觀點地產網“截至6月底集團的銷售達315億，完成全年目標近50%；銷售價格維持在12000元/平方米，沒有大規模降價。”在2015中期業績會上，世茂房地產控股有限公司副主席許世壇如是評價上半年業績表現。
據許世壇透露，下半年對世房而言尤為重要，尤其是9、10、11月份的供貨直接決定了全年銷售達標。因此，世房計劃下半年加大一二線城市的供貨，由上半年的46％提升至54%。與此同時，世房也在應市況調整銷售價格。
“7月份我們已經對大部分樓盤價格進行上調，調價的程度不一樣，比如說三四線可能上半年是打9折，現在變成了9.5折或者是9.6折、9.7折。二線可能有兩三個點的上調，一些準一線或者北京、上海可能會上調十幾個點，不同城市、不同項目，不同產品價格的調整幅度不一樣。”
事實上，年初宣佈降庫存以後，世房有針對性地對有關項目進行了降價處理，而這也在一定程度上導致世房上半年的毛利率較去年同期出現小幅下滑。
不過，在許世壇看來，30%左右的毛利率在行業內已經是比較高的。“行業趨勢大概從去年的27%、28%下降到25%，世茂現在還是30%以上。”而對於全年預期，世房希望可以保持在30%以上。
許世壇介紹，截止上半年，世房已經清理了三分之一的已竣工庫存，全年目標計劃清理一半以上，力爭全年竣工庫存比去年減少10%以上。除了在清庫存方面表現突出，世房上半年的回款率也由去年年底的80%提升至83%。
在住宅市場穩步發展的同時，世房的商業資產也漸露崢嶸。公司中報顯示，世房上半年酒店及投資性物業收入增長36.6%。對於漸入佳境的酒店業務，世茂集團主席許榮茂在上半年股東會後曾提及分拆上市的可能。
不過，當觀點地產新媒體將這一問題拋給世房管理層時，許世壇卻給出了“為時過早”的回答。“我們覺得現在更加重要的可能先把現有的酒店資產做大做強。現在世茂已經開業的酒店已經有12家，陸陸續續還會有一些新的酒店開業。我們要評估它們有多少投入和回報。”
至於公司酒店及商業未來的發展，許世壇明確指出，“會加大這兩方面的發展，但不會佔用過多資金，也不排除引入合作。”
據瞭解，為了提高資金效率，世房已於今年上半年加速落地“生活方式運營商”戰略，“未來還可能涉足養老、青年公寓、金融等多類業態，進一步提高運營水平來做輕資產運營”。
作為輕資產首先嚐試的兩大落地品牌，MiniHotel和MiniMall兩大Mini系列產品以“小”區別於傳統的高端酒店和大型商場。
許世壇透露，今年世房將有兩個MiniMall開業，分別位於武漢和南京。對於這一社區商業的嘗試，世房也處於探索之中，其稱，未來不排出進行調整的可能。
在房地產企業合作已蔚然成風之時，世房也將此列為重點發展策略之一。“合作既分散了投資，也不會佔用比較多的資金，還能控制好土地價格。”在許世壇看來，這不失為一個一舉三得的好策略。
但世房提出的合作要求卻有點“強硬”，“世茂合作基本上大部分都是世茂操盤，很少會只做財務投資不操盤。”
在上半年的眾多合作中，許世壇認為，與國企上海地產集團的合作是最具價值的，在這個項目中世茂雖然只佔比45％，但項目將由其開發銷售。”
據觀點地產新媒體查閱，許世壇提及的“最有價值”的合作項目即為其今年6月收購的上海南京路地塊，該地塊土地成本約14億元，每平米均價為47102元，預計售價可達15萬。
以下是世茂房地產控股有限公司2015年中期業績發佈會的現場問答實錄：
現場提問：上半年股東會的時候，公司有提到可能分拆酒店上市，目前有沒有時間表呢？未來酒店業務在集團中的地位是怎樣的？
許世壇：關於酒店分拆上市，我們初步提過，但是世茂覺得現在更加重要的可能先把現有的酒店資產做大做強。現在世茂已經開業的酒店已經有12家，陸陸續續還會有一些新的酒店開業。我們要評估它們有多少投入和回報。比如說上海世茂深坑酒店就非常好，我們評估了回報會很高，世茂就會加快投入，有一些酒店效益比較慢，我們也會放緩去發展。但是現在去談分拆上市有一點為時過早。
