觀點地產網 2月23日，時代地產控股有限公司在香港召開2015年全年業績發佈會，董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄，以及首席財務官兼聯席公司祕書雷偉彬出席現場答記者問。
據時代地產公佈數據顯示，2015年度營業額為136.4億元，同比增幅為30.9%；其中，物業銷售收入132億，同比上升31%；租賃收入2.5億，同比增長25%；物業管理費收入1.75億，同比上升31.3%。
同時，時代地產2015年度利潤為15.51億元，同比增幅為14.6%；年度核心淨利潤（不包括投資物業及可換股債券衍生工具部份的公允價值變動，並扣除相關遞延稅影響後的年度利潤）增至14.77億元，同比增幅為12.3%。
時代地產數據還顯示，報告期內，公司擁有人應占利潤為14.21億元，同比增幅為11.1%；年度毛利率及核心淨利率分別為26.0%及10.8%。毛利潤率較上年下降4.6個百分點，主要因為公司2014年部分減價項目交付到2015年以及毛利率較高項目要在2017年確認兩方面的影響。
此外，該公司2015年全年實現合同銷售金額達195億元，超額完成全年合同銷售165億的年度目標，同比增長28.1%。合同銷售面積217萬平方米，其中廣州佔比38%，佛山佔比25%，珠海佔比19%，三大區域合計佔比84%。
對此，岑釗雄表示，時代地產2016年銷售目標是215億，公司仍將堅持深耕廣州、佛山、珠海等珠三角優質城市，不考慮對外擴張。
對於專注珠三角發展是否會構成公司規模發展“瓶頸”的質疑，岑釗雄表示，珠三角區域佔據了北上廣深四大一線城市中的兩個，公司在珠三角區域目前僅僅發展了“三角”中的“兩角”，未來公司在該區域仍有很大的發展空間。
岑釗雄對珠三角區域未來的發展前景充滿信心，其認為，珠三角區域的市場容量能夠支持一家企業做到五六百億，或者是更多。
“如果政府的政策能夠配合得到的話，也不需要太長的時間，我們可以使目前的規模上到更好的臺階，我對此是有信心的。”
土地儲備方面，在過往的一年裏，時代地產分別在廣州、佛山等珠三角經濟發達城市內合共購入十三幅土地，總規劃建築面積為195.7萬平方米，平均土地成本1994元/平方米。
截止2015年12月31日，時代地產在6個城市共計擁有土地儲備1056萬平方米，足夠集團未來三至五年的發展。
當觀點地產新媒體問及時代近期在廣州、佛山高價拿地的行為是否會對公司的利潤產生影響時，岑釗雄則表示，時代地產拿地的方式是多樣的，包括參與政府公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作以及公司收購等。
“有些地階段性價格不算低，但是這些土地我們在之前有深入的介入，跟一般的公開拍賣是不一樣的，我們並不是盲目購買高價的土地。”
岑釗雄認為，基於更多的資源從其他地方流入目前時代所進入的城市，其認為該等區域價格仍有上升的空間，利潤率也會得到保障，甚至會超過目前的水平。
值得注意的是，於2015年12月31日，時代地產現金及銀行結餘為87.5億元；淨負債率由2014年底的97.4%下降至2015年底的77.3%。
在資金充裕、現金回籠預計較去年高的情況下，時代地產今年的預算也較去年有所增加，岑釗雄表示，增量部分將考慮再投資，包括購買土地，發展社區服務、家居家裝延伸業務等。
以下為時代地產控股有限公司2015年全年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：公司去年銷售的目標已達到了且預計今年政策方面會更加的放鬆，今年的目標是否會定得更加的高？
岑釗雄：今年公司的銷售目標是215億，我們有信心將這一銷售目標做得更好。毛利率方面，我們也非常有信心使毛利率維持或者不低於目前的水平。2015年的結轉毛利更多是反映2014年情況，2014年整個市場的價格做出了一定的調整。而2015年，我們的銷售價格穩定，預期毛利率不會低於目前的水平。
