹”說的正是福星惠譽位於鸚鵡洲的舊城改造項目。

於2007年，這家武漢本土房企力挫五大開發商，競得湖北漢陽舊城風貌區歸元寺片區的P（2007）038項目。

將近十年過去，該項目在市場上產生的動靜並不多，除了2013年該項目公佈的D地塊規劃方案，於2015年A、B、C地塊危房改造項目規劃設計方案批前公示以及在D地塊上拔地而起的福星惠譽·漢陽城項目住宅的入市和售罄，便是近日傳開的上述A、B、C地塊規劃設計方案調整的消息。

5月11日，武漢市國土資源和規劃局漢陽分局公佈了調整方案，對比此前，這三個地塊總的用地面積、建築面積及A區的規劃保持不變，B區和C區則從產生了根本性的變動。

按照最初的規劃，總建築面積達16.06萬平方米的A、B、C地塊將以商業步行街、大型集中商業和辦公商業綜合樓的面貌出現。

而在最新的規劃裏，地塊將有高達7.88萬平方米的面積被用於住宅建設，而商業服務業設施和辦公部分則被分別壓縮至4.41萬平方米和3.77萬平方米。

變動之大可見一斑，用湖北中原地產首席分析師楊麗宇的話來講，這叫“非常意外”。而觀察小至該項目所在的歸元寺片區、大至漢陽區乃至武漢市整體的樓市情況，福星惠譽如今此舉，又在情理之中。

由此看來，雖然福星惠譽董事長譚少羣早在2010年就宣佈轉型，由單一住宅開發逐步轉型為住宅與商業地產齊頭並進，且商業和住宅比例將達50%對50%。但囿於拆遷之難，福星惠譽在商業地產商的路上仍有漫漫前路。

十年漫長商改住

時針撥回2007年9月下旬，福星惠譽以12.25億競得武漢市編號為P（2007）038號的國有土地使用權，樓面地價為3716元/平方米，它也就是今天位於漢陽舊城風貌區的這個舊改項目。

該項目位於歸元寺東側，在漢陽大道、鸚鵡大道、攔江路及北城路、南城路圍合區域內，由A、B、C、D、E五部分組成，土地面積達約11.45萬平方米，規劃總建築面積為33萬平方米，其中，A、B、C地塊原本擬作商業、寫字樓之用，而D地塊是住宅，E地塊則為拆遷還建地塊。

將近十年過去，E地塊作為拆遷還建用途鮮被外界矚目，D地塊已從2014年年初開始逐步入市，而A、B、C地塊則兩度走到了聚光燈之下。

2015年3月，武漢市國土資源和規劃局漢陽分局掛出一則公告，對A、B、C地塊危房改造項目規劃設計方案進行批前公示。

歷史公告顯示，該項目總用地面積7.07萬平方米，建築面積16.06萬平方米，平均容積率2.27。其中，A區為獨具湖北民居特色的商業步行街，形成了兩條主街，六院落組團，主要為2-3層商業用房；B區1棟5層局部6層大型集中商業；C區設計為1棟31層局部3-4層辦公商業綜合樓，建築高度150米。

俯仰之間，彼時的規劃有了改變。

再度出現在公眾視野，已是兩年後。2017年5月11日，武漢市國土資源和規劃局漢陽分局公佈了調整方案，對比此前，這三個地塊總的用地面積、建築面積及A區的規劃保持不變，B區和C區則從產生了根本性的變動。根據福星惠譽最新的設想，B區將建設1棟58層底2層商業裙房住宅樓；C區則為1棟58層底2層商業裙房住宅樓，1棟37層底2層商業裙房辦公綜合樓，建築高度170米。

經此一變，原來的商業、辦公用地，將由7.88萬平方米的住宅、3.77萬平方米的辦公和4.41萬平方米的商業服務業設施組成。

舊改艱難樣本

十年可以發生許多故事，福星惠譽位於漢陽舊城風貌區這個舊改項目，需向外界公佈的舉動經由規劃公示，變得有跡可循。更多的故事不為人知，特別是舊改項目，由於牽涉到家家戶戶，在拆遷的斡旋之中，往往產生不同的故事樣本。

