未來星河會採取純粹的管理輸出、與金融資本結合並主導全流程開發管理兩種方式進行輕資產的運作。
觀點地產網 2004年，星河集團進軍商業地產領域，十年耕耘之後，不乏與企業共成長的核心骨幹，現任星河商置總經理助理、企劃總監兼龍崗COCOPark總經理的牛林便是當中一位。
“這是我在星河的第11個年頭。”這位商業地產老兵、星河老員工表示，多年來星河商業品牌早已有了自己一條明確的路徑。
“這幾年星河一直都是在以穩健風格練好內功”，牛林強調：“做一個成一個，一個比一個好，這是整個公司打造產品的理念。從這一塊來講，星河做商業很踏實，每一步都會非常穩。”
十年來，星河商業地產已經產生了若干自有品牌，同時也被市場所認可，其中星河COCOPark、星河COCOCity最重要的兩個商業品牌。
值得一提的是，星河商業地產首次試水管理輸出方式打造的位於深圳龍華的iCO項目，也將於今年年底開業。“為什麼我們今年做這個試點？”他說：“因為星河對這幾年積累下來的東西做了一些判斷，從運營能力到商戶資源，包括對品牌價值的評估，我們認為已經具備做輕資產輸出的能力。”
在牛林看來，輕資產也是以後商業地產的一個方向，星河未來也會以此作為發展的重點。未來星河會採取純粹的管理輸出、與金融資本結合並主導全流程開發管理兩種方式進行輕資產道路的運作。
談及星河對外拓展接下來的動作，牛林告訴觀點地產新媒體：“我們會以星河COCOPark、星河COCOCity兩個品牌為主，目前和廣州以及內陸的一些項目正在洽談，相信大家未來能看到星河商業的加速發展。”
談到星河未來的發展目標，牛林談到，“星河希望在5年之內進入中國商業地產的前10位，也許不一定是規模的前10位，但是在租金坪效、品牌影響力等指標上，會朝着這個目標去努力。”
“目前星河在各個商業品牌線的打造上，形成了自己的輸出模式標準體系，這也是星河商業地產十年發展所積累下來的寶貴經驗與財富。”
當下，商業地產過度競爭的命題也不斷被大家提起，對此方面，牛林認為，同行之間應該是即有合作也有競爭的關係，大家共同打造出一個成熟商圈，才能獲得各自的發展。
“在同行之間確實存在競爭，但是合作比競爭更重要。只有形成了商圈，大家才都有米吃，最終才是一個共贏的結果。”牛林如是表示。
以下是觀點地產新媒體對星河商置總經理助理、企劃總監兼龍崗COCOPark總經理牛林先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：位於龍華的iCO項目預計今年12月12日開業，這也是星河第一個管理輸出項目。星河做輕資產輸出是基於怎樣的考慮？
牛林：星河是2005年開始做商業地產的，當時重點籌備的項目便是今天已在深圳甚至全國都頗有名氣的福田星河COCOPark。十年前，中國的商業地產行業尚處於起步階段，星河作為較早進入商業地產領域的企業之一，第一個商業項目就獲得了巨大成功，奠定了其在行業中的地位。此後星河商業地產穩紮穩打，一步步走到今天。從福田星河COCOPark到星河第三空間、再到龍崗星河COCOPark、以及去年開業的深圳星河COCOCity，每一個項目都獲得了消費者和市場的認可。而且也形成了各自的品牌特色。
經過多年的磨礪，星河商業逐漸鍛造出一支高效的專業化團隊，並不斷完善業務能力，這是星河得以一步步成功的基石。目前星河商業地產從定位策劃、招商管理、企劃推廣、工程管理、營運管理、物業管理等各方面培養自己的專業人才梯隊，且通過各個項目的籌備及運營累積了深厚的行業經驗。有了成功的經驗和專業人才隊伍，這使星河具備了對外進行管理輸出的能力。
目前輕資產也是行業的一個共同研究方向，星河在兩三年前就在考慮這種發展模式，並且尋找合適的項目進行合作。iCO項目是去年11月定下來與粵商合作做管理輸出的，這應該說是一個水到渠成的合作。因為星河做好了充分的準備，從運營能力到商戶資源，包括對品牌價值的評估，對這幾年積累下來的東西做了一些判斷，我們認為已經具備對外進行管理輸出的能力。
觀點地產新媒體：您如何定義輕資產的概念？星河在輕資產的運作上會採取怎樣的模式？
牛林：對輕資產的理解，萬變不離其宗的就是拿最少的現金去撬動最大的資源，這是輕資產的核心。具體來說，輕資產的運作上，星河將主要採取兩種運作模式：