世茂現在酒店的營業額一年十幾個億，但我們希望把營業額和利潤率提升，把資產做強了再考慮上市，現階段沒有考慮分拆。實際上，我們的酒店在上海做得比較好，在行業裏面的毛利率或者是入住率都比較高的時候，我們希望可以把酒店的整體收益再提高。
現場提問：今年世茂房地產在項目合作上有不少動作，今後會不會成為一種常態？世茂選擇合作伙伴的標準是怎樣的？
許世壇：房地產合作我們已經做了很多，因為合作對於降低土地價格或者是對於提升整體還是有好處的。世茂在南京跟好幾家開發商有合作，在北京也有合作，合作主要是他們有價格比較低的土地資源。世茂合作主要是通過自己專業的房地產團隊來操盤，所以基本上合作大部分都是世茂操盤，這樣的話既分散了投資，也不會佔用比較多的資金，還能控制好土地價格。未來這種合作會比較多，但是世茂很少會只做財務投資不操盤。
現場提問：世茂房地產也是中國眾籌聯盟的一員，公司未來在眾籌方面有怎樣的計劃？
許世壇：很多開發商都在研究眾籌，但我覺得目前眾籌還是比較初步的，包括規模也都比較小，而且未來可能還是會有很多法律要解決，所以我們會積極進行溝通，也會做一些小項目的嘗試，但是我們初步判斷眾籌比較難成為一個大規模可以拓展的東西，但是世茂也願意對這種創新性的東西進行探討和參與。
現場提問：世茂集團前段時間也推出了一個物業費資產證券化的產品，為什麼當初會把物業費作為一個基礎資產？未來在金融創新方面，還會有哪些計劃？
湯沸（執行董事）：物業資產全證券化是我們國內的首單，世茂從去年第四季度已經開始研究了，隨着境內金融市場、資本市場放開，現在證券化產品已經有一些窗口。世茂當時選擇物業主要是因為我們有自己的物業公司，世茂的物業公司管理有20到30個成熟的小區，成熟的小區有穩定的現金流，在穩定的現金流基礎上，我們就和國內的金融機構探討證券化產品。現在以及未來，世茂都會做一些證券化探討，比如商業物業的證券化。另外我們在做一些其他的延伸金融產品，希望不久首單有世茂特色的金融產品也可以落地。
現場提問：人民幣貶值對於世茂債務有什麼影響？能否詳細介紹一下公司債務調整的計劃？
許世壇：人民幣貶值的影響在下半年會有明顯的表現，世茂也瞭解這個情況，所以我們希望可以加大人民幣的發債。以前世茂可能通過香港的融資平臺可以做很多美元負債，好處就是期限比較長，可能五年、七年，那個時候大陸的融資期限都是一年、兩年。剛才也說了我們現在批准是做發行74億人民幣債券，期限是七年，而且利息很低。如果我們多做一些類似於這樣的融資去換外幣債，人民幣貶值未來對於集團的影響會減少。
現場提問：管理層怎麼看國內的房地產市場下半年的銷售表現？
許世壇：最近整個金融和股市都不是那麼好，對於房地產業而言有壓力。當然降息對於房地產是利好，如果進一步再降息的話，可能對於北京、上海、廣州、深圳這些一線城市會比較好，二線這些都會不錯，但是三線應該沒有那麼大的影響，因為人口沒有那麼大，而且經濟的動力也沒有大。世茂全年銷售對比上年會有所提升，我們下半年的供貨會比較多，這對於我們來說也很重要。我們會密切關注下半年整個市場的情況，會加大了一二線城市的供貨，同時加大改善型產品。
現場提問：世茂房地產上半年毛利下跌是不是主要受去庫存的影響？
許世壇：毛利下降應該是整個行業的趨勢，行業趨勢大概從去年的27%、28%下降到25%，世茂現在還是30%以上，在行業內比較高了。當然，我們都希望儘可能保持一個比行業高的毛利水平。
現場提問：剛才提到公司下半年在樓盤價格上面可能有上漲空間，具體有多少？到時的價格構成是怎麼樣的？
許世壇：7月份我們已經對於大部分樓盤價格進行上調，調價的程度不一樣。比如說三四線可能上半年是打9折，現在變成了9.5折或者是9.6折、9.7折。有一些二線可能有兩三個點的上調，一些準一線或者是北京、上海可能會上調十幾個點。不同的城市、不同的項目，不同的產品價格的調整是不一樣，都是要應市況來定。
