編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐着一個又一個時代的風口。
互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、迴歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。
歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國範圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之後，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？
前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧並總結2015年房地產行業的標杆性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。
觀點地產網 過去的一年，佳兆業變遷幅度之大讓人“恍若隔世”。任何一段歷史都有其不可替代的獨特性，對於佳兆業而言，或許2014年底至2015年全年是最不想重複的一段歲月。
時間回溯至2014年12月前後，佳兆業位於深圳的前海廣場、城市廣場等四個項目被管理當局鎖定，涉及房源達2000套，由此帶來國內乃至海外大規模債務違約風險。
據觀點地產新媒體不完全統計，截至2015年1月20日，多達21家金融機構擔憂壞賬風險，紛紛向深圳中級人民法院提請訴訟，要求查封佳兆業相關資產以保全資產，涉及廣州、珠海、湖南、蘇州、上海、大連等項目。
對於當時的佳兆業而言，變故無時不在：郭英成、郭英智相繼宣佈職務調動，譚禮寧辭任執行董事及董事會副主席，張鴻光辭任首席財務官……
同時，由於境內外債臺高築（多達人民幣650億元）且無力及時償還，佳兆業甚至瀕臨破產重組的邊緣。
2015年1月30日，佳兆業70餘名中高層在惠州博羅召開了“最後一次高管會議”，並拍了張留有兩個空位的合影留念照，那天天氣陰暗，照片上的人大多神情凝重。
此後，包括生命人壽、華僑城、融創等企業均被傳出接洽佳兆業，結果是融創孫宏斌入局佳兆業的境內債務重組，並幾乎接近完成境外債務重組，最終無奈退出；接着是郭英成重新接管佳兆業，在外界的注視下一步步解決債務問題。
直至今日，陷入困境一年之久的“舊改之王”佳兆業，才終於看到一絲重啓的曙光。
12月24日，佳兆業在深圳最大項目城市廣場獲得解封后，又公佈了境外債務重組的最新情況。按照公告，該公司向債權人提供了三種可選方案，並擬與債權人簽訂重組支持協議，預計2016年1月公佈進一步進展。
佳兆業相關人士在接受觀點地產新媒體採訪時表現出樂觀態度，稱公司現階段與主要債權人談判進展非常順利，預計即將到來的2016年初會有突破性成果。在這過程中，政府對公司的重組工作也“給予了很大的支持”。
“白衣騎士”們
過去一年，生命人壽、融創、郭英成等企業及人物，在佳兆業重啓過程中起了舉足輕重的作用。
2014年12月4日，在深圳四個舊改項目房源被鎖定的第六天，佳兆業發佈公告，郭氏家族將所持公司5.76億股份以2.9港元/股的價格，轉讓給生命人壽全資子公司富德資源投資控股集團有限公司，總代價16.68億港元。
市場至今仍認為，生命人壽此舉對於佳兆業控股股東郭氏家族而言，無疑是雪中送炭。因為自佳兆業項目被鎖定後，其二級市場股票價格已由此前一週2.95港元/股跌至2.03港元/股左右，按此計算，生命人壽多支付逾5億港元。
郭英成與生命人壽實際控制人張峻都是廣東普寧人，有未經證實的消息稱，兩人私下交情不錯。早在2009年上市完成時，佳兆業便宣佈與生命人壽成立“策略聯盟”，達成戰略合作協議。
除了收購股份，市場消息還透露，生命人壽陸續接手郭氏家族的國民信託公司，以及位於惠州、深圳的項目公司資產，為郭氏家族資產保全提供了很大的幫助。
在佳兆業層面，受讓郭氏家族的股份後，生命人壽持有佳兆業股份比重增至約29.96%，逼近全面要約收購紅線。不過，受制於保監會相關條例，險資不能控股房地產公司，生命人壽此後再無增持的動作。
佳兆業繼續深陷破產泥潭，一場滿足各方利益的重組已勢在必行。其中，華僑城、華潤置地和佳兆業均在深圳擁有多箇舊改項目，業務高度重合，一度傳出在洽談收購的消息。後由於種種原因，這兩家房企陸續退出。
