觀點地產網 房地產白銀時代，轉型潮來。
在眾多傳統房地產開發企業眼裏，產業地產行業未來可喜，但轉型並非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河控股集團就以獨有的“產權／租金／服務”運營模式進入產業地產。
3月22日，星河產業集團副總裁閻鏡予來到2017觀點年度論壇，接受了觀點地產新媒體的採訪。
在這次專訪中，閻鏡予談起星河控股集團涉足產業地產的前前後後。
“產權/租金/服務”模式前話
星河產業成立於2015年8月，從成立的時間點來看，外界將星河列入“產業新兵”陣營，但閻鏡予有不同的理解。
“以星河早期在福田中心區的業態佈局來看，就已經是一個產城融合項目，佈局有住宅星河國際、商業COCO Park、酒店麗思卡爾頓酒店，還有產業星河發展中心，這四類業態組合正是目前所提倡的產城融合發展方式。”
閻鏡予說，可以將星河控股集團看作是一開始就做產城融合的公司，但顯然，2015年8月，星河產業的成立標誌着真正將產業地產作為重點發展方向。
其中的緣由，閻鏡予說，是因為星河發現了產業地產未來存在的價值，“未來十年，應該是產業地產慢慢崛起的黃金十年”。
星河挖掘產業地產價值的方式是其獨創的“產權／租金／服務”運營模式，閻鏡予透露，提出這一模式源於星河對已有業態、業務進行重審而得來的啓示。
星河旗下有星河金融控股集團，因此在金融方面星河早已有諸多佈局。例如，星河為中國本土規模最大的國有創投機構——深創投的二股東，是前海母基金、國家級中小企業基金以及深圳紅土創新基金的LP。
在金融領域的佈局，結合星河開發的各種業態，閻鏡予說，這給了星河一個啓示：“做住宅只是一次性的賺錢：可以帶來現金流，與此同時，我們有大量的自持物業在手裏面，比如我們至今仍是麗思卡爾頓酒店的業主，COCO Park和星河發展中心我們一平米也沒賣，對於手中的大量自持物業，我們能不能取得最高的收益？除了做房東，還能額外收穫什麼？”
“做了大量的金融投資以後，我們在想，如果我們能成為入駐企業的房東，又能變成他們的股東的話，可能價值會更高，所以我們現在就一直在嘗試‘房東+股東’的做法，也就是星河現在所謂的‘地產+金融園區’。”
涉足產業要有“真本事”
自身重點發展產業地產的同時，閻鏡予也看到愈來愈多的企業正進入產業地產，一個不容忽視的現狀擺在星河面前——產業地產競爭在加大。
對此，閻鏡予認為，應對競爭唯有憑真本事，所謂的“真本事”指具備競爭能力，進一步說，是“要形成差異性服務”。
“以我們星河來講，我們有三個能力比較突出，一是金融投資能力突出，二是產業服務能力突出，三則是招商能力突出”。
金融投資能力方面，閻鏡予談到的一個例子是深圳市紅土星河創業投資基金，該基金由星河控股集團、深創投和龍崗區政府引導基金聯合發起，規模5億元，其中首期7500萬定向投資於深圳星河WORLD園區內。
“從紅土星河基金來說，我們就有了差異化——深圳星河WORLD園區有7500萬投資，只有入園才能拿得到。很多園區也想做股東加房東，但是這並不容易，做不好可能顆粒無收，但我們過去做了這麼多的投資，有這麼多行業內的資源，所以我們有信心。”
產業服務能力方面，閻鏡予強調，服務做好最重要靠動力。他說，如果和入駐企業僅為房租關係，那其實是沒有動力真正做服務，因為有成本，“但星河會成為入駐企業的股東，這些企業某種程度就變成星河的一部分資產，那星河再給他們做服務、做增值時就有動力”。
招商能力方面，閻鏡予介紹，星河於深圳星河WORLD園區的招商定了三大方向，分別為金融、戰略新興、文化創意，根據閻鏡予向觀點地產新媒體提供的數據，目前深圳星河WORLD園區中這三大行業的集聚度達到73%。
“也就是說，有73%的企業按照了我們的規劃入駐進來，如此，在這三方面，深圳星河WORLD園區便有集聚度，各企業間能互動、交流、抱團，深圳星河WORLD園區就能成為一個協同創造、有聯盟概念的園區。”
閻鏡予說，這也就意味該園區有了完整的生態，而打造完整生態的前提是要有一個相對較大的運營體量，而這又需要有足夠的自持運營能力。