觀點地產網 由於開發成本過高和現金流收益偏低，投資回報率過低一度成為中國酒店市場最大的痛點。但隨着近幾年全球經濟發展放緩和國內市場變化，中國酒店業經營開始進入調整期。

憑藉着近幾年旅遊業的支撐和網絡經濟的帶動，越來越多的酒店集團從傳統模式中出走，開始探索新的運營模式，酒店經營也逐漸呈現出多元化的新型業態發展趨勢。

日前，華住酒店集團總裁金輝在接受觀點地產新媒體的採訪時，透露了華住酒店業務發展的新動向。

面對酒店業存在的問題，金輝指出，對絕大多數開發商來講，酒店、公寓和類住宅的資產回報率非常低。相對於此類投資收益率較低的類住宅項目來說，大部分投資者更青睞辦公樓、商業地產等存量資產。

金輝認為，資產價格是跟企業的經營能力、現金流掛鉤的，存量資產去化效率低、投資收益率低，一方面是因為企業經營能力弱，另一方面是資產價格被錯估了。

他強調：“存量資產的去存量化的核心問題是資產能產生一定的經營回報。”

他提到，如果有合適的資產，華住將來可能會通過跟金融機構合作，作為品牌管理方參與到存量資產收購、運營、管理以及未來資產證券化的整個閉環鏈條中去。

金輝進一步表示，很多經營效率不高的經營類、住宿類產品，實際上有非常大幅度的改善和提升的空間。針對這一點，華住將利用自己建立的客戶端及系統化、精細化的管理運營能力和營銷能力，幫助地產商加快實現存量資產的去化。

上海市“五一”小長假之前曾出臺相關規定，要求辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設酒店式公寓等“類住宅”，而早在3月份，北京和廣州也曾發佈相關調控“類住宅”的政策。

近期寫字樓和商鋪等商業地產的投資熱潮，則與類住宅的低迷形成了鮮明對比。

金輝指出，對於開發商來說，商業地產要求的管理運營能力比較低，一般的開發商通過招商進行託管，不需要太過精細化的運營能力。而酒店或者公寓式酒店、公寓等對精細化的運營管理能力要求比較高，一般開發商難以駕馭。

據金輝介紹，從全球範圍來看，目前酒店業比較成熟的做法是資產和經營管理的“兩手抓”。尤其是國外一些大的酒店集團，不僅開設資產公司進行資產儲備，同時還從事經營管理。

也就是說，把資產買回來以後提高坪效和收益以後再進行資產證券化，把資產和運營管理進行剝離，同時也達到了長期持有穩定的經營權的目的。

早在2015年，就有業內人士預計，酒店業的陣痛期與房地產業類似，會因城市功能屬性、經濟實力和人口聚集力不同有所區別。

談及兩者在經營模式上的差異，金輝分析說：“房地產的經營就像是出門打獵，做酒店經營就像種地。我們是精耕細作，關注到每一項成本，進行的是長期的精細化運營管理。因此，企業的經營和文化決定了它們之間的差異性。”

以華住為例，金輝透露：“隨着近兩年酒店經營能力的不斷提升，我們已有足夠的管理能力和溢價能力去收購住宿類存量資產。目前，華住有相當一部分酒店品牌的經營效益已經接近了寫字樓。”

對於目前市場熱度不減的非標類產品，金輝認為，應該從時間和產品兩個維度去定義，前者在於時間的非標準化，後者在於體驗和服務的個性化。據介紹，為滿足不同人的需求，目前華住體系面對這兩個維度推出了相應的產品和服務。