此後消息稱，“併購狂人”孫宏斌的融創接手佳兆業，獲得了深圳政府原則上支持。2月1日，融創正式宣佈以總價23.74億元收購佳兆業旗下上海四個項目；2月6日，融創公佈將以45.3億港元收購郭氏家族在佳兆業所持有的49.25%股份。
當時，第三方機構對融創的出手給予了正面評價。富瑞預測，收購佳兆業可明顯加強融創估值，交易若順利完成，將可支持融創2016年前後銷售達1000億元；穆迪則從佳兆業角度指，融創潛在收購佳兆業可能會緩解債權人的擔憂。
據佳兆業披露，截至2014年底，該公司境內外應付總債務高達650億元，其中2015年底前應償還債務約341-355億元。該公司正面臨63份境內貸款人的資產保全申請，包括21份已裁定、涉及126.7億元的申請，以及若干訴訟。
隨着融創的併購團隊迅速進入佳兆業，這個以孫宏斌主導、中國著名併購重組專家武捷思為核心成員的團隊取得了生命人壽的信任，對佳兆業債務重組工作也取得一定成效。
3月2日晚間，佳兆業首次披露境內債務重組計劃，建議用“保本、削息、展期”方式重組高達479.71億元的債務；六天後，佳兆業再度拋出境外債務重組方案，將170億元的五筆票據期限均延展5年，原有票據利息由8.875%-12.875%大幅削減至3.1%-6.9%；2015年到期的15億元可換股債券部分利率也由8%下調至2.7%。
當時，市場分析人士接受觀點地產新媒體採訪時表示，從重組方案來看，孫宏斌主導的境外重組條款甚至遜於境內，不僅期限更長，還降低票息約50%，這種方案成功機會只有五成。
孫宏斌的境外重組方案不出意外地被境外債權人拒絕，雙方進入長時間的洽談磋商階段。至4月13日，郭英成重新出任佳兆業執行董事及董事會主席，成為佳兆業事件的又一轉折點。
市場消息稱，郭英成打算阻止孫宏斌收購佳兆業，並初步獲得境外債權人高達75%的贊成票。
5月28日，融創公告宣佈終止佳兆業的要約收購，並終止收購佳兆業上海項目。這也意味着，孫宏斌在入主佳兆業100余天後正式抽身，郭英成迴歸併成為解決佳兆業債務重組的關鍵人物。
等待“戈多”
自1978年以來，無數中國民營企業在資源、市場、人才甚至政策都毫無優勢的前提下實現了高速的成長，創造了一個又一個商業史上的奇蹟。
但正如某位作家所言，任何被視為“奇蹟”的事物，往往都很難延續，因為“它來自一個超越了常規的歷程”。
據觀點地產新媒體查閱資料，郭氏家族於1999年創建佳兆業，並依靠深圳龍崗一爛尾項目起家。2006年，佳兆業接手改造深圳當時號稱“第一爛尾樓”的項目（後更名佳兆業中心），實現開盤銷售500餘套的成績，由此獲得“舊改之王”稱號。
2009年是佳兆業值得書寫的一年，登陸香港聯交所，成功打通境外融資渠道。同年10月，深圳正式提出“城市更新”概念，將舊改項目協議出讓合法化。此後五年多時間裏，深圳舊改項目投資額由67.23億元突破至400億元，存量土地開發成為主流。
近幾年佳兆業銷售金額統計
來源：觀點地產新媒體整理
近幾年佳兆業的淨利潤統計
來源：觀點地產新媒體整理
“招拍掛+舊改”並行拿地正是佳兆業在一二線的主要擴張方式。早在2011年初，佳兆業便成立專門針對舊改的子公司；2014年初，該公司透露在國內擁有約40箇舊改項目，總佔地約1400萬平方米，其中絕大部分位於廣深區域，尤以深圳居多。
隨着2014年12月前後深圳佳兆業前海廣場等四個項目被鎖定，佳兆業陷入危機，所有的榮光都幾近枯萎。從某種角度而言，深圳提出“城市更新”概念至今僅數年光景，深圳房企一直是在舊改非完全規範化的市場氛圍中成長起來的，這種成長性決定了房企舊改之間存在的某些灰色性。
鎖房風波引發了佳兆業一系列的人事變動、債權債務違約等多方面負面效應。佳兆業相關人士向觀點地產新媒體坦承，在房源被鎖後，佳兆業的現金流一直處於難以維繫的狀態，受此影響公司不少員工都相繼離職。
同時，由於債權人申請查封項目，佳兆業無法通過項目銷售或轉讓維持公司正常的資金週轉，引發流動性危機。截至2015年3月2日，該公司現金餘額由2014年上半年110億元降至19億元。另據佳兆業11月12日披露，該公司於2015年前十個月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%。
危機中的佳兆業迎來了不同企業或人物，儘管介入程度不一，就結果而言，生命人壽、孫宏斌在佳兆業重啓過程中都起到了一定的推動作用。
