編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐着一個又一個時代的風口。
互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、迴歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。
歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國範圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之後，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？
前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧並總結2015年房地產行業的標杆性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。
觀點地產網 讓時光重新迴流到2009年夏天，回到北京廣渠門15號地塊的拍賣現場，作為該地塊角逐者之一的SOHO中國董事長潘石屹，正轉身與座位後面貌生疏的競爭企業人士寒暄。
彼時，舉牌競價絲毫不拖泥帶水，並最終以40.6億擊敗保利成為廣渠門地塊最後贏家的中國金茂（方興地產），面對潘石屹的詢問，謙虛地自稱“小公司”。
那一年的2月，方興地產前掌門人何操正式就任公司董事會主席，6年後的即2015年10月9日，何操退休，辭任董事會主席。
在有關何操辭任董事會主席的公告中有着這樣一段描述：“公司從一家規模不大、品牌影響力有限的‘新’公司、‘小’公司，發展為現今戰略規劃清晰、多業態板塊並重、在行業內具有相當核心競爭力和品牌影響力的企業，在這一過程中，無不傾注了何先生的智慧和辛勞。”
這6年間，中國金茂一直在謀求“以小變大”，2015年表現得更為直接，從引入二股東到更名再到管理層的調整，一系列的改弦更張背後，都蘊含着中國金茂一顆欲求蛻變、升級的心。
引入險資二股東
2014年，中國金茂最值得關注的是在資本市場更加積極的舉措，即分拆酒店業務於港交所上市；2015年，中國金茂身上發生的“故事”太多，似乎難以從中選一個“最”。
從戰略層面上來看，中國金茂2015年的兩大舉措是引入二股東和調整管理層。
6月9日，中國金茂刊發公告稱，公司與配售代理訂立配售協議，配售代理盡最大努力基準促使承配人按每股股份2.73港元的配售價認購最多16億股股份。
通過這種方式，中國金茂引入了新華保險，配股後，中化集團持股比例由此前的63.5%攤薄至53.98%，而新華保險以3.57億元持股9.5%，成為中國金茂的單一第二大股東。
中國金茂當時表示，配售引入戰略投資者將令公司的股東結構更為多元化，是配合國企改革引入投資者的策略性一步，並非是單純的股本融資活動。
彼時有分析人士對觀點地產新媒體指出，中國金茂引入戰略投資者的背後或許是國有企業混合所有制的改革。另有業內人士還提到，中國金茂的國企混改將令其增加競爭力和活力，為公司營運帶來協同效應。
新華保險總裁李全就曾表示，新華保險投資中國金茂並不僅僅想要獲得現金分紅，而是一定會支持其戰略發展。
他還介紹稱，新華保險在國內健康領域有一些投資，包括北京延慶、北京六里橋、海南博鰲等地的養老社區，與中國金茂未來在該領域會進行諸多合作，比如長沙梅溪湖項目，非常適合做養老社區，發展養老產業。
在成為中國金茂二股東後，新華保險很快就有了行動，以示“支持”。
11月11日，中國金茂控發佈公告宣佈，新華資管執行董事、總裁安洪軍出任公司非執行董事、戰略級投資委員會委員。
彼時公告稱，安洪軍在證券、保險及投資領域擁有13年從業經驗，對宏觀經濟、證券投資、地產行業均有一定理解，並在公司治理、發展戰略等方面有深入研究。
業內人士認為，擁有豐富投資經驗的安洪軍，無疑對中國金茂未來的投資方面有一定幫助。
11月30日，中國金茂再次發佈委任董事公告稱，原鐵獅門董事總經理高世斌獲委任為公司獨立非執行董事、戰略及投資委員會委員、審核委員會委員及獨立董事委員會委員。
公告介紹，高世斌在房地產開發和投資、房地產金融、資產管理和風險控制方面擁有近20年經驗。
更名迭代“去地產化”
如果說引入新華保險作為二股東是中國金茂在2015上半年中最受外界關注的事件，那麼在下半年則是更換公司名稱及“掌門人”迭代。
