觀點地產網 “養怡之福，可得永年。”一首《龜雖壽》喊出了曹操老當益壯、不甘衰老的壯志豪情。得名於此的萬怡醫養，是北京萬科發展養老產業業務的運營公司，操盤幾個養老項目後，已在北京的養老市場中積攢了一定話語權。

萬怡醫養總經理於永玲在學徒計劃現場分享▲

4月20日早晨，數十名房企高層相聚於朝陽區光熙門的怡園光熙長者公寓，他們大都是衝着萬科這幾年在養老產業領域樹立的口碑，帶着疑惑前來取經。提問環節開始後，話筒便在臺下各位學徒的手中不停傳遞，不少學徒還列了List逐條提問。

站在臺上的導師是萬怡醫養總經理於永玲，她在十年前加入萬科集團，2014年主持開業了萬科集團首個養老全託中心項目，並自去年初擔任北京萬科養老業務總經理。

養老行業是一門難做的生意，這大概是大部分企業有意踏入這個行業，但又躊躇不前的心理寫照。讓房企們左右為難的是，天平的一端是養老產業這片藍海的誘惑，另一端是跨行業所帶來的挑戰且投資回報期過長的尷尬。

在養老產業的戰場上，雖然競爭者稀疏，但不代表這是一場容易攻打的戰役。於永玲認為，養老的核心競爭力應當是運營和服務，萬怡醫養也將自己定義為提供品質養老的養老運營服務商。

北萬闖入養老藍海

據國家統計局數據，2016年末，中國60歲以上人口2.31億，佔總人口的16.7%；65歲以上人口1.5億，佔比10.8%。以國際通用指標來看，當65歲及以上的人口占比達到了7%，這個國家便進入了老齡化社會，達到14%時則進入了老齡社會。

人口所延伸的需求及其所帶來的紅利，讓養老行業成為一個尚待掘金的沙場，房地產企業、保險公司、專業運營商等紛紛入場卡位。養老產業作為整個產業鏈中的上游，是養老服務業的載體，房企們近水樓臺先得月的優勢不言自明。

萬科集團作為房地產市場的龍頭企業，在這一領域的探索已有8年時間，形成的規模優勢與產品研發水平，使之成為行業研究的成長案例之一。

在4月20日的城市觀點論壇北京行上，於永玲向現場嘉賓介紹，萬科集團自2009年開始研究養老業務，首批項目開業和發展城市是杭州、北京、青島。至今，萬科已經佈局了6個核心城市，已經開業的項目54個，籌建項目40多個。

聚焦到北京市場，這裏各類大大小小的養老服務機構繁多零散，北京萬科、遠洋、泰康人壽是這支隊伍中成績較為顯著的先行者。

北京怡園光熙長者公寓是北萬科在市中心位置的第一個市場化養老項目，由北京萬科與北控一起合作打造，兩家企業通過半年時間使項目實現了滿租。

在怡園光熙長者公寓的學徒計劃高層對話現場，於永玲簡要地介紹了這個項目的發展過程以及服務理念。坐在臺下的高層們，有相當一部分是帶着企業探索發展養老產業的疑惑前來。他們對新業務的拓展可能帶來的風險的慎重考察，體現在每一個細緻的問題上。

於永玲以萬怡醫養的發展經驗一一作答，但行業的普遍性問題仍然待下一個試水者去攻克。

譬如，傳統養老觀念的束縛，對養老機構拓展市場形成了一定阻力；高昂的運營成本使部分企業望而生畏；專業護理人員的缺乏讓機構陷入運營的窘境；加之各地政策環境不同，養老產業中其他關鍵環節如醫療、護理等方面的落地面臨着截然不同的難題，若非有實力資金背景與運營拓展能力，企業便難以支撐品牌進行可複製性的擴張。

因而，在養老產業領域，比起單打獨鬥，企業聯合各方資源結伴同行，是降低擴張成本、運營風險的一種途徑。於永玲在論壇上提及，未來養老產業有待各個行業湧現出比較有競爭力的產品和服務，從而形成良性的生態系統，進而解決整個社會的養老問題。

其介紹到，萬科希望能夠跟不同領域的優秀企業進行合作，聚焦客戶需求，搭建關鍵社會資源，進而形成養老業務的生態系統。

具體來看，萬科資源的嫁接包含支付端、保險、金融產品的設計，以及護理學校、家政公司、醫療資源等等，從而能夠為客戶提供生活照料、精神慰藉、健康照護、康復等服務，讓產業進入健康良性發展的階段。

養老產業基因：運營服務

雖曰“養老產業”，但地產只是解決養老產業最開始的一環，一個項目的持續經營，從最基礎的生活照料到醫療護理以及保險等產品的嫁接，跨行業的服務迫使開發商練就多面手的能力。

依據服務對象及內容的差異，萬科將其養老產業業務分為三條產品線，即怡園、嘉園、隨園。怡園，定位為城市的全託中心，是聚焦協助型、護理型長者的專業照護機構；嘉園，為社區嵌入式產品，主要為成熟社區的老人及周邊客戶提供服務；隨園，為CCRC大型養老社區，代表產品有杭州的隨園嘉樹。

目前，北京萬科已有4個項目在運營，另外還有6個項目處於籌建過程，涵蓋了以上三個產品線。

於永玲透露，在北京萬科打造養老產品的過程中，硬件的完善只是提供服務的必要條件之一，實際上運營管理及服務才是核心。“我們希望養老服務是以優質生活照顧為基礎，並以特色康復為核心競爭力的。”

在服務上，北京萬科依託專業的醫療團隊、採用醫院式的管理標準，着力以專業醫護為長者提供個性化的服務方案。

以怡園光熙項目為例，項目中帶有400多平方米的醫務室、1000多平方米的康復理療區，由專業的康復師設計康復方案並進行康復活動的操作。此外，項目中還規劃了一個二級康復醫院，包括了9個科室，該醫院預計於2017年第三季度開業。

於永玲介紹，雖然項目採取醫養結合的方式，但從實際的運營來說，養老公寓與醫院兩個部分是獨立運營的狀態。醫療部分還處於嘗試階段，目前希望從某個細分的業務做起，且前期還是以門診為主。

養老機構的運營與服務事無鉅細，僅服務內容北京萬科便列出了四大類共計90項內容，並通過對這些服務的滿意度調查，再進行服務的優化與產品的迭代。

於永玲分析，在產品迭代上，由於目前國內的養老行業處於早期發展階段，對於客戶的需求、產品功能以及機構運營的研究並不完善，一部分的養老機構更傾向於對硬件設施進行設計和建造，而北京萬科則更多地是以服務為導向，希望圍繞功能與需求來開展。

最後，談及養老業務資產管理方式，於永玲介紹，北京萬科採取的是輕重並舉的方式，在重資產方面主動獲取優質資產形成資產包，未來或將通過REITs等方式來實現資產的升值。其次，萬科也在嘗試通過租賃物業的方式實現輕資產運營，進行品牌、服務的輸出。