孫宏斌通過收購上海項目為佳兆業提供23.74億元資金，併成功解決了高達479.71億元的境內債務；4月上旬，生命人壽在郭英成迴歸前夕再度伸出援手，通過提供一筆13.77億元的兩年期貸款讓佳兆業得以支付深圳大鵬新區“地王”項目，避免進一步的流動性危機。
郭英成迴歸則是佳兆業重啓的關鍵，他因舊改風波辭去上市公司董事局主席等一切職務，在孫宏斌退出後，需要親自解決未完成的境外債務重組問題，以及佳兆業2014年年報的發佈問題。
穆迪對此表示，郭英成重返佳兆業重掌董事會可視為“一項積極進展”，因為他十分熟悉公司的戰略和經營優勢。有境外債權人也認為，郭英成讓他們“看到了希望”，希望他願意重修方案，儘快推進債務重組。
郭英成迴歸背後，不可忽略的是背後市場秩序恢復的因素。相關消息稱，郭英成並未回到內地，只是名義上的迴歸。儘管如此，通過過去半年多以來的種種舉動，深圳監管當局顯露出了對佳兆業的緩和態度。
2015年5月21日，深圳市鹽田區政府採購中心正式發佈通知，佳兆業中標鹽田體育中心運營管理權，這被解讀為佳兆業事件緩和的信號；8月10日，佳兆業宣佈通過公開競標的方式，獲得深圳龍華新區觀瀾體育公園11年運營管理權。
在這期間，深圳規土委對外公佈了《2015年深圳城市更新單元計劃第二批計劃》，包括中糧地產(集團)股份有限公司、佳兆業國承置業(深圳)有限公司在內的22個申報主體在列。年內，佳兆業共有兩個城市更新項目獲批。
10月底，深圳國土局網站顯示，佳兆業前海廣場遭遇管理局鎖定的房源正在逐步解鎖中，這也是佳兆業深圳首個項目解封；12月20日，佳兆業位於龍崗華為科技新城核心地段的佳兆業城市廣場可售房源，由“司法查封”變為“期房銷售”狀態。
重啓關鍵期
對於佳兆業而言，過去一年多的時間裏猶如在黃昏小樹旁的枯樹下，等待“戈多”的那個人。這裏的“戈多”已經被證明不完全是張峻或孫宏斌，更不盡是郭英成或市場背後那股力量，它充滿了未知，卻又將所有人捲入了漩渦中。
就重啓公司運營而言，佳兆業已經迎來2014年12月以來最好的機會。
2015年11月初，佳兆業披露170億元境外債務重組方案，儘管“保本、削息、展期”的重組思路不變，但方案對於債務的展期、利息乃至補償的設置方面，都有不小的讓步。公告顯示，這份由郭英成主導的重組方案已獲相關債權人支持。
此後全球十大對沖基金之一Farallon意圖以1.5億美元換取佳兆業經發行擴大股本後75%新股，成為佳兆業重啓後半段的插曲。不過，佳兆業相關人士對觀點地產新媒體表示，Farallon低價收購併不會造成威脅，主要由於對手的方案存在投機性，不僅遭到郭英成及生命人壽的抵制，也沒有獲得境外債權人的贊成。
另據觀點地產新媒體瞭解，12月上旬，市場消息盛傳，中信銀行深圳分行將聯合信託公司為佳兆業提供300億元資金支持，助其債務重組過關。對此，佳兆業相關人士並未否定。
獲得外部資金後，佳兆業亟需解決的仍有幾大問題，包括剩餘境內債權人的談判，以及年報的審計工作等。畢竟，在債務重組完成之前的每一步都伴隨着風險，只有財務問題徹底解決，危機才算真正解除。
最新消息顯示，佳兆業於12月24日公佈新的境外債務重組進展，以及2014年底和2015年9月底點綜合管理帳目。
根據公告，佳兆業將向境外債權人提供三種可選方案，包括將其申索的100%轉換為按比例獲分配各系列的新高息票據及或然價值權；將其申索的100%轉換為重組後可換股債券；或將其申索的100%轉換為按比例獲分配各系列的新高息票據、或然價值權及重組後可換股債券。公司並擬與債權人簽訂重組支持協議，預計2016年1月公佈進一步進展。
除此以外，佳兆業還任命副總裁萬兵為首席財務官，後者曾於多家銀行任職，在銀行業務擁有豐富的經驗。關聯到此前中信銀行提供的資金支持，外界分析認為，佳兆業將在接下來盤活深圳乃至其它城市的項目。
佳兆業相關人士在接受觀點地產新媒體採訪時則透露，現階段公司與主要債權人的談判進展“非常順利”，具體內容正在商談之中。同時，各項目的債務重組工作都在“進行之中”，境內債務重組“接近尾聲”，項目重啓銷售的工作也在“按計劃恢復”。
在項目解封后的具體營銷推廣上，佳兆業選擇對深圳前海廣場、龍崗城市廣場按一年前價格簽約，表明公司是“負責任的房企”。
佳兆業在宣傳資料上感謝包括政府相關單位、銀行、承建方等各方的支持和理解同時，着重列舉數據稱，一年前前海廣場約3.7萬元/平方米，現周邊6萬元/平方米；城市廣場約2.5萬元/平方米，現周邊4萬元/平方米，兩盤因此讓利超10億元。