觀點地產網 8月26日，合景泰富地產控股有限公司於香港舉辦2016年中期業績會，出席現場的有主席及執行董事孔健岷、首席財務官及執行董事徐錦添、財務部副總裁羅兆和、營銷及市場部總經理楊歡、投資者關係及企業融資總監吳曉怡。
基於5月份以來合景泰富在土拍市場頻頻出手購地的舉動，以及近日多個城市出臺限購政策的風聲，這場業績會似乎在開場前便奠定了基調。
雖然前8個月內合景泰富購入了多塊高溢價地，但孔健岷稱，公司對幾塊地非常有信心，通過高速的週轉，地塊預計將獲得較高利潤。
而對於限購政策影響，楊歡也淡定地表示，無論政策怎麼變化，北京、上海、廣州這幾個一線城市大的政策方面波動幅度並不大，無論是取消限購也好，或者加強限購也好，“對於這些一線城市，影響其實是不大的。”
“對買入的地非常有信心”
在孔健岷看來，合景泰富買地向來比較謹慎。
他認為，拿地一定要確定地塊的利潤率較高，如此可以實現快速週轉，避免因開發週期過長而受到政策調控的影響。據其介紹，目前合景泰富的開發週期為6至8個月。
不同於去年全年僅拿下三宗地塊的拘謹，今年5-8月合景泰富投下約共130億元頻繁購入8宗住宅地塊。孔健岷表示，買這麼多地主要還是滿足補充土儲之需。
在幾宗地塊中，包括於7月1日以47.35億拿下的上海松江地塊，樓面價達到4.15萬元/平。
合景泰富營銷及市場部總經理楊歡對此表示，雖然看起來樓板價比較高，但從今年的環境來看，目前拍的地其實都是市場平均水平。
孔健岷也稱，公司對幾塊地非常有信心，通過高速的週轉，地塊預計將獲得較高利潤。
截至上半年，合景泰富已在11個城市佈下60個項目，擁有共計約權益面積1040萬平方米的土儲，足夠其未來四至五年的發展。
至於內地樓市情況，孔健岷認為，深圳的房價雖然領跑一線城市，但價格並不算離譜。
孔健岷分析道，一方面深圳的產業結構比較好，IT產業佔比較高，收入也比較高；另一方面，深圳擁有臨近香港的地域優勢，而且房價與香港存在差異，未來將吸引一部分人口入住。
“政策對一線城市影響不大”
在管理層約30分鐘的業績介紹中，有十分鐘的時間在推介其上半年的項目以及下半年即將開盤的項目，主基調為低成本、高銷售、高利潤。
吳曉怡介紹，上半年合景泰富共推貨值170億，預售約114億元，合計建築面積85萬平方米，去化率67%，每平方米售價約為1.34萬元。
她舉例稱，南寧的天匯廣場由合景泰富於2013年底購入，總建築面積80萬平方米，買入時樓面價約800元/平，但上半年的銷售價便超過8000元/平。
根據資料，合景泰富全年計劃銷售220億元，上半年已完成52%的全年目標。財務部副總裁羅兆和透露，下半年合景泰富推貨量將在200億元左右，完成剩餘銷售任務比較輕鬆，壓力也比較小。
話及下半年的銷售，媒體則操心起近期上海、北京等地傳聞出臺調控政策可能帶來的影響。但楊歡淡定地表示，無論政策怎麼變化，北京、上海、廣州這幾個一線城市的市場波動幅度並不大。因此，無論是取消限購也好，或者是加強限購也好，“對於這些一線城市，影響其實是不大的。”
在投資物業方面，羅兆和介紹，上海新江灣的悠方購物中心已於五月份開業，目前簽約率為六七成，該項目也為合景泰富首家商場物業。同時，公司下半年將陸續開張更多的商業項目，包括多個寫字樓與商場。
對此，吳曉怡進一步解釋，公司大部分的商業物業主要附帶於住宅項目中，並非專門拿入的商業地塊。雖然多購入住宅地，但合景泰富每年會用預售的8%到10%的資金建出租物業，並慢慢地提升出租物業的比例。
她稱，未來的3年至5年，合景泰富租金的收入可以達到總收入的10%至15%，預計到2019年租金收入將達20億。
以下為合景泰富地產控股有限公司2016年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：上半年拿了五塊地，具體拿地資金是多少？
吳曉怡：我們上半年是拿了5塊地，總共是82萬平方米，上半年已經給了的土地金是23億。
徐錦添：整個上半年土地金應該50億，交了23億，還有27億沒交。
到目前，我們應該是拿了8塊地，基本上總的地價應該是120到130億左右。
現場提問：管理層怎麼看內地樓市，會不會覺得深圳的樓價、地價已經很高了？尤其是一些二線的高端城市，市場消息說有些已經有了限購的制度。
孔健岷：這麼多年來，地價一直是在不斷上升的。我們做地產十幾年，沒有見過下降的，下降只是某一段時間會出現。
至於說深圳的房價是不是很高，因為深圳臨近香港，香港的樓價已經很高了，大家就覺得可能存在這樣的前景，就是香港人會不會（來深圳買房），因為深圳與香港的樓價還是有差異化。
