“公益家的新江湖”，在接受觀點地產新媒體採訪時，劉曉光給自己貼上了這樣的標籤。
編者按：2015年，中國房地產值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地產行業傳統的開發、資本模式、商業業態卻正面臨着空前的失控與顛覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？
8月11-14日，博鰲房地產論壇將在海南開啓第十五週年大幕，觀點地產新媒體繼續推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產行業及上下游全產業鏈的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地產”。
觀點地產網 2015年，劉曉光正式退休離開了自己一手重建的首創集團，仔細算下來，劉曉光的首創歷史也正好20年。
20年時間並不算短，但如果按照劉曉光15歲就參軍入伍算起，這隻佔了其“革命工作”生涯不到一半的時間。
加上部隊生涯，劉曉光工作了45年，這麼長的工作使得其養成了快速思考的習慣。
“慢不下來，我跟你說了第一個就想到第二個，說到第二個就想到第三個。我就是40多年的一種習慣。”於是，慢不下來的劉曉光在退休之後，雖然沒有像自己的好哥們任志強那樣依然在原單位有一個辦公室，但出席大大小小的房地產活動也並沒有減少，甚至為自己列出了更多想做的事情。
在劉曉光的計劃中，退休之後要做的事情包括公益、文化、環保，以及研究中國的二元結構看看如何能解決農民貧困的大問題。
“公益家的新江湖”，在接受觀點地產新媒體採訪時，劉曉光給自己貼上了這樣的標籤。
小城鎮改革
劉曉光會關注中國的農民問題，其實也並不太奇怪。
在從商重建首創之前，劉曉光一直是政府官員的身份。這多少會使得其思考問題的角度仍然帶有“政府人士”的意味。
1995年之前，劉曉光的政治生涯開始於北京市計劃委員會，然後一路從商貿處的副處長、處長、總經濟師直升到計委副主任、北京首都規劃建設委員會副祕書長。
彼時，30多歲就當上北京市副局級幹部的劉曉光，被認為是一顆政壇新星，曾一度成為北京市副市長人選。
或許，就是這些“政治生涯”，讓劉曉光退休之後有興趣研究中國農民貧困問題，這顯然不是一般的企業家或者商人會感興趣的範疇。
“其實是什麼樣的方式解決中國城鎮化的過程中，農民進城以後的人權問題、家庭教育問題、文化問題，最重要的還有就業問題。”
才剛剛退休幾個月，劉曉光對此已經有了一個“理想”的計劃。
在劉曉光看來，中國農民要脫貧，最重要就是就業問題要解決，而解決就業，就需要進行小城鎮的改革，然後安排農民就近進城，再解決進城之後的教育、文化、風俗、醫療等問題。
另一個問題是，中國有千千萬萬個小城鎮，要對這些小城鎮進行改革將需要不菲的資金。除了國家的支持之前，劉曉光連資金來源都設想好了。
“如果所謂現代的中產階級以上，或者是先富起來的人，能夠拿出一部分資金投入到小城鎮的改革中，能夠把自己的產業帶進去，又能夠把農民就業安排一部分，這就厲害了。”
按照劉曉光的估算，中國號稱2千萬個千萬元以上的富翁，如果按照30%，也就是他們每個人拿出300萬，那是18萬億。
“那可不是小錢”，更重要的是，這些富翁可以直接給小城鎮帶來產業、帶來項目，這些產業和項目就是農民就業的方向。
“可能就在這種舞臺中解決了中國的貧富差距，以及二元結構和農民現在還進不了城的問題”，劉曉光認為，這也是一種公益，但比一般的公益定義還要再高一點。
