觀點地產網 萬科股權一戰，讓“軌道+物業”開發模式一舉成名，這種在房地產行業過去較為冷門的建設模式，實則有不少企業躍躍欲試，萬科、綠地、金茂便在其中。

近日，廣東省鐵路建設投資集團（簡稱“省鐵投”）與中國金茂控股集團在廣州簽署合作意向書，中國金茂將以不低於20%資本金的額度，全面參與廣佛江珠城際鐵路投資、建設、運營、土地綜合開發和資產經營等工作。

而且，該項目將採取“城際鐵路+土地開發”的投融資及建設模式，依託城際鐵路站場串珠式實施TOD土地開發。

觀點地產新媒體致電廣州金茂以期諮詢更多合作的細節，相關負責人則表示不方便接受採訪，且關於此事沒有重要的信息可予披露。

金茂牽手省鐵投

據觀點地產新媒體瞭解，廣佛江珠線路自廣州市芳村引出，止於珠海機場站，線路全長約156公里，共14個站點。項目投資估算總額約497億元，建設工期約5年。

公開資料顯示，廣佛江珠城際鐵路項目資本金佔總投資額的50%，由省鐵投和沿線四市共同出資，並在絕對控股的前提下，通過增加資本金的方式引入社會投資人。

有業內人士分析，公共交通項目的盈利性較弱，僅依賴政府出資來建設將導致財政負擔過重。若引入市場資金，由於這類項目收益性不高，吸引力不高，因而將收益性較高的土地與公共交通建設捆綁在一起，將有利於解決項目的投融資問題。

TOD模式，即以公共交通為導向的開發融資模式。它強調公共交通在社區及城市建設中的作用，以交通帶動土地增值，成為社會資本看好的投資方式。

在廣佛江珠項目中，中國金茂出資額度不低於20%資本金。上述人士介紹，一般而言，由投資者認繳的項目資本金，作為整個項目總投資額度中的一部分，不需支付利息。其次，在資本金越多的情況下，對於運營週期長，資金投入量大的大型公共項目而言，便可減輕通過其他渠道進行融資的壓力。

消息也顯示，與以往民間資本介入且採用固定回報或者約定回購的形式相比，該項目的股權合作最大不同之處就是“同股同權”，“開創了國內城際鐵路建設投資的‘先河’”。

據悉，固定回報是指參與項目的投資方（多指社會資本）按約定獲取參與項目的收益，不受項目盈虧影響。約定回購亦是PPP項目中約定社會資本投資及退出的一種方式。

不過，有關分析則認為，這兩種方式都容易成為明股實債的外衣，進而增加了政府的債務性支出，並不受政策支持。因而，通過同股同權的形式引入專業化的投資人，一方面能夠為項目提供穩定的資金來源，實現共同承擔項目風險，另一方面或能達到業務上的協同。

而金茂通過參與這一筆投資，其自身的考慮因素或許也就在於與房地產業務的結合。雖然目前尚不知廣佛江珠線路上對TOD模式的規劃情況，土地開發使用主體以及合作模式也未知，但“城際鐵路+土地開發”還是帶來了很大的想像空間。

金茂搶灘廣佛江珠與TOD模式管窺

雖然TOD模式在國內的實際運用還未普及，但土地獨有的地理位置與交通優勢，成為房企投資公共交通項目的原因之一。

由於這類大型綜合體項目對企業的資金實力與開發建設能力要求較高，故而目前參與的企業以大型房企居多，譬如綠地、萬科、華潤、綠城等房企都已開始試水，部分企業亦有項目在手。

金茂作為具備國企背景的企業，以社會資本的形式參與其中，外界並不意外。而且，除了二級開發，金茂的一級開發能力也為其在TOD項目的綜合開發中贏得一籌。

年報顯示，在2016年，金茂累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額共計約485.16億，其中物業簽約銷售額374.64億元，一級開發銷售成交金額約110.52億元，佔比達22.78%。

而且，截止2016年年底，在金茂3695萬平方米的土地儲備中，一級土地開發土儲便超過了一半，達1952萬平方米。當然，一級土地開發的高毛利率也不難解釋這家房企重視這一業務模式的原因。

在2016年年度業績會上，中國金茂執行董事兼首席財務官江南便曾提及，一二級聯動的開發模式是金茂多年連續取得高毛利的主要原因，該公司物業開發業務中一級土地開發毛利率約為50%-60%。

不過，業內人士分析道，TOD模式在國內運用不多也有客觀因素的原因。其稱，TOD項目涉及到的土地所有權問題，是影響目前一部分TOD項目推進進度慢的原因。

在2016年9月份，省鐵投集團曾在官網中披露TOD項目吸引社會資本在投資補償機制上所面臨的困難。

“目前集團正以廣佛江珠項目為試點，積極探索‘城際鐵路+土地開發’模式，將土地增值收益內化於項目，促進城際鐵路可持續發展。但由於37號文沒有具體操作辦法，有些政策難以落地，特別是鐵路建設投資主體在取得開發用地的使用權方面，存在較大障礙。”

據悉，國辦發〔2014〕37號文件中曾對實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用過程中的土地規劃、建設、供應等方式做了規定。

在土地供應方面則提及，新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發權的，綜合開發用地採用招標拍賣掛牌方式供應，並將統一聯建的鐵路站場、線路工程及相關規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。

外部約束因素雖然不可小視，但目前廣州實際上已有采取TOD模式的項目在開發建設。公開報道顯示，位於增城的廣州凱達爾樞紐國際廣場便是採取TOD模式。

該項目總建築面積38萬平方米，建成後將實現“三高鐵、雙輕軌、雙地鐵”7條軌道在項目內部貫穿。報道顯示，該項目用地由區政府統一收儲出讓，通過招拍掛方式引入企業開發經營綜合體。