觀點地產網 當潘石屹狀似不經意間拋出“重啓銷售”的命題時，對投資物業頗為倚重的九龍倉卻在逆其道而行，因為對這家港資開發商來說，“包租公”或許是長遠來看更理想的角色。

在過去一年，九龍倉集團實現核心盈利增加5%至110億港元，其中投資物業核心盈利增加9%至83億港元。按比例計算，收租業務的核心盈利佔據了集團整體核心盈利的約76%。

投資物業的盈利增加正改變着九龍倉內地的寫字樓戰略，3月9日，在國金中心寫字樓品牌全新啓動媒體發佈會上，九龍倉相關人士透露，無錫IFS項目已經從原來的散售調整為持有，“之前售出的單位現在也回購過來”。

在內地商業地產進行過多層次的試水後，九龍倉已經形成了包括時代廣場、奧特萊斯、會德豐國際廣場以及國金中心的產品線，尤其是隨着5個國金中心項目相繼落成，九龍倉面臨着大批寫字樓資產的沉澱。

不過，對這家港資企業來說，眼下略顯逆耳的消息是，上述5個國金中心所處的二線城市無一例外都面臨着寫字樓空置率高的市場難題。在此背景下，無錫IFS項目祭出的由售轉租策略調整也從另一側面將其寄望依託“共享空間”實現二線突圍的戰略和盤托出。

無錫IFS由售轉租

坐落於無錫南長區太湖廣場的國金中心項目是九龍倉目前在內地已經投入運營的2個IFS之一，這個涵蓋寫字樓和酒店業態的項目總面積為19萬平方米，樓高339米，擁有“無錫第一高樓”的頭銜。

該項目14萬平方米的寫字樓部分已於2014年9月竣工驗收，而位於79至88層的酒店預計將在這兩年開出。

觀點地產新媒體從項目現場瞭解，無錫IFS已經啓動招租的一區和四區整體出租率達80%，但就整體項目來說，這一數值還僅為30%，目前進駐該超甲級寫字樓的企業主要為中小型投資公司。

九龍倉相關人士向觀點地產新媒體透露，無錫IFS近期比較重要的調整是由之前的散售變為持有，即便是早前已經售出的單位，九龍倉也回購過來了。“好在售出的單位不多，所以回購起來比較順利。”

“九龍倉選擇回購持有也是受到無錫恆隆廣場的啓發，恆隆能夠在開業兩年的時間裏實現寫字樓70%的出租率說明這個城市還是有市場空間的。”

“公司對無錫項目的前景還是比較看好，將這部分資產保留在集團之內再租出去，可能對往後的銷售策略更有幫助。”在次日接受觀點地產新媒體採訪時，九龍倉中國置業有限公司助理董事兼總經理邵永官解釋稱。

當然，恆隆略勝一籌的營運數字並非九龍倉調整無錫IFS項目策略的唯一信心支撐，因為在求解寫字樓空置率的難題上，九龍倉似乎已經摸索出些許門道。

在當下“共享空間”和“創客”概念大行其道時，九龍倉國金中心放低自己的身段，向更多中小創業型企業拋出了橄欖枝，而助力九龍倉實現這一構想的是鼎辰（香港）集團旗下專注於商業地產運營管理的服務品牌MFG。

這家為開發商和物業持有者提供管理服務的企業已經成功運營深圳京基100項目，入駐率連續四年達到100%。而和九龍倉的合作已經率先從成都國金中心項目開始試水，這個名為MFG|創客聯邦的共享空間項目位於成都IFS塔3的27至44層，面積共計3萬多平方米，也是目前成都唯一一家坐落於超甲級寫字樓的創業孵化基地。

“MFG的出租率還是很理想，現在已經計劃在無錫IFS項目中引入合作，未來如果模式成熟，不排除進一步推廣。”

九龍倉的兩重天

事實上，從進入內地開始，九龍倉在持有型物業上一直都處於穩健推進的狀態，包括無錫、成都、蘇州、重慶、長沙5個國金中心項目均由九龍倉在2006年至2012年期間取得。

據邵永官透露，九龍倉在國內竣工和在建的寫字樓物業體量已經超過120萬平方，其中處於營運的大概有50萬平米，這些物業除了5個國金中心外，還包括會德豐廣場和時代廣場。

不可否認，這家港資開發商在內地的持有物業已經初具規模，這部分資產帶來收入增長已經明顯快於香港。數據顯示，2015年九龍倉內地投資物業收入上升 16%達到23.05億港元，營業盈利則上升 25%至12.43億港元，同期香港物業的增長幅度僅為7%和6%。

值得注意的是，雖然九龍倉內地物業收入上升明顯，但一二線城市的分化還是讓其內地表現呈現“一半海水，一半火焰”的狀態。在九龍倉內地寫字樓資產中，扮演着扛大旗角色的要算位於上海南京西路的會德豐廣場。

九龍倉2015年年報披露，這個明星項目年末的出租率維持在98%，續租率則為81%，續租租金水平穩健，達11%，在內地所有寫字樓項目中光芒最為搶眼。

相較而言，二線城市的國金中心則要遜色一些，不管是無錫，還是成都國金中心目前的出租率尚不足四成。更為嚴峻的市場考驗是，這些項目所在城市的甲級寫字樓空置率普遍高於20%，無錫更是達50%。

“二線城市寫字樓的消化只是時間的問題，現在很多項目由於拿地時間差不多，落成時間也非常接近，同一時間怎麼能把所有的辦公樓都填滿？所以必定會有一個空置量相對比較高的時期。”

“關鍵還是要看將來的供應量，會不會持續那麼高。如果供應量沒有那麼高，它肯定就會慢慢消化掉。”邵永官的話語中似乎並沒有太多擔憂。

換而言之，九龍倉對於持有物業的信心來自於未來供應和需求所形成的真空期，這也不難理解九龍倉從出售轉為持有的策略調整。不過，邵永官也強調，九龍倉的策略並不絕對，未來仍將視乎市場情況進行調整。

投資物業無疑是九龍倉的核心業務，而在未來其還有意要擴大這一業務。九龍倉集團主席兼常務董事吳天海表示：“無論是香港還是內地，我們都希望繼續物色到合適的投資物業，已經建好的也好，地塊也好，只要是優質的，我們都會繼續尋求，將我們的收租組合做得更強。”