股市對樓市影響很大
雖然是政府官員出身，但有着商業經濟學專業背景的劉曉光也是市場經濟的擁護者。在談及7月初的“股災”時，劉曉光的經濟意識再次展露。
劉曉光分析，這次股市的變化原因有三，一是證監會對企業的管制過分的相信自己；第二個開始管理力度放得太多；第三個最後回收的也太快，力量太強，這樣一下市場肯定就崩潰了，就瘋了。
“有些時候不能政府做這種市場的事情，政府這隻手不是很熟練，就不能遊刃有餘的操作這個市場。政府只能說監管，能把企業的信息披露做得很規範，不能再去操作市場，再模擬市場，那肯定出大事兒。”
對於應對這次股市的變化，劉曉光給出了自己的方案。
第一個，央行應該打開窗口。打開窗口不能只對着銀行，可能要對着很多金融的口，在業務窗口上應該多開一點；第二個財政部應該是發債，來購買中小企業股票，這些都可以操作。還有地方政府也可以回購自己。這都可以撐起來市場。
顯然，和任志強善於發現問題相比，劉曉光更善於找到問題的解決辦法。對中國農民的貧困問題如此，在股市的問題上也如此。
至於股市對樓市會產生什麼變化，劉曉光想了一下回答道：“一是本來掙了錢可以把這個錢拿出來買房子，第二個這些抵押的、融資的，賠光了之後很多人要賣房，一買一賣都有，所以影響是很大的。”
不過，因為房地產市場是一個很大的市場，不可能因為這一個因素就影響了整個市場，起碼今年應該是再向上一點。
大規模持有不容易
2015博鰲房地產論壇的主題是“轉變時期的房地產”，面對這一主題，劉曉光對房地產行業的看法也是有着自己的判斷。
雖然和任志強交情頗深，但有着不同意見的時候，劉曉光也沒再客氣。
“那是不可能的，中國大量持有沒有資本。”劉曉光直接回應任志強提出的關於中國房地產轉型只有轉向持有一條路徑的說法。
要長期持有，中國第一個沒有資金；第二個資本市場開放得不行，很多人上不了市；第三個整個的銀行、法律，銷售人、開發商之間四者的關係還沒有完全形成。
在劉曉光看來，中國的房地產行業學習的還是香港模式，香港模式的核心還是買賣。而長期持有主要是美國模式。
“如果要學習美國模式，那麼要有幾個前提，第一個是我們的‘資本家’已經經歷幾代的錘鍊和積累；第二個是在國家的法律、稅務、中介人、銀行和開發商之間，還有一種恆定的市場配置關係。”
“這不是那麼簡單的事兒，想大規模持有，哪有那麼容易？”劉曉光如此總結。
劉曉光認為，轉型的理解包括整個房地產的轉型，是需要大規模向歐美模式轉型，還是繼續沿用所謂的香港模式。
另外還包括所謂的企業轉型，企業怎麼做到互聯網+、提高價值服務，比如首創怎麼把其他的產業價值輸送到地產的價值之中等等，這樣的轉型。包含從開發型向持有型轉，從大規模的重資產向一部分的輕資產轉，從單一的住宅到一些商業的開發，向養老、向旅遊、向商業、醫養這些過渡。
劉曉光認為，一定要把握房地產的週期性機會，然後和行業發展的小週期，比如正常發展中好的年份、不好的年份融合起來，找出一條比較穩定的道路。
以下為觀點地產新媒體對首創集團前董事長劉曉光先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：你退休前後，心態有什麼變化嗎？在一個新的階段，你的身份有些什麼樣的改變？或者有一些什麼新的感想？
劉曉光：我覺得人生肯定是有起伏的，人生也不能永遠是一個大的舞臺，肯定也有小舞臺。應該說我也經歷了這些過程，到了一定的歲數肯定要退了。我覺得我的心理沒什麼變化。退了以後也很多事找我。
我原來準備做幾個事，一個是公益，比如說阿拉善，像中國的新城市聯盟；還有一些論壇，還是想做點文化，做點環保，和做點將來能解決二元結構農民貧困的問題。
