觀點地產網 “上半年無論內地還是香港的經濟環境都有不同的挑戰，但有賴於企業多年的基礎和團隊，我們還是做出了一份可以向股東交待的成績。”8月10日在香港金鐘道統一中心舉行的九龍倉集團有限公司2016年中期業績會上，其主席兼常務董事吳天海用了這樣一句帶着點如釋重負意味的開場白。

吳天海表示，在幾個月前的業績會上，有記者問及其對今年市場情況的看法，他當時的回答是並不完全悲觀，而從今年上半年九龍倉的業績情況來看，似乎正是如此。

“來玩一個數字遊戲”，賣完關子的吳天海隨即說出了一串“請大家記住的幾個數字”，其中包括上半年總營業額200億港元、營業盈利80億港元、核心盈利60億港元、核心盈利增長14%、投資物業核心盈利增長11%、還有內地銷售額超人民幣160億元。

內地銷售業績增長58%至162.5億元人民幣成為九龍倉上半年整體業績中增幅最高的數字，而對於增長的原因，吳天海則認為要歸功於上半年內地整體寬鬆的市場環境。

不過外在的環境來得快走得也快，因此，對於下半年預期似乎並未特別有把握的吳天海表示，還是要儘量在做好自己的功夫的情況下，把握市場機會來推進銷售。

至於未來的發展，正在全速發展的內地IFS系列項目則是重點，尤其隨着這些具有規模的國際金融中心項目逐步完成開業，會為九龍倉的發展帶來新的增長動力。

比預期好的內地銷售額

今年上半年，九龍倉在內地的投資物業上漲7%至11.97億港元，整體營業盈利亦增加7%至6.89億港元。

發展物業方面，上半年合約銷售額增長了58%至162.5億元，按此前公佈的240億內地銷售目標來看，上半年九龍倉已完成目標的68%。

同時，內地確認入賬銷售額增加33%至130.49億港元，營業盈利增加54%至23.28億港元。尚未確認入賬的銷售額增加至人民幣287.26億元。“比預期要好。”吳天海表示。

吳天海指出，市場環境轉好是主要的因素：“一是內地買房的銀根鬆了，還有就是除了幾個一線城市之外，很多城市限購的辣招也被抽走了。”其表示，整體貨幣和政策環境的寬鬆是助推九龍倉上半年內地銷售增長的重要原因。

但在上半年業績表現較為理想的情況下，吳天海卻強調不敢明確預期下半年會如何，因為“外在環境來得快，走得也快”。貨幣波動、經濟情況等整體的大環境並不是個別機構可以控制的，因此，吳天海認為還是要先把自己的功夫做好，並且儘量把握市場機會來推進銷售。

所以，對於有記者問及是否會上調內地銷售目標時，吳天海給予了否定的回答：“會有一個內部的目標讓同事去衝一下，但不會對外公佈。”

而對於零售市場的未來走向，表示“沒人能猜到”的吳天海也並未作任何預期。但九龍倉副主席李玉芳認為，從其瞭解的6、7月份的零售情況來看，部分品牌的銷售同比去年有了輕微的上升，表現也比預期的要好，所以那兩個月高端零售品的市場可能已經見底。

儘管如此，對於下半年的發展，李玉芳似乎也沒有很大的信心：“我是持謹慎樂觀的謹慎態度的。”

未來盈利及估值增長新動力

“全速發展的IFS系列將成為集團未來盈利和估值方面的重要增長動力。” 九龍倉助理總經理李美玲強調，隨着內地一系列具有規模的國際金融中心項目逐步完成開業並全速發展，會為九龍倉的發展帶來新的增長動力。

觀點地產新媒體獲悉，2014年開業的成都IFS今年上半年商場的租金收入為3.12億元，同比上漲了9%，總零售額亦增長13%，達18億元。“達到了我們2016年全年雙位數增長的目標。”其補充道，寫字樓方面的出租面積也已達到10萬平方米，租金則是全市最高水平。

接下來，九龍倉還有一系列內地重點項目將陸續入市，其中便包括9月份要開業的長沙奧特萊斯，以及2017年4月正式營業的重慶國際金融中心商場和酒店，還有2017年第三季度開幕的長沙國際金融中心大型商場。

據透露，目前這些項目都已進入預租階段，且目前情況理想，承租率基本在80%以上。這一系列項目將是除香港海港城海運大廈以及中環美利大廈新酒店外，“九龍倉的未來主要亮點”。

不過，加上已有的無錫及蘇州IFS項目，九龍倉的幾個IFS項目均位於寫字樓空置率較高的二線城市，尤其此前無錫IFS項目從散售轉為持有等調整，讓業內對九龍倉會否面臨去庫存難題有所質疑。

觀點地產新媒體就此問及李美玲時，其則表示存在庫存難題的都是一些稍低端的項目，而九龍倉的IFS寫字樓定位都是超甲級寫字樓，所以並不擔心，而且除了新開的成都IFS，其餘的項目整體出租率都比較理想。

另外，對於8月2日宣佈要在內地銀行間申請不超過200億元境外非金融機構人民幣債務融資工具，並於未來擇機一期或分期發行的事情，吳天海表示，目前尚未得到批准，融資的用途，包括用人民幣的債來抵消其他的一些銀行債和發展項目等。

不過，即便現在獲得批准，九龍倉也並不急於全部發行。吳海透露，現在申請只是為了先拿到發債權，多一個融資的渠道，至於什麼時候開始，要看市場情況，“適合的時候就會發債” 。

此前在公告中，九龍倉則提到，擬在獲得批准後以中期票據形式發行首期本次債務融資工具，本金金額不超過40億元，而這一中期票據所募集的資金計劃，將用於為內地的項目提供資金或再融資。