觀點地產網 號稱鬱亮“金融新玩具”的萬丈資本雖然在地產江湖中已經多有傳聞，但在資本涉獵的遊戲中卻鮮有案例可循，直至上海太平橋企業天地三期商業分拆經營消息的傳出，萬科“資本獵人”的真容才得以勾勒出一二。

2月26日，有消息稱，在上海企業天地3號樓被李錦記萬科聯合體整體購入後，由3號和5號樓裙樓組成的商業部分——湖濱道購物中心面臨着分拆經營。其中，3號樓商業部分將由萬科方面接盤管理，而5號樓則繼續由中國新天地經營。

中國新天地相關人士亦證實，“3號樓在完成交割後，李錦記就已經委託給萬科進行資產管理，而5號樓隸屬於中國人壽信託，中國新天地一直是管理方。”

一家已經簽約進駐企業天地3號樓商業部分的品牌商透露，萬科所管理的商業將不會沿用“湖濱道”，原本由中國新天地在洽談的商戶也已經在和萬科進行重新談判。

企業天地所處的太平橋板塊是中國新天地當之無愧的商業主場，如果僅從項目運營的角度而言，萬科或許算不上是最合適的人選。但如果回溯交易本身，萬科的入選在收購之初就已經埋下伏筆。

信韜商業投資管理有限公司發展總監陳曦向觀點地產新媒體分析指出：“萬科在該次收購中只是一個小股東的角色，承擔的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個更加缺乏商業運營團隊和經驗的投資人。“

“萬科希望借這個項目來打造品牌、團隊或者項目背書，真正的目的是未來想做商業不動產投資的資產管理人。”

分拆中的湖濱道

公開資料顯示，湖濱道項目位於新天地太平橋核心區域，總商業面積5.7萬平方米，包括3號和5號寫字樓的商業裙樓部分。其中，中國新天地運營的5號樓部分已在去年正式以“湖濱道”的項目名稱對外開業。

觀點地產新媒體瞭解到，這部分物業的所有權歸屬於中國人壽信託。在2013年12月，瑞房和中國人壽信託達成買賣協議，向後者出售興建中的企業天地5號樓99%的權益，代價合計33.23億元。在該次出售中，瑞房錄得稅前收益1.92億元。

雖然企業天地5號樓的歸屬權易主，但受中國人壽信託委託，瑞房旗下的中國新天地依然是項目的運營管理者。

在中國新天地的原有規劃中，湖濱道將引入大量生活時尚類零售、休閒餐飲及體驗式業態，涉及輕食、書店、個人護理及服務、親子樂園、特色餐廳、趣味手工、家居用品等，目標客羣是周圍甲級寫字樓商務精英以及高品質住宅社區居民。

隨着去年底企業天地3號樓被李錦記萬科聯合體購得，3號樓超過3萬平米的商業也被同步分離出去。而負責這部分物業運營管理的不是別人，正是萬科旗下去年成立的萬丈資本團隊。

一家為企業天地3號樓商業做定位的第三方證實，3號樓商業部分確定將更名，不會沿用“湖濱道”的項目案名，不過兩處物業連接的部分仍將維持原狀。

“接下來要看萬科是怎樣的整合態度，以後可能會有一些裙樓互動，會有一些簡單的合作，萬科管理的那部分暫時還沒有開出來，不太清楚接下來會怎麼發展。”上述中國新天地人士向觀點地產新媒體透露。

陳曦認為，在項目未來定位上，萬丈資本可能會面臨一個妥協平衡的問題。“從投資的角度來講，項目要追求資產回報率，但過於優質的項目其實資產回報率相對偏低，因為這些品牌的談判能力很強。萬科又是第一次接觸這樣的項目，不太可能把項目的品牌做得太差，個人判斷這個項目會偏高端，貼近目前整個太平橋的商業定位。”

佔地面積52公頃的太平橋項目總建築面積將達到120萬平方米，其中，商業類建築面積約29萬平方米，在湖濱道和新裏兩個購物中心開業之後，零售商業規模將提升到17萬平方米左右。未來仍有12萬平方米的商業正在規劃中，包括規劃中的超高層建築白玉蘭大廈及購物中心等。

萬丈資本樣例

在中國新天地的商業主場，萬科選擇了將這個體量3萬多平米的商業項目作為萬丈資本的試驗田，這也意味着萬科內部這項以金融和投資為業務的VCapital計劃開始脫離紙面論證階段。

2015年6月17日，萬科在香港設立萬丈資本作為VCapital計劃的業務實體。萬丈資本的業務範圍包括金融投資、不動產投資等。其首席執行官丁長峯在接受觀點地產新媒體專訪時曾透露，這家投資公司最主要是在萬科集團之外物色項目，而企業天地3號樓的收購正是其業務之一的核心型資產投資。

在陳曦看來，企業天地3號樓部分商業交由萬科旗下的萬丈資本運營在交易之初可能就已經協商好了。“萬科在該次收購中只是一個小股東的角色，承擔的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個更加缺乏商業運營團隊和經驗的投資人。”

對於萬科來說，這個項目的運作或許會是其在向商業不動產資產管理人身份轉變時的一個砝碼。“萬科希望借這個項目來打造品牌、團隊或者項目背書，真正的目的是未來萬科想做商業不動產投資的資產管理人。”

此前的交易架構亦可以佐證萬科走金融輕資產路線的想法。據觀點地產新媒體瞭解，在承擔企業天地3號樓收購主體的公司BaylineGlobalLimited中，李錦記和萬科置業香港的持股權益分別為90%與10%。

“萬科就是以一個不動產管理人的身份去做這個事情，可以看做是一種輕資產的模式。作為管理人不可能不投資，一般來講GP都是做到10%。”

陳曦補充稱，“從這個初衷來看，萬科要做的就不止是一個投資，如果只是為了收取固定的投資回報率，完全可以交給中國新天地去運營，甚至可能獲得更高的回報率，這隻能看做是萬科附帶的目的。萬科真正是希望通過這樣一個從天時、地利、人和來講都有優勢的項目，去清晰或者突出一個商業不動產資產管理人的身份。”

不可否認，目前萬科在商業地產開發、運營、管理方面的能力與其品牌影響力並不相符。而收購或者介入企業天地這樣的項目管理，可以讓其積累很多資源和經驗，進而孵化商業地產開發運營能力。

“一個隱形的邏輯現在萬科的資本沉澱，包括品牌溢價能力已經到了一個能夠賺更高利潤的資產價值的時候，走金融路線是必然。”

可以預見，企業天地3號的收購只是萬科這場資本遊戲的一個開始。