觀點地產新媒體：現在很多人都在研究中國的二元結構。
劉曉光：我也不是真正意義上的研究二元結構。其實是什麼樣的方式解決中國城鎮化的過程中，農民進城以後的權利問題、家庭教育問題、文化問題，最重要的還有就業問題。如果沒有就業，那將來就會很麻煩。
城鎮化怎麼解決就業的問題呢？中國現在有12萬-14萬個小城鎮，如果所謂現代的中產階級以上，或者是先富起來的人，能夠拿出一部分資金投入到小城鎮的改革中，能夠把自己的產業帶進去，又能夠把農民就業安排一部分，這就厲害了。中國號稱2千萬個千萬元以上的富翁，如果按照30%，也就是他們每個人拿出300萬，那是18萬億，可不是小錢。這是次要的，關鍵是他們參與到改革的過程，參與到農民現代化的進程，因為去了小城鎮建設之後，不可能把小城鎮蓋起來，那需要幾十億上百億，但可能在一個產業上能帶動起來，在一個就業項目上帶動起來，安排一批農民的就業，安排一批產業出來，這樣的話，可能就在這種舞臺中解決了中國的貧富差距，以及二元結構和農民現在還進不了城的問題。
但這都需要國家的認可，不然很多錢就被轉移走了。我一直有一個比較偉大的想法，就是怎麼把這些富豪都帶動進去，不是簡單的做生意，是要再升一個檔次。
我們現在已經開始實踐了，第一個把研究院先做起來，研究院做研究模型，每個小城鎮的模型到底是什麼，主要是以產業為背景，把農民的就業問題、人權問題，和城市的智慧、還有生態一塊兒解決了，這些問題能解決了可能比都集中在大城市要好得多。
大城市好處在哪兒？就是可以安排就業，比如說北京。但是畢竟人口容量有限，到了一定程度不讓就進了，包括上海也是。
所以將來真正依靠的還是千千萬萬的小城鎮。安排農民就近進城，有職業，有文化教育，孩子的教育，風俗的改變，還有農民的生活地位，這些可能是將來中國很大的問題。
下一步中國可能將有四個支點。第一個是中國城市和農村的消費升級，吃穿住行，包括旅遊；第二個是加工業，即工業4.0，所謂高科技的加工業；第三個應該是未來網絡化的東西，生態的東西，包含了智能的、仿真的機器人等等；第四個就是小城鎮，廣大農民靠什麼就業？靠就近的安排就業以後，把自己的身份改變了以後，把自己的家庭、教育，能夠提升一個檔次。
靠農村是不可能的，只有靠小城鎮消化掉，把這些要素結合好，在這個過程中能發展。過去的幾百人到現在的幾萬人，十萬人的小鎮，這些小鎮比原來就業機會大多了，但是靠什麼人？靠這幫人。
觀點地產新媒體：不是北京一個區的概念，是還靠邊上一點點？
劉曉光：是大城市周邊，中城市周邊，小城市的多元化，再小城鎮的多元化，就不是一個兩個。
觀點地產新媒體：這個小城鎮如何結合到產業呢？
劉曉光：怎麼結合到產業呢？只有企業家去才能結合產業，這是一個很大的東西，所以我想可能退了以後要是有時間，將來還乾點這個事兒，這個可能不是以一般性的公益，可能再高一點。
包括文化，西方人是不承認我們的現當代文化的，他們對古典文化基本上也是不承認的。但是中國當代現代文化是什麼？沒人研究知道。
我覺得是三條：一條是中國的傳統文化延續了幾千年到今天，仍然是向上的，是優質的，是正能量的，這就是中國文化現代化的一部分；第二條，中國現在傳統文化中最優質的文化，跟西方文明最優質的文明融合在一起，又形成了現當代文化；第三條，一定是在當代和近代，在發展的過程中延伸出一些新的文化概念和內容。這三股力量形成了中國現當代文化。如果老是用中國傳統文化來引導和指揮，那肯定有問題。80、90後都不理你，一定要看到中國當代的文化再引導。