一、以對方為主，星河進行純粹的管理輸出。如現在的iCO的合作模式，由粵商自建物業，星河輸出管理團隊、技術團隊，提供從前期定位規劃到招商開業，再到後期運營管理的全流程支持。
二、以我方為主。此種操作模式可與金融資本結合，雙方或多方共同出資，以星河為主導進行項目選址定位、設計規劃、招商、推廣、運營管理，出資方按照出資比例進行租金收益分成。目前星河集團旗下也有金融版塊，這對於我們走與金融資本結合的輕資產道路應該說是非常有利的。
觀點地產新媒體：未來星河商業在自持項目以及輕資產輸出兩個方面會更側重於哪塊的業務？iCO作為公司首個輕資產輸出項目，公司對此抱有什麼樣的期待？
牛林：星河商業地產在歷經十年的發展積澱之後，也會對目前的業務進行整合，重點打造核心業務，弱化非核心業務。目前我們所運營的項目是自持物業佔的比重更大，從星河未來的規劃發展看，我們會選擇合適的時機和項目進行輕資產輸出，且未來的發展重點將以輕資產輸出為主，未來5年內，我們爭取達到10個輕資產輸出項目的規模。具體到星河在輕資產輸出的合作形式，已經在上一個問題中回答過，這裏不做更多闡述。
同時，我們也不會放棄自建物業的投資。但這一塊的投資會更加慎重。星河會選擇中國的超一線城市，或者說內地、沿海商業地產發展比較好具有廣闊前景的二線城市。如果有星河認為選址、地段、GDP發展指數、消費客羣結構等方面都符合COCOPark或者COCOCity標準的地塊，我們不排除自建物業的投資。
選擇iCO這個項目作為首個輕資產輸出項目，是因為項目處於龍華老城區比較核心的位置，而且是綜合體，項目的體量、地段、周邊消費羣都符合星河的標準。iCO今年12月12號開業，目前招商進展非常順利，現在已經預判應該會是一個比較成功的項目。星河也希望通過iCO的成功打造來積累輕資產運作的經驗。未來星河商業地產將逐步轉變角色，以輕資產的模式快速擴張，希望在5年之內星河能夠進入商業地產中國的前10位，也許不一定是規模的前10位，但是會在租金坪效、品牌影響力等指標朝着這個目標去努力。
觀點地產新媒體：未來星河商業項目選擇進入城市除了地段、體量之外，還有什麼衡量標準？接下來星河商業將在哪些城市進行擴張？
牛林：星河現在最成功的商業品牌就是COCOPark，它是以福田COCOPark為藍本進行打造的，目前開業運營的一共有兩個。星河WORLD在2017年建成後，將會有深圳地區的第三個COCOPark。這是星河自持自建的三個項目。
另外一個品牌就是COCOCity，去年11月龍華的首個星河COCOCity已經開業。此外常州的COCOCity正在招商，預計明年開業。
我們將COCOPark定位為城市型購物中心，COCOCity則是社區型購物中心。對於兩個品牌的複製，我們有各自的衡量標準：
COCOPark項目會選擇國內一線、二線副省級及沿海經濟發達城市，具體到其他社會經濟發展指標，包括：城市人口達到一千萬以上，經濟總量居於全國前20位；選址區域為城市商務商業中心、CBD區域，位於城市或區域中心交通樞紐地段，周邊5公里半徑內人口達到100萬以上，人均消費支出不低於2.5萬/年；對於COCOPark的體量，我們會控制在8-12萬平米，業態齊全，客羣18-35歲，消費時尚度高。其他指標例如業態組合定位上，COCOPark將以中高檔品牌為主；營銷活動上，將更多傾向於時尚類的推廣活動；在媒介傳播上，也會強調它的都市、潮流、時尚的主題。
COCOCity項目會選擇國內一線或二、三線副省級城市、經濟發達區域地級市，選址區域位於區域商業中心或政府規劃的新區中心，周邊交通發達，臨城市主幹道；周邊5公里半徑內人口60萬以上；商業體量在5-8萬平米，客羣為25-35歲的周邊居民為主，核心輻射力半徑為3-5公里，COCOCity偏向於滿足周邊區域家庭生活、休閒消費需求及商務配套服務需求，業態組合上會以中檔品牌為主，同時兼顧部分偏高端品牌；營銷活動上，COCOCity也會更側重於家庭休閒類的活動，傳播調性上也會更多的突出家庭休閒主題特色。
當然除了項目前期選址定位、企劃推廣體系，我們也會制定相應的招商標準、建築設計標準、營運管理標準等等。
目前除了深圳已開業的COCOPark、COCOCity、第三空間、即將開業的iCO，常州正在招商的COCOCity外，廣州和惠州會有我們打造的街區商業COCOGO。未來的對外拓展，我們會以COCOPark、COCOCity兩個品牌為主。目前我們陸續和廣州以及內陸的一些項目在洽談，未來我們希望以一年一兩個，甚至三五個的速度拓展。
