觀點地產網 作為中國房地產的標杆性龍頭企業，萬科每一年度的財務報表出來之後，都會被放到顯微鏡下仔細觀察。

觀點地產新媒體基於中國房地產卓越100榜推出的“卓越100指數”，也不能排除將萬科作為卓越100指數典型企業進行研究。

2015年，被萬科認為是“歷史上最好的一年”。除了年末的“萬寶之爭”讓萬科稍顯尷尬之外，與深圳地鐵集團的合作浮出水面，則讓外界似乎感覺到萬科確實度過了一個“美妙”的2015年。

當然，是不是“最好”，業績報表還是要用數據說話。

萬科的“3%” 全年銷售金額重奪第一

在觀點地產新媒體考察的卓越100指數主要指標中，萬科營運與財務數據是鮮明而且一目瞭然的。銷售方面，萬科全年錄得銷售金額人民幣2614.7億元，銷售面積2067.1萬平方米，同比分別增長14.3%和20.7%。

以銷售規模計算，萬科在2014年被綠地拉下行業銷售金額榜首位置後，重奪第一，並領先綠地（2301億）超300億元。按國家統計局公佈的2015年全國商品房銷售金額人民幣87280.8億元計算，萬科在全國的市場佔有率上升至3.00%（2014年：2.82%）。

根據觀點地產新媒體卓越100指數體系計算顯示，2015年度全國銷售排行前十企業銷售金額總額為15339.48元，按照上述方式計算，前十名企業佔據全國市場銷售份額為17.57%。

這是一個分化的時代，不只是城市和市場在分化，企業也同樣在分化。正如卓越100指數連續幾年所堅持的觀點，這是一個“強者恆強”的時代，萬科的“3%”還有更多的空間。

關注14大中城市 擁有472個主要開發項目

對於分化，觀點地產新媒體發現萬科重點關注的14個大中城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應，但全國其他地區依然面臨較大的去庫存壓力。

2015年，全國住宅新開工面積僅為10.7億平方米，繼2014年萎縮14.4%後，再度下滑14.6%。但這一現象在2016年開始好轉，國家統計局表示，2016年1-2月，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1-2月份，更出現了銷售旺盛局面，使房地產開發企業投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產開發投資增速時隔兩年首次回升。

截至2015年底，萬科在中國大陸擁有472個主要開發項目，在建項目權益建築面積合計約3147萬平方米，規劃中項目權益建築面積合計約3976萬平方米。報告期內，萬科實現新開工面積2127萬平方米，較2014年增長23.1%，高於年初計劃的1681萬平方米；完成竣工面積1729萬平方米，較2014年增長24.9%，高於年初計劃的1,581萬平方米。

土地儲備偏少一直是萬科的“常態”，但按照新開工面積計算，不足4000萬平米的土地儲備不夠萬科開發兩年。

銷售及營收大步前進 毛利率及淨利率持續下滑

財務指標方面，萬科2015年度營業收入為人民幣1955.49億元，同比增長33.6%；毛利為394.18億元，毛利率20.16%，較2014年下降0.79個百分點；歸屬於股東的淨利潤人民幣181.2億元，較2014年的人民幣157.5億元增長15.1%；歸屬於上市公司股東的淨利潤率為9.27%，較2014年度的10.76及2015年度中期的9.64%進一步下跌。

顯然，銷售及營收大步前進的背後，萬科仍然擺脫不了毛利率及淨利率持續下滑的局面：2015年度是中期及期末是萬科近幾年來淨利率首次跌入10%以下。

這與全行業盈利能力下滑大趨勢有關，同樣也跟萬科營運、產品、管理等方面狀況有關。一個顯而易見的數據可以看見，在同等規模的房企中（銷售規模前十），萬科的盈利能力是較低的企業之一。

負債及現金天平 淨負債率較2014年增長數倍

負債率方面，萬科2015年度資產負債率為77.7%（2014年度：77.2%），淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）為19.30%（2014年底：5.41%）。

截至2015年底，萬科有息負債合計人民幣794.9億元（2015年中期：631.8億元），其中，銀行借款佔比為44.82%，應付債券佔比為25.18%，其他借款佔比為30.00%；有息負債中短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣266.5億元（2015年中期：237.7億元），佔總體有息負債的比例為33.52%；一年以上有息負債人民幣528.4億元（2015年度中期：394.1億元），佔總體有息負債的比例為66.48%。貨幣資金為531.8億元，較2014年度的627.15億元減少15.20%。

貨幣資金的大幅減少及有息負債的大幅攀升，造成萬科淨負債率較2014年增長數倍。雖然仍控制在較低水平，但不能不關注的是，萬科的財務表現一直控制在較為平穩的狀態，大起大落並非常態。