編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐着一個又一個時代的風口。
互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、迴歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。
歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國範圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之後，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？
前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧並總結2015年房地產行業的標杆性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。
觀點地產網 “天時人事日相催，冬至陽生春又來”，時間的腳步遠比想像中更匆匆，走過2015年最後一個節氣，是該回望來路看看背包裏的收穫了。
與年末“萬寶之爭”的喧囂相比，同樣被險資舉牌的遠洋地產表面上看平靜如波。對於曾以為終於翻過“三座大山”，可以向資本市場講述一個更完整、更穩定故事的遠洋地產來說，過去的一年充實又頗具意外。
在普遍被認為是房地產銷售大年的2015年，雖然還未公佈最終的銷售數據，但遠洋地產完成年初制定的銷售目標已成小概率事件，按照公司過往單月銷售規模，能達到與2014年持平的400億銷售已經是較好的局面，這顯然不在市場的預料之中。
另一方面，繼續調整土儲結構、發債改善利率水平、重新確定四元業務、管理層背包人計劃、二次攜手京東涉足互聯網金融、入股華融加碼地產金融等一系列舉措，都讓遠洋地產在一眾同行中顯得頗為積極且進取，諸多券商更是對於公司基本面的改善紛紛唱多。
安邦集團的強勢介入則在年末不期而至，緊隨12月份的兩次買入後，安邦集團合計持有遠洋地產29.98%的權益，與最大股東中國人壽持股量僅有180萬股的微弱差距。
市場頗為關注的是，中國人壽、安邦集團以及遠洋管理層後續還有什麼行動，三者又該如何相處，這將決定這家公司未來的發展。
第一大股東的疑問
“我們在過去的幾年中翻過了三座大山，其中一座大山就是關於股權的問題。”
按照遠洋地產董事局主席李明的說法，2010-2012年間有“三座大山”橫亙在公司的發展道路上，分別為中遠、中化退出後的股權調整，區域結構的“去北京化”以及商業持有物業的培育期。遠洋地產堪堪在近兩年才解決上述問題，開始掌握穩健的發展節奏。
2003年，新成立的國資委對旗下央企進行業務重組分類和產業戰略規劃，初步確定13家央企可以地產為主業，其它企業要逐步退出房地產業務，中遠與中化並不在這13家主業可以為房地產的央企之列。
2009年10月，《保險法》修訂，保險資金可有條件投資不動產，股權多元化的遠洋地產成為險資角逐對象。
中國人壽在當年年末和2010年初通過認購新股和受讓原第二大股東中化集團所持股權，成為遠洋地產的第一大股東，公司並於2013年11月認購遠洋地產為贖回永久可轉債所發行的部分新股，將其持股比例由25%進一步提高至29%。南豐集團亦2010年以及2013面入股和增資遠洋地產，成為持股21%的二股東。
然而，這被市場頗為看好的關係卻因為南豐集團事先保密的股權出售而瓦解，尤其伺機買入的是以作風果斷、出手闊綽、風格激進而著稱的安邦集團。
2015年12月7日晚間九點，遠洋地產發佈公告稱，公司第二大股東南豐集團已於12月4日按每股5.05港元的價格，轉讓所持遠洋地產股份1，541，327，956股，約佔遠洋地產已發行股本約20.5%，買家正是安邦保險集團及其投資企業。
及至12月16日晚間，根據港交所披露易信息，安邦保險在12月9日增持遠洋地產6.51億股，佔總股本的8.67%。完成增持後，安邦合計持有遠洋地產29.98%的權益。
美銀美林指出，股權變動並未對遠洋地產構成直接影響，但中國人壽可能不太滿意同業安邦成為遠洋的第二大股東。
申萬宏源更是直接表示：“相比安邦而言，我們當然更希望更加沉穩的中國人壽可以維持其第一大股東的地位，我們認為未來最好的情況是股權結構不再發生變動。”