現場提問：前幾年宏觀政策比較嚴，時代和很多地產公司會採取剛需為主的策略，您預計2016年政策將進一步放鬆，是否會對改善性產品或者是豪宅加大布局？
岑釗雄：剛需和改善也是相對的，有些改善也是屬於剛需性的。價格發生了變化，人口增加，因此需要更換更大更好的房屋，這也是剛需。我們目前剛需的比重大一些，改善型的比重小一些。按照100%劃分，剛需佔了65%左右，改善型佔了35%。未來改善型的比重會稍微調大一些，改善型的需求正在釋放出來，我們在產品配置方面會與市場同步。
現場提問：公司2012年到2015年銷售增長還是比較大，公司業務佈局集中在珠三角城市，未向外地拓展，這對公司未來的增長是否會造成瓶頸。目前公司在廣州的銷售額處於下降，是否會影響到公司的規模增長？
岑釗雄：對進入區域規模的問題，我個人是比較樂觀的，因為目前所進入的區域，完全足夠支持我們的規模。中國四個一線城市，有兩個在廣東。我個人非常有信心，珠三角區域的市場容量能夠支持一家企業做到五六百億，或者是更多。目前有的企業的銷售額已經接近這個數字，因此這個區域的容量是足夠的，我認為機會還是蠻大的。如果政府的政策能夠配合得到的話，也不需要太長的時間，我們可以使目前的規模上到更好的臺階，我對此是有信心的。
現場提問：前面提到公司在土地成本上還是比較低，但2016年以來時代在佛山和廣州拿了不少高價的土地，是否會造成公司利潤率進一步的下降，公司是繼續保持增長還是維持目前的水平？
岑釗雄：時代購地方式是多樣的，包括公開市場競拍以及合作、併購、三舊改造。2015年，我們購買了十幾塊地，超過了100億元，有些地階段性價格不算低，但是這些土地我們在之前有深入的介入，跟一般的公開拍賣是不一樣的，我們並不是盲目購買高價的土地。
大家關心我們在佛山拿地的價格不算低，但大家應該都清楚佛山跟廣州的關係。時代地產將佛山東部視為廣州市場的一部分，2015年時代佛山項目中60%到70%是由廣州市民購買的，因此我們將其視作屬於廣州的市場，故其相對佛山略高一點的地價也是合理的。而且這些區域都是原來比較分散但資源越來越多流向的經濟圈，所以我們選擇前瞻性地先採取行動，在現階段購入有潛力的土地。
去年時代所投資的市場，相信在今年或者是明年仍會有增長，現在還是剛剛開始。基於更多的資源從其他地方流入目前我們進入的城市，我認為價格仍有上升的空間。而時代的利潤率也會得到保障，甚至會超過目前的水平，同行的企業在主要區域拿到的地塊，在過往兩三年都印證了，其投資回報要比非熱點城市購買的土地回報率更高一些。
現場提問：南沙的項目拿地和銷售都非常快，未到一年就開始銷售了，低價地可以比較快地處理，但市橋南項目的拿地價格比較高，是否會用比較長的時間，消化這部分的價格？
岑釗雄：我們不會將地放着不動，等着土地升值再賣，我們希望週轉率快一些。土地獲取當年內進行銷售，我沒有這麼大的期望，應該是放在下一年度銷售，今年開發的項目，包括了去年甚至是前年購買的土地。去年下半年購買的土地，今年的貢獻率不多，應該會在2017、2018年有所貢獻。
時代購買的橋南項目、佛山的項目主要都在2017、2018投放市場，對其價格的發展趨勢，我認為是向上的。橋南是50億左右的貨值，2016年的佔比不多，2017年、2018年的佔比會多一些。
現場提問：去年接手了很多舊改項目，目前的進度是怎樣的？
岑釗雄：對於廣州的舊改，廣州政府是相對保守的，改造的進程沒有周邊城市快。城市更新不僅僅是房地產，城市需要新的東西出來，讓城市更有魅力。如果簡單看成是地產項目，目光就狹窄了，城市需要更多新的內容出來，讓城市更有魅力，吸引更多的年輕人，吸引更多創業精神的人。廣州短時間內，發展進度放慢了，相信政府未來會加大城市更新改造的力度，從而使城市更加地有魅力。
現場提問：時代去年購地很積極，今年在這方面有怎樣的考慮？主要投放於哪些城市？