什麼是文化？文化實際是無形的變異，是大家約定習俗的規範的東西，是隱形的，沒有規章，是一種符號，是一種向上的推進器，一種內容。很多中國文化的研究太空。中國文化裏當代文化和傳統文化還是有差異的。
觀點地產新媒體：您覺得這些想法多長時間可以落地？
劉曉光：有一篇文章是《活在當下中國企業家之啓蒙》，我就做了一下對中西企業家文化價值觀的比較。中國的崛起不僅是經濟的崛起，更是文化的崛起，我是講這麼一個概念。
我看到企業是國家的發動機，同時我們也更應該是一個現代文化的創造者，因為我們涉及到很多傳統文化的核心，涉及到制度的規範，精英的智慧，員工的道德，也看到了西方國家包括歐美、日本其他發達國家，他們的管理模式，他們的道路，所以說我當時說的，喬布斯講到“活着是為了改變世界”，王健林講到“企業家最高尚的人不是為了自己而活，也不是為自己而死”，這就是企業家精神。
實際上我們改革年代由一羣最具有創造力的人，他們摸着石頭過河，披荊斬棘，最重要的是企業家文化價值觀的選擇，這樣我就思考一個問題，我當時講了一個觀點，東方有東方的企業家價值觀，包括中國有中國的企業家價值觀，西方有西方的企業家價值觀，我們追求一個什麼樣的價值觀，從我往前看也不一定對，這個看法是一定要把中國的企業家價值觀，不一定中國的企業家價值觀都是正確的，也不一定西方的企業家價值觀都是正確的，各國的應該創造一箇中國企業家和西方企業家價值觀的中西融合，各取之長，各補之短。中國企業家面臨的社會環境，從資格和人性、共性的角度看，一方面是趨利避害，一方面是收益最大化，特別是當代中國社會，大家看到的是一些人性的底線上失去了原有的根治傳統文化的心態歷程。有很多負面的東西，資本與人性簡單的在利益侵權的過程中就有很多很多問題，有些問題可能比西方早期社會發展的情況差不多。
我記得當年美國社會，最初可能是愛爾蘭人上了美國東海岸，下了船就被槍殺了。當時羅斯福在吃香腸的時候，知道這個香腸裏面有死豬肉，憤怒地把香腸扔到了窗外，從此再不吃肉。這是當時美國企業家的問題。
我感覺到我們這個時代可能也要吃肉，可能我們還有這樣那樣的問題，所以我們就在思考，我們的價值觀的選擇和塑造。
我做了簡單的分析和比較，關於企業家價值觀，我想東方、西方，東方中國和日本也不一樣，日本可能會列到西方的行業之內，我們可能看西方的價值觀，實際上很多東西也值得我們珍惜和比較。稻盛和夫講到價值觀時是敬天愛人，他說一個人的價值將成為企業家精神，誠信，責任等等。我們也分析了很多美國企業家，美國人是這樣選擇的，一個是追求個人的發展，崇尚競爭和冒險，崇尚自由競爭，崇尚日益創新，另外的價值選擇上提倡個人奮鬥，提倡所謂的出人頭地，提倡冒險精神。另外西方價值觀更強調的是個人，更強調的是最大化的追求利潤和目標，探求創造財富。在西方價值選擇方面，我們還看到了科學的生活體系，為了獲得長遠的價值，而選擇堅守。當然西方價值觀中還提倡所謂的快魚吃慢魚，所謂的企業創新的精神。
另外，我們也看到西方企業家一些價值觀中，追求財富的同時也在提倡，最後取之於社會，回之於社會。然後分析了中國的企業家價值觀，比如說提倡創新，誠信，很多中國的企業家價值觀選擇比較核心的問題，還提倡勤奮，敬業，關懷，尊重，還提倡社會責任，見利思義，還有人的迴歸性，以人為本，也講所謂的犧牲精神，當然中國的企業家選擇不斷地變化，比如說更多新銳的企業家可能提倡財富觀第一，追求財富的最大化。中國的企業家價值選擇還有追求擔當，歷史角度來說追求擔當，比如從價值觀角度來體現社會責任和金錢價值，兩個方面的不斷變化。