7月28日，中國金茂宣佈，擬將公司名稱由方興地產（中國）有限公司更改為中國金茂控股集團有限公司；10月14日，中國金茂在北京金茂萬麗酒店召開發佈會，宣佈公司正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”。
在發佈會上，中國金茂總經理李從瑞表示：“公司將從傳統意義上的地產開發商向城市運營商轉變。”
他表示，城市綜合開發與運營代表着行業未來的方向，中國金茂將在做好現有高端住宅、綜合體開發以及持有物業運營的基礎上，進一步加快推進服務和金融創新。未來，中國金茂將提供多種形式的金融服務創新、豐富投融資渠道，打造融資多元、穩健次序、特色突出的地產金融創新平臺。
值得注意的是，中國金茂特別強調，公司更名後去掉了“地產”二字，目標同時轉變為逐步去地產化，轉型中國綠金城市運營商，同時力爭用五年時間實現公司營業收入和利潤總額翻一番的整體目標。
中國金茂還提出了從“雙輪驅動”到“雙輪兩翼”的升級計劃，指在原有的“銷售+持有”的戰略基礎上，將加入“金融+服務”兩大元素支持城市開發運營業務。
更名代表着中國金茂開啓了戰略升級的新曆程，值得注意的是，“金茂”二字對於前掌門人何操來說也有一定意義——從中國金茂（集團）有限公司董事長到中國金茂控股集團有限公司主席，是何操過去七年的職場起點與終點。
據觀點地產新媒體查詢，2002年至2009年間，何操曾擔任中國金茂（集團）有限公司總裁、副董事長、董事長；2009年2月，何操加入方興地產，出任方興地產主席兼非執行董事；2015年9月9日，方興地產正式更名為中國金茂；2015年10月9日，何操辭任中國金茂董事會主席。
至此，中國金茂未來的鑰匙轉交到蔡希有的手中，公司此間所提出的5年戰略目標，也就更多地體現了蔡希有的思路與抱負。
“以小變大”的底氣
中國金茂一系列的調整無疑是奔着“以小變大”而去。
在2008年度中國房地產上市企業30強（地產G30）總評榜中，中國金茂（方興地產）憑藉異軍突起的表現，加上傳統標杆企業在當年的全方位低迷，排名領先萬科等企業。
而在2014年度中國房地產卓越100榜總榜單中，中國金茂（方興地產）則排第39位，仍然有着變“大”的底氣和潛力。
新華保險總裁李全曾表示，之所以投資中國金茂，一是其結構較好，業績和品牌保持優勢；二是具備成長性，土儲3000多萬方且成本合理。
據觀點地產新媒體統計發現，中國金茂2015年的業績情況較為樂觀，除前兩月銷售額比2014年同期有所下降之外，其後的3到11月，均有不同程度的增長。
2015年4月、5月及7月，中國金茂的銷售額同比分別上漲169.50%、409.72%及584.36%。其中，標杆性項目大寧金茂府於4月首次開盤，7月第二次加推。
大寧金茂府是2014年初中國金茂斥101億元巨資奪下的上海總價地王大寧地塊項目，之後的很長一段時間，金茂大寧地王如何解套成為外界關注的焦點。
4月18日，大寧金茂府給了外界一份地王解套的答卷，當天開盤一小時錄得21.2億元，奪得上海樓市2015上半年度銷售金額冠軍。
7月11日，大寧金茂府加推146套房源，僅兩個多小時即告售罄，成交金額近15億元；9月12日，大寧金茂府再次開盤，一小時攬金10億元。三次開盤，大寧金茂府完成了近47億元的銷售額。
據觀點地產新媒體不完全統計，2014年，因為這塊101億的地塊，中國金茂的土地權益金有將近200億，新增土儲面積（僅包括拿地）則有69.16萬平方米，佈局杭州、北京、上海、廣州、南京、重慶等地區。
2015年，中國金茂拿地11宗，權益土地金額約為156.88億，新增土儲面積75.05萬平方米以上，佈局青島、北京、寧波、佛山、杭州等城市。其中，有兩宗地塊為“地王”——9月7日，中國金茂以總價20.74億元拿下寧波江東區地王；8月31日，與中鐵聯合以總價50.25億元競得北京豐臺區地王。
由此看來，中國金茂的業績與拿地似乎都有着不錯的進展，不過同時需要注意到的是，2014年以來，中國金茂在長沙的土地一級開發基本處於“停頓”狀態，幾乎沒有什麼銷售，這不禁讓人懷疑其城市運營商轉型是否會因此受到影響。
除此之外，還有分析認為，中國金茂的國企混改舉措才剛剛邁出嘗試的步伐，相較於綠地混改的路徑，隸屬央企集團的中國金茂，未來轉型道路可能會更為曲折。
中國金茂2014年與2015年業績比較：
來源：觀點地產新媒體整理
2015年中國金茂拿地情況表格（不完全統計）：
來源：觀點地產新媒體整理