岑釗雄：現在我們投入主力的市場，都是人口正流入的城市，非常有潛力，可以支持價格往上走，或者是銷售得更好。同時，目前購房者付出的成本，還有很大的空間。例如首付降低一點，利息降低一點，都等於將房價降低了，都會直接的反映到購房者的成本中。廣州目前還在限購，未來政策還有空間可以使這些區域更加的好，因此這些區域會給我們帶來很好的回報。
公司今年的預算要比去年有所增加，主要是現金回籠今年預計比去年高，增量部分會考慮再投資，不僅僅是購買土地，延伸業務也會做出相應的安排。
購買的土地仍然會以廣州、佛山、珠海為主，同時廣東的東邊也是有機會的，如果投資的話，還有很多地方可以選擇。
現場提問：能否具體談談您提到的延伸業務？
岑釗雄：延伸業務主要集中於社區服務、傢俱家裝，我們會加大力度，希望將這兩塊的業務做得更好。
社區服務是無法迴避的業務，我們每年都有眾多的房屋交付，因此社區是我們關注點之一，物業服務過去是輔助的業務，現在來看，這種業務的延展可能性很多，作為發展商，我們有天然的優勢，而且可以做得更好。目前，公司投入了不少的資源，希望將社區服務做得更好，而且時代也有這個義務。客戶需要更好的平臺。目前來說，這塊業務推進得比較順利。對客戶的價值創造方面，我們要考慮得更多，它會變成我們重要的業務增長點。
目前來說，公司這兩方面的發展勢頭是不錯的，今年會加大力度。公司社區服務的平臺——“鄰里邦”目前運行比較好，客戶的反響也比較熱烈。希望將這部分的業務做得更好一些，這個也是今年的工作重點。
現場提問：去年中期財報的時候，您提到會研究深圳的土地，去年下半年深圳的土地價格不斷創造新高，今年是否有這方面的計劃？
岑釗雄：去年年中提到，希望在珠三角的市場，包括深圳有項目能夠落地。去年也在這邊投入了人力物力，已經有項目正在洽談的過程中。去年深圳房價上漲的速度比預期來得更猛烈一些，深圳是我們今年關注的市場之一。
現場提問：去年深圳一手樓和二手樓價格漲幅高於廣州，一手樓已經達到廣州核心區的價格，同為一線城市，如何看待價格的分化？現在一線城市要重新排位，有的人說是深圳、上海、北京、廣州，您如何看待這個問題？
岑釗雄：這個問題也是我們跟政府溝通的問題，要引起他們的重視，如何將廣州建設得更加好。
你看到的問題非常好，也是我們為什麼要加大對於廣州的投資的原因。廣州平均的價格只有一萬多，中國一個城市的銷售價格超過一萬元以上，應該不是很小的數目，對於廣州經濟如此發達的地方，加上流動人口接近二千萬，未來可以想像的空間是非常大的。深圳的價格為什麼走得比廣州快一些，和產業結構、城市規模、建設速度是有關聯的，廣州具備地域的優勢，未來會發展得更好。去年廣州固定資產投資增幅領域未達到政府的預期，我預計今年固定資產的增幅會更快一些，就會使城市面貌發生改變，從而帶動城市不斷的向上發展。
廣州去年發展的速度稍微慢一點，未來的發展潛力是具有想像空間的。深圳用了很短暫的時間就達到了30%到40%的價格增長，即使廣州總體價格上升30%，達到二萬左右的水平，對比同級別的城市而言，也還是有差距的。深圳最貴的土地賣到8萬元/平方米，還不是核心的區域。廣州最高的房價，也就是這樣的價格。
現場提問：當前去庫存是熱點，您預計房價今年的走勢是怎樣的，珠三角和廣州的情況會是怎樣的？時代在去庫存方面情況怎麼樣？
岑釗雄：我認為在分化的市場條件下，一線城市以及熱點的二線城市價格有上漲的空間，三四線城市價格平穩。
對於時代所進入的區域，看不出有去庫存的壓力。我認為貨值可以更多一些，目前中國的市場已經出現了分化，很難用一句話概括，三四線城市有很大的庫存，一線的城市或者熱點二線城市去庫存化的速度是蠻好的，去庫存主要集中在過往投資量大的，或者是人口負增長的三四線城市。
目前來說，時代地產沒有去庫存的壓力，按照我們既定的開發和銷售節奏，正常推進就可以了，去庫存的說法也不太適合於我們投資的區域。
現場提問：因為美元加息，EBITDA下降了很多，有些企業將外債變成人民幣債，公司外債的比例是多少，今年是否會有下降的空間。
岑釗雄：時代的外債佔比是20%多，外債明年年初會出現贖回窗口，屆時將再決定用美元債置換還是用國內的人民幣債替換，時間是充裕的，我們會考慮匯率，然後再決定處理的方式。