現場提問：世茂下半年會加大推貨，但是現在經濟都不是很好，股市波動也很大，市場會不會很難消化，會不會擔心今年有壓力？
許世壇：其實達不達標都主要看市場。如果金融壓力比較大，股市也跌得多，會影響一些購買力，我們都做了一些準備工作。因為現在比較好的二線城市銷售都沒有太大問題，有很多樓盤推出都是搶購，所以我們其實調高了很多一線城市的供貨，這個動作應該可以幫助我們更好地完成指標。
如果很多貨都是來自三四線，那麼壓力會大一點，世茂現在有54%貨源都是一線，所以對我們來說沒有壓力。另外，要完成全年的目標不只是一線，三四線也要想辦法，有一些庫存或者一些比較難賣的我們會降價，但我們希望全年毛利維持在30％以上，可以說還有一些空間做價格處理。
現場提問：之前世茂提出要在社區商業這塊要加大力度，目前的進展情況如何？另外，世茂去年推出的“宅行動”有什麼進展？在旅遊地產方面，世茂有怎樣的發展思路？
許世壇：在輕資產的道路上我們做了很多探索，社區商業我們很看好，所以我們今年會有兩個Minimall開業，一個在武漢，一個在南京，都會在今年10月份開業。我們還是很看好的，但世茂會比較穩妥，在這兩個成功開業以後，我們要看是不是還要做一些調整。
至於宅行動，我們會綜合客戶服務一起做，包括給他們提供便利服務，這是世茂會持續去做的。文化旅遊方面，我們也比較看好，但是我們也會一步一步來，南京的項目比較特別，大家都比較重視，它也是會分批一步一步來進行。我們不會在這方面投入比較大的資金，更多的資金還是會用於做住宅。
現場提問：昨天央行宣佈降準降息，有觀點預測，這或將引起購房消費透支的問題，管理層對此怎麼看？
許世壇：降息降準對於住宅市場以及客戶還款會有好處。是不是有透支呢？這個不一定。其實這是好事，幫助老百姓去置業，而且中國房地產還有很長的發展時間，我們相信可能未來十年房地產還是發展比較好的行業。只不過有一些週期性和波動性，那就要看你是不是最強。世茂還是可以保持這個強度，在綜合能力上進行提升。所以，在一個激烈的環境下，能力比較強的企業就可以去收購或者和小的開發商進行更多的合作，幫助我們做大做強。
現場提問：上半年世茂的銷售跟其他開發商比慢了一點，除了去庫存之外，有沒有其他原因？上半年除了在上海拿地，在銀川也拿了項目，這是基於什麼樣的考慮？
許世壇：世房上半年銷售對比去年有輕微的下降，跟其他方面沒有關係，主要是我們下半年的供貨會比較多，主要集中在9、10、11月。另外，我們在上半年減少了一些無謂的供貨或者是沒有價值的供貨，比方說有些三四線，即便供了也不好賣，而且會變成庫存，還不如放着這塊地，以後還有可能賣給別人。實際上，我們在去年年底就已經開始減少一些供應。
上半年銷售增長比較快的公司也不多，也就三四家，他們購地還是挺猛的，現在不能說對還是錯，但我們在買地上還是會謹慎一點，世茂還是要回歸一二線，我之前也說過，當大家都回歸一二線的時候，利潤反而不一定高，因為都是地王。所以迴歸一二線，我們就要想一些辦法，比方說去年年底收購了北京一個小開發商一半的股份，今年又收購了一個，在通州收購了兩塊地，可以賣的資源超過100億，現在通州已經變成北京的副中心。
這也是體現了一種雙贏，以後這種事情我們要多做，包括剛才說的與上海地產集團的合作，但與他們合作的唯一瑕疵是目前地還沒有拆遷完，但已經拆遷了七八成了，跟上海地產集團合作的項目將由我們全部操盤，而且我們還收管理費。
可能外界好奇，世房提出迴歸一二線，突然間又在銀川拿項目，其實銀川項目比較特別，那是我們跟政府一二級聯動的，世茂實際上是做一級開發的，我們一級開發已經先賺了百分之三四十的錢了。我們會比較謹慎的進入三四線，還是在一二線為主。一二線拿地確實很難，所以要多想辦法，否則去拍肯定都是地王，拍了地王之後，不但佔用資金很大，而且利潤不一定高。