所以說我們現在提出來中國企業家價值不僅是社會價值，還有金錢觀，有人提出來金錢價值觀一樣也是社會價值觀。當然，從中國企業家的價值選擇來看，他和中國企業家精神也息息相關。中國企業家精神也有很多值得歸納的，比如說自強精神，比如說中國企業家海納百川，比如說中國企業家學習精神等等，我們傳統的有很多，比如說安於守成，壓抑個性，崇尚平均，重利輕義，強調羣體之上。
我在談什麼呢？我在談我們不贊同只說中國企業家講的這些，我也不是說完全照着西方的價值體系，我希望是能夠把這兩個東西融合起來。因為價值觀不一樣，應該是企業家共同融合，形成一種價值向上的共同學習的東西。
觀點地產新媒體：您覺得這次股災的實質是什麼？對房地產有沒有什麼影響？
劉曉光：這次股災有幾條很根本的問題。
政府開始是配資，配資得有監管才行，後來的一天太狠，那個肯定就完了，股市就跌爆了。有些時候不能政府做這種市場的事情，政府這隻手不是很熟練，就不能遊刃有餘的操作這個市場。政府只能說監管，能把企業的信息披露做得很規範，不能再去操作市場，再模擬市場，那肯定出大事兒。而且再往深了走，到了幾千點，上萬點的時候，肯定就不是掙錢的事兒了。
這裏面牽涉到三種因素，第一種是政治因素，有一些大國利益在進去；第二種，我感覺是像浙江的那種做期貨的，很厲害；第三種就是海外勢力，海外的錢不讓出，但是進來很多。
觀點地產新媒體：政府管制能力還是弱了？您認為政府應該做什麼？
劉曉光：操作能力太弱了。關鍵時候，第一個，央行應該打開窗戶。打開窗口不能只對着銀行，可能要對着很多金融的口，在業務窗口上應該多開一點；第二個財政部應該是發債，來購買中小企業股票，這些都可以操作。還有地方政府也可以回購自己。這都可以撐起來市場。
還有國有企業在上市圈錢，現在的高管大額套現，因為沒有個機制。他們套現大概是5千個億，這個金額還不是很大，但是影響很大。會讓老百姓沒有什麼信心了，肯定開始跑了。
這一次我覺得是證監會對企業的管制過分的相信自己；第二個開始管理力度放得太多；第三個最後回收的也太快，力量太強，這樣一下市場肯定就崩潰了，就瘋了。
我有一個朋友說今天掙了200萬，明天要掙300萬，這幾天海外可以買一個房子了。其實這次對房地產的影響很大。本來掙了錢可以把這個錢拿出來買房子，第二個這些抵押的、融資的，賠光了之後很多人要賣房，一買一賣，所以影響是很大的，但因為房地產市場是一個很大的市場，不可能因為這一個因素就影響了整個市場，起碼今年應該是再向上一點。
觀點地產新媒體：今年博鰲房地產論壇的主題是“轉變時期的中國房地產”，您覺得當下房地產怎麼轉變？之前採訪任志強，他說轉型只有一個，就是轉為大量的持有。
劉曉光：那是不可能的，中國大量持有沒有資本。外國的第一個有法律約定，第二個是有配套的長期融資體系，第三個資本家也沒有那麼大的抱負。要長期持有，中國第一個沒有資金，第二個資本市場開放得不行，很多人上不了市，第三個整個的銀行、法律，銷售人、開發商之間四者的關係還沒有完全形成，所以大面積的長期持有隻有靠大企業，其他誰也不敢大面積的長期持有，這個和中國的房地產開發模式有關係。咱們利用的是香港模式，很多香港大的上市公司，四大家族也好，拿了地買，買了地就好。和美國的模式不一樣。
如果學美國模式需要幾個前提，第一個是我們的‘資本家’已經經歷幾代的錘鍊和積累；第二個是在國家的法律、稅務、中介人、銀行和開發商之間，還有一種恆定的市場配置關係，比如在洛杉磯拿了一塊地，我只要做三件事情，只要有租金，客戶，肯定銀行會貸款，咱們沒有這個概念；第二個可以通過資產運作，可以通過發債，可以通過上市，多種的通道進行融資，咱們做不了。頂多就是自己有點錢，借點錢，再預售點，賣了就跑。