這也正是讓福星惠譽的這個舊改項目顯得漫長而艱難的原因。

“不同於城中村改造，舊城改造這一塊，拆遷存在先天性不足，沒有一個統一的組織去協調，沒有相關配套政策的支撐，有時候拆遷過程中需要開發商、區政府一家一戶逐個地做工作，時間很長。”談起這個項目走過的路，福星惠譽董事會祕書湯文華對觀點地產新媒體時感慨道，“不光是武漢，全國都是很難的。”

這個由A、B、C、D、E五部分組成的舊改項目，只有D、E地塊的進度有所成效。武漢市房地產市場信息網顯示，D地塊上建成的住宅項目福星惠譽·漢陽城總套數為989套，目前已售住房達到842套、非住房已售28套，剩餘的可售住房只有11套，而可售非住房則只剩6套；E地塊作為拆遷還建之用，目前該地塊總套數為938套，可售住房為837套，可售非住房為101套。

實際上，“舊改”乃福星惠譽立根之本，這麼些年裏，它遇到的拆遷磨難可謂不少。

值得一提的是紅橋城項目，2009年福星惠譽就與紅橋村村委簽訂了舊改合作協議，後於2013年1月順利以40.03億元競得地塊，但在2015年上半年才入市，前後歷經6年。

柴林頭村綜合改造項目也頗為曲折。2010年12月，福星惠譽與武漢武昌區柴林頭村村民委員會等正式簽訂《柴林頭村“城中村”綜合改造項目合作協議書》，據此，福星惠譽擬向柴林頭村村委會支付總額為30.74億元的拆遷安置補償價款，以獲得柴林頭村片區內綜合改造建設項目的全部用地。2012年，該協議被解除，彼時福星惠譽解釋，乃由於柴林頭村村集體方面的要求增加致使拆遷成本過高，才不得不選擇放棄該項目。

談回漢陽舊城風貌區這個項目，儘管於近日，它終於又有了新動態，然而湯文華表示，“漢陽這個項目推廣的節奏不會很快”，拆遷仍然會導致進度慢一點。

商業還是住宅？

十年的時光，說短很短，短到不足以讓福星惠譽完全啃下“拆遷”這根骨頭；十年的時光，說長卻很長，長到當人們談起漢陽區4300元/平方米的新房均價時，可以感慨“那是2007年的事情”。

十年的行情變化之大，直接導致了這個項目規劃的調整。湯文華對觀點地產新媒體說，“隨着房地產市場的發展，住宅市場比商業市場肯定要火爆，這個規劃早就調過來了，住宅的去化速度比較快，回款快，毛利會相對高一點。”

對於規劃更改之後的入市預期，湯文華顯得十分樂觀，他表示，該項目周邊已有住宅價格超過2萬元/平方米。值得一提的是，於2016年7月，碧桂園以25.31億元的成交價獲得漢陽攔江路地塊，溢價率289%，樓面價已達20021元/平方米。

從供求關係來看，規劃的更改被中原地產首席分析師楊麗宇視為一種利好，她表示：“歸元寺片區和鍾家村板塊，商品住宅的供應比較少，供求關係相對緊張。對市場來說，做這樣的改變會緩解供求壓力，這是一大好處。”

此外，遠洋於2017年4月以總價150億元、樓面價7980元/平方米獲得歸元寺地塊。據悉，該地塊將被打造成太古里項目，對標成都太古里，漢陽太古里被“寄予了非常大的希望”。

從福星惠譽的角度來講，楊麗宇認為，遠洋的進駐利弊並存，“如果要做商業的話，一方面可以帶來人流；但如果做得不好的話，有了這樣一個對比，對它的品牌乃至各方面，都是一個傷害。”

值得一提的是，實際上早在2010年，福星惠譽就曾高調宣佈轉型，彼時，董事長譚少羣在業績發佈會上表示，福星惠譽將由單一住宅開發逐步轉型為住宅與商業地產齊頭並進。譚少羣對於轉型的寄望並不低，他曾對外透露，福星惠譽的商業和住宅比例將達50%對50%。

但囿於拆遷之難，福星惠譽在商業地產商的路上走得還不是很順暢。比如曾被寄予厚望的福星惠譽首個商業項目，位於武昌區的羣星城於2015年間也有過“整體出售”傳言。

觀察羣星城和本次作出規劃調整的漢陽項目，楊麗宇表示，“可能它在商業運營管理這方面有所阻滯。”