現場提問：世茂的一些新業務，比如Minihotel、Minimall什麼時候貢獻利潤？在公司預期中，新業務能夠帶來怎樣的利潤水平？
許世壇：新業務沒有可能太快地帶來很大的盈利，也不一定會佔比很大，但是我覺得也得嘗試。比如說我們的酒店，一般一個酒店的投入是5億、10億，但這些mini的酒店只要投入兩三千萬，去年年底在上海松江開了一個，一般酒店開業第一年都是不賺錢的，或者現金流要一年才能轉正，這個項目的現金轉正實際上只用了四五個月，現在已經開始賺錢了。我們今年年底在上海虹橋還要開一家，明年在成都春熙路也會開一家，當然我們未來也會考慮是不是可以跟人合作，只要有人願意投錢，甚至以後A股上市，都有這種可能性。當我們的品牌做得越強越大，可以更加輕資產，包括MiniMall也是。minimall、minihotel如果做得好可能都可以找到一些投資者，甚至有可能在A股平臺上再去融資或者是做一些資產的銷售。
現場提問：世茂對於未來一兩年的銷售展望是怎樣的？有沒有什麼目標？因為今年很明顯是比較保守。
許世壇：未來一兩年，我們不希望再盲目地考慮銷售增幅，我覺得增長多少不是最重要的，最重要的還是利潤。我們大幅增長也不是不可能，我們可以在上海、北京、廣州、深圳、武漢、廈門、南京拼命拿地，但這個代價就是負債會很高，庫存會很多，風險很大。這不是世茂未來想做的，我們未來想做的是穩健增長，而且這個增長對我們來說首要的是盈利的增長，而不是營業額的增長。這跟前兩年不一樣，我們在兩三百億的時候，希望儘快把量做大，做到現在700億的規模。在這個規模上，我們就希望把質量做好，而不是把數量做好。
現場提問：世茂對毛利率好像很有信心，今年的毛利率雖然有所下降，但是比同業要好，未來一兩年會不會比現在還好？
許世壇：毛利率實際上還是有一些空間，我們上半年是30.7%，我們還要降一些庫存，但全年30%以上是沒有問題的。未來一兩年我們還是希望保持在30%左右，但是還是要看市場。如果大家都在跌，市場平均從25%跌到22%了，我也不可能保持在30%，我可能會跌到27%、28%。
當然我們可以做幾件事情：第一，不要買地王，儘量找人去合作，通過合作，通過一些優惠或者是跟一些國營的、有資源的公司合作；第二是工程造價方面，我們已經連續三年每年下降5%左右，未來我們希望每年還有一兩個點的下降；第三是今年上半年已經清了很多庫存，從之前的180萬方到現在的120多萬方，下半年再清庫存的壓力相對會少一點，所以對毛利的影響也相對會少一點。
我們現在在逐步漲價，今年下半年漲的價，當然這個對我們未來的盈利沒有保證，主要還是看市場的表現。
現場提問：世茂過去一年在香港有一些投資，在香港的投資策略是怎樣的？
許世壇：實際上我們在香港投地也是很謹慎的，雖然好像投了十幾塊，但是基本上沒有一塊中，唯一中的還是酒店用地。未來在香港再投，肯定不會再投酒店了，未來在香港當然希望投住宅，但是以我們現在的出價，我覺得投到的機會很低。
現場提問：剛才說到要在未來兩年把人民幣債的比例從現在的55%增加到70%，有沒有一個具體的計劃？
許世壇：我們已經有一整套的方法要把人民幣債的比例從55%升到70%，實際上證監會已經批准了我們74億的發行，而且今年就會發，這個債發完以後，對我們利息下降很有好處。當然這也有問題，因為我們的外債提前還是要給點補償的，所以我們現在在算。
許榮茂：世茂不做盲目的擴張，我們要做專業化，要做精細化。所以我們的擴張是在正現金流的基礎上，我們不盲目地說哪裏地好，就去借貴錢來買地，擴張得太快將會承受很大的風險，這不是我們想做的。
我一再給我的同事強調，要在你的能力範圍內，在你正現金流的基礎上進行擴張，並不能盲目擴張，這是世茂確定今年的一個最大方向。如果說世茂戰略上有變化，我希望今後走穩健發展道路，讓企業成為百年老店，通過精細化、精準的定位，節約成本，把產品品牌提高，這才是最重要的。