另外，深圳產業結構比較好，IT產業都比較好，帶來的收入比較高，對樓價都是可以接受的。我不覺得現在深圳的樓價是高得很離譜的程度，相對一線城市，它是走快了一點點。但是因為近香港，所以我覺得它的售價就相比其他城市會走快一點點。
在一線城市我們買了地，包括上海、廣州，還有在二線限購的城市，例如天津、杭州，還有南寧。整體來說都是不錯的，因為公司買的都是適合發展的地，這幾年來公司的毛利率維持在行業內比較高的水平，拿地策略是一定要做到高利潤，這是第一。
第二是希望快速週轉，我們拿了地之後通常是6到8個月之後推出市場。在風險規避方面，通常國外做地產是兩三年回報，但我們希望在週轉方面可以加快一些，希望避免政策上的一些風險。
整體來說，公司一直在買地方面是比較謹慎的，為什麼會買這麼多地？如果留意公司買的地就會知道，這8塊全部是住宅地，對於住宅土地補充是很好的策略。
所以，對這幾塊地是非常有信心的，一是維持高速的週轉，二是能夠在利潤方面維持，第三也是最重要的是，能創造更高的銷售，創造更高的利潤，給股東的派息更高，這是公司的策略。
楊歡：說到地價拍得比較高，但其實目前我們拍的地幾乎都是市場平均水平，今年在國內拿地，基本上都是這個價格。
對於地塊的選擇，我們第一會挑選城市，進入的城市主要是一二線城市；第二，我們拿的地基本上是住宅用地，所以在土地獲取方面還是比較穩健的。
剛才說到深圳主要是看香港的樓價，深圳未來的發展潛力其實還是比較大的，現在也有一些產業在支撐，未來深圳還會有一些總部級的企業支撐，這些對於深圳的經濟會有提升，所以還是非常看好深圳市場的未來。
現場提問：公司都是以買住宅地為主，那麼庫存方面怎麼樣？怎麼樣增加銷售利潤？如果上海和北京的調控政策出臺，下半年上海、北京的銷售政策會不會調整？或者是放緩？
吳曉怡：我們近期是比較注重拿住宅地，但是1500萬方的儲備裏面，已經有超過150萬方是商業用地，這些是之前的一些綜合體項目，不是特別買回來的商業用地。綜合體中住宅部分基本上可售的都賣完了，剩下商場、寫字樓或者酒店。
我們每一年用8%到10%的預售資金建出租物業，慢慢地提升出租物業的比例。預測在未來3年至5年，租金收入可以達到總收入的10%至15%，到2019年租金可以有20億元，2020年、2021可以到30億。
但這些地不是我們特別去拿的，而是已經有的土地。
孔健岷：上海和北京這兩個一線城市是非常好的城市，而且限購政策也不是現在才提出來的，是一直都存在的。
雖然現在的政策非常的嚴格，但是因為土地供應太少了，上海、北京很多開發商吃不飽，一有地塊就都想拿，需求非常大。
北京、上海的住宅真的是供不應求，出多少買多少，所以在這方面，雖然政策對樓價或者去化有一定的影響，但是整體上不要太多擔心。因為這些一線城市，需求量真的非常大。
資金方面，按揭會不會有政策上的控制呢？我也不覺得。因為在一線城市買樓，是有很多方式的，比如說一次性付清或者週期性付款，還有一些中大型金融機構可以做一些比較靈活的按揭方式，所以在這方面有很多的方法來解決按揭貸款的問題。
公司現在土地儲備裏面有很多商場是正在發展的，比如廣西、南沙、增城都有幾個商場。計劃2019年有20億以上的租金收入，2020年有30億的租金收入，是指現有的五六個商場。未來有30個商場會陸續推入市場，還有一些寫字樓，這也體現了公司是一個綜合性發展的地產運營商。
楊歡：我們公司進入的是一線城市，尤其是北京、上海、廣州這些城市，無論政策怎麼變，北京、上海、廣州的城市始終是在政策的第一線。
無論是取消限購也好或者是加強限購也好，北京上海這些一線城市的政策都是沒有變過的，所以大的政策變化，對於這些一線城市影響其實是不大的。
基本上所有我們進入的城市，都是全國的一二線城市，所以政策的影響相對會小一些。
現場提問：合景在2007年推出商場項目，未來怎樣一次性推出 5至6個商場項目？
吳曉怡：2007年推出的是廣州寫字樓，是我們的總部大廈。大約從上市開始就收租金了，每一年的租金收入都很穩定，差不多1.4-1.5億元左右。
前幾年公司主要的方向是增加土地儲備，多買入一些住宅地，可以讓預售有更加多的增長。商場那邊，我們每一年有一部分投入，不一定是商場，有些是寫字樓，比如今年有兩三棟寫字樓可以收租。
2007年到現在增加了差不多5家酒店，都是算投資物業方面的增長。關於商場，因為我們想應對電商的衝擊，所以做了比較多的工夫，所以今年會是這樣的情況。