毫無疑問，股權結構穩定、股東以及管理層之間關係融洽是決定一家企業能否快速健康成長的關鍵性因素，這也是遠洋地產接下來需要向市場回答的問題。
土地和債務結構調整
雖然號稱翻過了“三座大山”，但遠洋地產的調整一直沒有停止過，研究機構麥格理指出，2015年仍然是遠洋地產重組的一年。
經過三年多時間消化高地價項目，財務實力加強後的遠洋在2014年重新回到土地市場，當年新購項目從11年的8個、12年的3個和13年的4個增加至17個，其中有6個項目位於大本營北京、2個項目位於上海。
據觀點地產新媒體瞭解，2014年土地市場較為冷清時，遠洋地產耗資210億元拿地464萬平米（按權益建築面積算），其中88%（按價值算）和41%（按建築面積算）位於一線城市。此外，公司退出了撫順、鎮江和秦皇島等三線城市。
重返一線城市的步伐進入2015年後仍在延續，據觀點地產新媒體計算，遠洋地產前11月合共新增15個項目，分別位於北京、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶等一線城市以及重點二線城市。
更為重要的是，上述土地總土地金僅為76.47億元，其中更有11宗地是收購而來，又有11個為合作項目。遠洋地產在2015年新進入的南京、廣州以及香港，均是通過合作方式打造第一個項目。
論及遠洋地產2015年在土地市場的表現，深圳無疑是個繞不過的區域。觀點地產新媒體在此前報道中曾指出，該公司在深圳已經儲備了貨值超千億的5箇舊改項目，這5個項目主要位於蛇口和龍崗區，項目總建築面積約100萬平方米。其中有2個項目處於預售階段，其他項目處於拆遷的不同階段並將陸續啓動。
延續去年調整思路的還有遠洋地產的債務結構，在2014年7月於離岸市場以低成本發行了5億美金五年期（票息4.625%）和7億美金10年期（票息6%）票據後，遠洋地產又在今年1月發行了7億美金五年期（票息4.45%）和5億美金12年期（票息5.95%）票據。
目前遠洋地產的平均借貸成本已經從2013的7.33%和2014年的7.08%，進一步下降到7以內，公司於2015年8月和10月在中國境內發行5-10年期限不等的公司債共計100億元，平均成本僅為4.3%，因此融資有望進一步下降至接近6%。
來源：觀點地產新媒體整理
成長的煩惱
對於地產開發企業來說，銷售規模或許不是唯一的追求和評判標準，但絕對是決定企業行業地位的重要指標。
截至2015年11月30日，遠洋地產累計實現協議銷售337.4億元。按照李明聲稱的比上年401億元銷售額增長5%（約421億）的銷售目標來看，僅完成約80%。
雖然還有最後一個月銷售並未公佈，但按照遠洋地產近兩年來單月最高銷售記錄70億計算，公司2015年的銷售預計最多隻能與去年持平。
遠洋地產管理層一直強調，公司上半年的工作重點仍在去庫存，2014年底帶入的可售資源280億成為當期主要的銷售資源，新推出市場的貨源僅有30億元。下半年才是推貨的高峯期，並稱貨源高達400億，且多數都位居一二線核心城市，其中更有六個項目位於總部北京。
不過，觀點地產新媒體比照遠洋地產2014年和2015年前11月單月銷售發現，在傳統的金九銀十下半程銷售旺季，遠洋地產今年的表現甚至遜於去年，銷售金額同比分別下滑46%以及21%。
中金公司的分析師指出，受天津爆炸事故和北京樓層高度要求變化影響，遠洋地產京津地區部分項目延遲推出，因此預計2015年遠洋地產全年銷售將僅為400億元。
需要指出的是，遠洋地產中長期目標為銷售規模至2020年增長到800億，這意味着2015年起每年複合增長率需達到15%。
觀點地產新媒體統計遠洋地產歷年來銷售增長幅度發現，公司2009年-2014年銷售增幅逐年遞減，分別為98%、51%、25%、15%、15%以及12%。如果2015年不能實現一定的增長，勢必會將壓力轉嫁到後面的日子。
交銀國際分析師謝騏聰在接受觀點地產新媒體採訪時分析稱：“現在很多內房股都遇到了瓶頸，可能涉及規模、利潤率以及盈利模式等。他們需要不斷做出自我修正並挖掘新的機會，以衝過這個階段。”
遠洋地產大規模進軍深圳舊改、探索四元業務以及改變公司管理架構等，都可以視作是為了衝破瓶頸而做的努力。
謝騏聰以區域架構調整為例指出，相關改變對於遠洋地產衝刺規模有相當作用，以碧桂園為例，這家公司即是在做了調整後，成為了千億級別的公司。
來源：觀點地產新媒體整理