觀點地產網 綠城、濱江、建業之後，金地也要“借雞生蛋”，搶食代建蛋糕了。

2016年12月28日，觀點地產新媒體獲悉金地集團向意欲轉戰一二線的房地產開發商，及擁有優質土地但主業非房地產的對象進行自我推銷——願以高顏值品牌為房企做代建。

在這項計劃中，金地介紹了其所擁有的優勢及代建模式。主要分為無品牌代建、有品牌代建及融資+代建三種，在此基礎上，還可搭配資金渠道解決、物業管理及家裝等延伸服務。

顯然，年銷售跨過千億後，在這個節點推出代建業務，金地頗有底氣。不過，行業內綠城、濱江、建業等早已打響其代建品牌，而綠城管理集團總經理李軍曾說過：“代建這個行業不是誰都能玩的。”那麼，進入代建領域的新兵金地能玩得起嗎？

金地代建“借雞生蛋”

觀點地產新媒體獲取的一份“金地集團房地產項目代建業務”資料介紹文件中，詳細介紹了金地未來代建業務的三種模式：無品牌代建、有品牌代建及融資+代建。

具體而言，無品牌代建模式是指，金地提供純代建服務，代建項目不使用金地品牌及金地資金；有品牌代建模式指，金地提供代建服務，代建項目可選擇使用金地品牌，不使用金地資金；而融資+代建模式則為，金地提供代建服務，代建項目使用金地品牌，穩盛投資等金地下屬專業機構可為項目公司提供融資。

在此基礎上，金地還可提供代建項目前端及後端的延伸服務。金地旗下的穩盛投資、穩盈財富及金誠信小貸等金融平臺可為項目公司提供前端的資金渠道解決方案；而金地設計、金地新家、金地物業則可提供後端物業管理及家裝等配套服務。

金地稱，其代建收益主要來自於三個方面：品牌使用費、代建管理費以及經營目標超額獎勵等。

於這份資料中，金地介紹了一起成功案例。金地稱，成都某代建項目是金地代建業務中的經典案例，這個項目在金地入駐後，項目成交均價同比大幅上漲73%，比項目所在區域的市場均價漲幅還高出11%；成交套數也有近50%的同比上漲幅度，比市場平均漲幅高22%；簽約金額上更有同比108%的增幅。

金地方面告訴觀點地產新媒體，實際上其代建業務自2014年就已經起步，“2014-2015年處於初步試水階段，2016年開始大面積推廣”。

不過，對於業內來說，目前仍然較少聽聞金地的代建案例。據觀點地產新媒體查詢，金地曾於2011-2012年間，以代建方式參與深圳最大保障房項目龍悅居的開發建設，彼時是與中建三局二公司合作承建，這屬於政府代建。

此外，於商業方面，金地也曾給政府提供過代建服務，這要追溯到2006年，金地與作為建設方的深圳福田區建築工務局簽下代建合同，代建福田科技廣場，收取代建管理費。

輕資產轉型模式

涉足代建領域，搶食代建蛋糕，金地的心思並不難理解。在房地產進入白銀時代後，作為輕資產模式之一的代建，優勢越發明顯。

近一兩年，房企於一二線拿地越發困難，而代建在無需於招拍掛市場與競爭者短兵相接的情況下就能擴大品牌識別度及規模；因並不需要投入拿地及建設資金，房企也能減少資金投入及資金沉澱。

在盈利模式方面，代建更顯優勢，綠城管理此前就曾透露，其代建業務毛利率可以做到60%，淨利潤率可達30%，隨着規模增長，未來淨利潤率可能更高。而目前在國內，淨利潤率做到30%的企業並不多。

此外，代建業務方面所得的銷售也有助於提升房企業績表現。觀點地產新媒體獲悉，濱江2015年超200億的銷售中，代建業務的貢獻就達20%；而綠城今年前十一月的銷售中，也有約161億的代建貢獻，雖然於總合同銷售金額1028億中，161億僅佔15.66%的比例，但這161億於綠城實現千億銷售而言，顯然有着重要的助推作用。

金地方面在接受觀點地產新媒體採訪時也表示：“希望通過代建業務的開展，一定程度上增加金地操盤項目規模，提高市場佔有率，並能夠與其它相關業務實現協同發展；同時也能夠使金地的品牌認知得到進一步提升，併為公司帶來一定的收益。”

然而，在行業中，綠城、濱江、建業等房企都已打響其代建品牌，這些企業都將成為金地的競爭對手。在這當中，業內普遍認為，綠城的代建模式較為成熟。

觀點地產新媒體獲悉，綠城的代建業務分為三種模式——項目代建、資本代建和政府代建。於2016年4月份，綠城的代建業務平臺綠城管理提出“代建4.0”的概念，這個“代建4.0”，按照業內的說法是，既包括前端的基金安排與價格約定機制，也包括中端的各種管控，同時涵蓋後端的各種服務，而金地現如今所提出的代建模式顯然與之頗為相似。

值得注意的是，此前綠城管理集團總經理李軍曾說過：“代建這個行業不是誰都能玩的。”因為代建對代建方的企業品牌、管理能力、客戶資源等方面都有較高要求。

而拋開代建對代建方的高要求不說，金地也將面臨所有代建方所將面臨的風險——項目及合作方的選擇風險。

東方證券房地產首席分析師竺勁在接受觀點地產新媒體採訪時就稱，代建的本質是貼牌銷售，代建的項目選擇會是代建方主要面臨的風險，這十分考驗代建方的風險管控能力和各個區域公司的執行能力。

對此，金地則回應稱，為了確保代建質量，金地對標的項目的選擇已有一套嚴格的標準，“於地域上，標的項目會位於金地當前已經進入或計劃進入的深耕城市及其周邊輻射區域。”

這其中包含深圳、廣州、北京、上海、天津、南京、蘇州、武漢、杭州等一二線城市，同時也包含部分如河源、淮安、嘉興、長春、蘭州等三四線城市。

“其次，項目應當具備可開發或盤活的潛力。金地在承接代建業務之前，都會按照自投項目標準對項目的可行性進行嚴格而詳盡的調研，也會對項目及委託方進行背景調查。”

銷售剛剛跨過千億，但作為代建領域的“新玩家”，金地的代建業務是否能錦上添花還有待時間的考驗。