這不是那麼簡單的事兒，可能是一個方向，但想大規模持有，哪有那麼容易？
觀點地產新媒體：潘石屹呢？
劉曉光：潘石屹是時機趕得好，這是原始積累造成的。第二個上市的時候股價就很高了，一般的H股上市頂多是2塊錢，第一次融資都是很低的。第三個，他做商業的運營，很有才能。
觀點地產新媒體：所以其實過了這個時機再造這個輝煌已經很難了？
劉曉光：很難。他是歷史的機遇，這個機遇抓住了就好。
觀點地產新媒體：最近有很多新銳的企業家，都是50到40多歲，可能不像你們這代帶着很多思想性的層面，他們更多的傾向於企業賺多少錢，是實際的做法，會更專注在自己的企業裏面，但是他們接受新的東西比較快。
通過十幾年發展，很多人認為房地產比較好的節點已經過去，作為第一代企業家，您認為未來幾年會怎樣？
劉曉光：現在有幾個問題。一個是這兩類企業家應該互相的融通，互相的借鑑，老一代企業家有他的優勢，新的企業家也有他的很多優勢，所以我說已經沒有永遠的企業家，只有時代的英雄，只有能夠適應這個時代精采舞臺的英雄。所以這兩代企業家應該融合，互相借鑑。
第二點，今年的轉型是兩方面理解的轉型，一方面是所謂的企業轉型，企業怎麼做到互聯網+、提高價值服務，比如首創怎麼把其他的產業價值輸送到地產的價值之中等等，這樣的轉型。包含從開發型向持有型轉，從大規模的重資產向一部分的輕資產轉，從單一的住宅到一些商業的開發，向養老、向旅遊、向商業、醫養這些過渡。
轉型到另外一個含義就是整個房地產大規模的轉型，大規模向歐美模式轉型，還是繼續沿用所謂的香港模式。那麼在模式之中，可能也要找適合自己的，永遠堅守香港的模式也不行，可能也得改。
第三個是房地產自身行業的週期性機會。比如房地產發展的15年中大部分都很好，但是也有壞的年份，比如2003年、2008年、2014年，這幾個節點都是比較難的節點。所以我覺得還是應該結合，把房地產的週期性機會和正常發展中好的年份、不好的年份融合起來，找出一條比較穩定的道路。就是把週期性的大機會和平時的這種小變化，包括豐年、欠年結合起來，走出一條中國的路來。
我覺得地產，從剛才的角度來講就夠了，不要搞一個泛泛的去分析地產，不要搞一個泛泛的某企業的經驗介紹，老是介紹自己什麼什麼方面很好，也沒有意義。
觀點地產新媒體：現在是比較混沌的時期。昨天我看到一個說法，現在實際上創業成了一場運動，高利貸變為P2P，乞討是眾籌，以前的統計叫大數據，看場子、收保護費是平臺戰略，忽悠是互聯網思維。
劉曉光：應該是+互聯網。為什麼這麼說？任何企業離不開電子平臺，而且互聯網不是敵人。我們的敵人是誰？是會利用互聯網跟你打仗的那個機構和企業，而不是互聯網本身。
觀點地產新媒體：今年很多做金融的人，可能覺得房地產還是一塊金子。
劉曉光：我們要做一個呼籲，就是地產這個行業也應該享受到公平的金融環境待遇，既然這是一個這麼大的行業，就應該有一個公平的融資平臺，要不然股災以後，對這個行業也是很大的影響。
觀點地產新媒體：現在您想給外界的一個新的身份是什麼？您在今年60歲，人生的第三個起點，除了房地產的第一代企業家，房地產的金融家，你覺得應該哪個標籤是比較鮮明的？
劉曉光：應該是公益家的新江湖。我琢磨着我還能幹什麼，還怎麼幹呢。
觀點地產新媒體：你是環保公益的先行者。
劉曉光：我覺得我應該是一種顧問平臺上的企業家。
觀點地產新媒體：你說如果重新做要做畫家？
劉曉光：對，那肯定了，要是重新做的話，我肯定是一個大畫家。