觀點地產新媒體：開發商應該如何維護跟品牌商之間的關係？
牛林：開發商跟品牌商的關係就是魚和水的關係，是並肩作戰的關係。
為什麼商戶願意跟着星河？因為星河有十年的行業積累，還有我們現在比較強調的兩點：信譽、專業。
星河的目標是做一個成功一個，一個比一個好，這是星河的理念。從這一塊來講，星河做商業是很踏實的，每一步都會非常穩。星河每投入一個新項目會進行慎重的考量，投入十幾億的成本，而且星河擁有的軟實力與硬實力也保障了一個商業項目的成功。這十年來，很多商戶看到了星河的專業實力，看到了星河的誠信和信譽，才願意跟着我們進行拓展。
十年前，我們在做福田COCOPark的時候，有些新品牌選擇了和我們合作，在COCOPark開出第一家店，這十年來，我們新開一個項目，品牌商就跟着我們開店，慢慢名氣越做越大，這些品牌商也開始向別的購物中心、別的城市進行拓展，品牌商跟着我們一起發展壯大，也是我們非常願意看到的。
同時，星河也一直強調服務好客戶。這裏的客戶不僅僅指顧客，也包括品牌商。比如，我們在項目運營中會針對性對某些業績不太好的品牌進行相關政策的扶持，包括為其開展專屬推廣活動等等，商戶業績得到了提升，也會給予我們相應的回饋，比如將新品發佈放在COCOPark等等。
觀點地產新媒體：商業地產泡沫越來越大，且同質化嚴重，從您的角度看，星河如何保持獨有的競爭力？
牛林：關於商業地產泡沫化的問題，這幾年行業一直在討論。在國內的某些二三線城市，確實近幾年內出現了大量已開業或在建商業體，其建設速度與體量已經與當地城市經濟發展規模不符。
但是從深圳來看，商業地產雖然存在同質化現象，但是依然有生存發展的空間。深圳是一個常駐人口超過千萬的城市，社會GDP總量、人均GDP均排在全國前幾位，且深圳30多年來一直保持高速發展，城市極具經濟活力。更為重要的一點，是深圳的人口素質比較高，大家接受新事物、新生活方式的速度非常快，這對於深圳的商業發展也非常有利。個人認為深圳的購物中心或者深圳的商業還沒有達到泡沫非常嚴重的階段。
說到競爭的問題，這裏面有一個很有意思的東西，同行之間是存在競爭的，這個沒有錯，但是合作比競爭更重要。只有形成了商圈大家才有米吃，最終才是一個共贏的結果。比如深圳現在做得比較成熟的福田中心區商圈、羅湖商圈、南山的後海商圈，各個商圈內的商業體互相依存互相促進，共同促使了商圈的繁榮。
同質化現在看來無法避免，因為品牌資源有限，從品牌層面解決同質化的問題也很難。反過來看，我們還是要從自身特色，包括建築設計、氛圍營造、平臺打造來考慮如何做差異化。比如說福田COCOPark的休閒文化，現在已經形成了自身的特色，這也是因為其項目建築設計特點，它擁有6000平米的下沉式露天廣場，我們在廣場周邊引進了各具特色的輕餐、休閒類餐飲，大家可以一邊喝下午茶一邊感受獨具特色的休閒文化氛圍，因此吸引了非常多的年輕時尚白領。這也是福田COCOPark區別於其他購物中心的一個非常顯著的特徵。
觀點地產新媒體：您這麼多年與星河一起成長，感受最大的公司或者行業的變化是什麼？對於電商對傳統商業的衝擊，您怎麼看待這個問題？
牛林：10年之前深圳中心區還是一片荒蕪，2004年金光華開業，緊接着萬象城開業，深圳進入了真正意義上的購物中心時代。從行業來看，短短的10年經歷了商業形態迅速更迭發展，以前就是簡單的百貨、超市業態，到現在有不同類型、多主題的購物中心出現，這是社會改革的一個變化，也是商業的變化。
這幾年經常被同行拿來討論的一個話題就是電商的衝擊，我的觀點是電商不會取代購物中心。因為現在消費者去購物中心並不是僅僅為了買一件衣服，吃一頓飯，現場的服務感、體驗感在網上是感受不到的。另外，購物中心的餐飲更像社交平臺，它的功能不是簡單提供食物。
從購物中心本身和目前發展的互聯網思維來看，購物中心是要借鑑、要充分地利用互聯網思維和最新的互聯網技術來更好地服務消費者。比如說現在很多商場都在做的APP，大數據平臺，包括星河自己也在打造這樣的線上平臺，希望能給消費者帶來更便捷的、更直觀的、更具體驗化的服務。
這種技術的應用，會讓消費者有很好的體驗感。因此，傳統的商業企業一定是要擁抱互聯網的，一味去怕電商也沒有任何意義。