杭州圓桌之二：重回4000點 股市熱與房企融資窗口

央行救市與股市風口，融資似乎不再是難題，資本逐利本性無法迴避，房地產企業應該怎樣作出清晰判斷。

本次城市觀點論壇中國行杭州圓桌的主題：重回4000點股市熱與房企融資窗口。

主持嘉賓：世聯行首席技術官黎振偉先生

圓桌嘉賓：著名財經專家、財政部財政科學研究所原所長賈康先生；綠城集團執行總經理、藍城集團執行總裁傅林江先生；景瑞地產(集團)股份有限公司常務副總裁楊鐵軍先生；萊茵達置業股份有限公司總裁陶椿女士；濱江集團副總經理朱立東先生；碧桂園集團浙江區域總裁歐陽寶坤先生。

　　

有請黎振偉先生，為我們開啓今天這場城市觀點論壇中國行杭州圓桌之二，時間是40分鐘，謝謝。

黎振偉：謝謝各位！真的很難得，已經到了最後環節了，我看在座還是高朋滿座，大家還是很期待這場對話！的確，這場對話，嘉賓都是蠻重頭的，我數了一下六位嘉賓裏面有一位金融專家，五位上市公司的高管，很多還是總經理。因為講到金融，上市公司肯定是很有經驗。房地產的確是中國當今最熱心的行業，最值得關注的。但是去年房地產行業似乎遇到了很大的困難，我剛才看到數字，14年前三季度144家上市房企總負債達到了2.66萬億，有33家房企已經超過了80%的紅線，14年上半年148家滬深上市房企的利潤十二年來首度下跌。這些數字都給我們帶了嚴重的感覺。來到杭州探討金融很有意思，我來自廣州，廣州和杭州不太一樣。杭州誕生了很多優秀的企業，也誕生了很多市場的問題。因為我發現每次市場，萬科首先在杭州降價。這裏面很有意思，這裏面肯定跟金融有關，也跟市場有關。

我們這次的題目是關於重回4000點，股市熱與房企融資窗口。的確，我看到中國關注政策、市場、產品，這一點杭州很有特點。今天我們要關注金融、互聯網+、服務與運營。在杭州，這個中國最美麗的城市，還有互聯網中國的創新高地，如何面對市場的變化，一定是從地產金融開始的。2015年中國如何進入長牛，如何保持我們的地位呢？

首先是賈所長，15年一個330政策，一個下行，似乎又讓我們回到了溫暖的政策。但我認為國家不會它這麼快的回到過去。廣州也一樣，我們南沙已經光盤了，但我覺得不會那麼簡單回到過去。我剛才關注賈所長你聽到了金融、財稅的政策，還不斷在改進，那在改革過程中，將對我們這個行業有哪些直接的影響呢？我們企業將如何做到積極應對的措施呢？千萬不要被當前這種暫時好的情況給迷惑了，你剛才講的比較多的是政策。因為大家很關心你的房產稅。

賈康：企業關心的，如果您最後說的是房產稅，因為它是透明的過程，什麼時候進入了立法程序再說。您說的金融方面，金融改革的信號前所未有的信息化。今年“兩會”上政策說我們存款利率的放開，最後的臨門一腳，上午的通關要做。我覺得前面中國保險的新政要推出，後面的觀察，是不長。目前這個時間段，既然總理不說的話，最大的可能性就是如期推出。後面跟着的是一大批中小銀行，包括社區銀行、農村銀行，因為它有村保險制，就在自己的社區，就在鄉鎮銀行都可以放貸款，金融產品就多樣化。這樣的發展形式，我覺得前所未有的信息。

跟着來說，這樣金融多樣化競爭的發展會對房地產有怎樣的作用呢？我覺得是看好的作用，因為大家要比拼個性化、多樣化，同樣也需要更多的多樣化的金融方面的支持。剛才您還關心股市？

黎振偉：對，股市給上市企業帶來的利好，也有一些風險。

賈康：股市有一些財富效應和托升景氣的作用。但當前的股市，管理部門希望把它引成慢牛，而股市自己動起來往往是瘋牛的作用。現在新開戶以前是800萬，現在有1000萬，絕大多數是年輕人，沒有股市經驗，過去沒有在股市裏面的一些辛酸體驗，現在聽說進入股市會賺錢，一擁而入。現在這些散戶進入股市，它只是起了烘托因素，但並沒有改變股市的總體作用。就是機構的排名在哪裏？我們認為股市現在的表現，如果從牛的概念來說，有政策牛，有改革牛，有資金牛，因為我們的降息降準還在演變。往往一個消息帶來一個板塊，“一帶一路”很大板塊在走，另外一個消息來了，另外一個板塊在走，但沒有任何一個機構的研究在表明這個板塊有經濟支撐牛。如果基本規律裏面，同時考慮現在出現牛市之後，必須前瞻性防範風險了。這樣情況下，管理部門顯然釋放了一下信號，但不能把股市的熱情一下子澆滅。各種情況綜合下來看，其實不是慢牛，不是牛市，也不是熊市，是猴市，劇烈振盪，上串下跳。我聽說只要沒踩準板塊，只要看指數上升，自己也沒有賺錢，只看到別人賺兩三倍，還是要有理性。股市有風險，入市需謹慎，一定不要借錢炒股。政策方面應該還是有一定的引導，但政策不是萬能，如果缺少基本面的支撐，眼下到中期如何恢復基本面方面的支撐，這不是幾天能出來的效果。這是我比較直率的談一談。

黎振偉：謝謝！我覺得賈所長說的時候的觀點，和臺上的觀點更直接。謝謝！我覺得三點：是房產稅，大家可以稍微慢一點，起碼家裏手裏有多少房子不用擔心要交稅了；第二，金融政策空前緊張，剛才和劉力博士，現在不進入金融的不知道，所以，我們還不能夠簡單的看好，不要掉以輕心，房企還是要做好基本功，對未來市場有一個更加穩重的對待。

下面五位管理人都是上市公司，有兩家是深圳上市，三位是香港上市。首先有請綠城集團的傅林江傅總。我今天去了麗江看了你們的項目，我覺得真的做得很好。但你們做的項目那麼細，但是如果不解決金融和資金財務的問題，也是問題。所以，我看了以後真的希望綠城這個牌子千萬不要倒，但在這個轉型當中，我們如何又做好又做長，因為最近有很多關於你們的消息，我們真的擔心牌子。接下來，綠城這個產品如何在金融當中找到自己的投資定位。

傅林江：你剛才講的這個問題的落地點，尤其是養老地產的發展當中，確實存在金融和地產結合的問題。最近，我們也在和幾大保險公司正在探索養老地產的問題，目前正在商討當中。這個問題就是我們在理念發展當中重點考慮的問題。現在我們的養老地產是屬於地產養老化的模式，而並不是養老地產化的模式。也就是說目前我們的養老產品還是銷售地產，開了以後涉老的內容以及軟服務的配套，對我們老年做了一些健康、運動護理，居家照顧，以及社區部分的結合。這些軟服務配套上去之後，為主要考慮的是老年費用的問題。我們想請保險基金和老年費用支付進行有機結合。

第二方面，我們將通過社區金融，社區金融與養老金之間的結合，將金融進入產品社區的理財，以及所有理念的服務之間建立良好的關係。基本上是這樣的考慮。

黎振偉：這是綠城在新的發展方向上和金融上的考慮，不僅是好產品但負債高。謝謝您，希望您可以給大家一些好的經驗，因為你們的經驗非常難得。第二位嘉賓來自上海，景瑞地產執行董事兼常務副總裁楊鐵軍，我看你的企業從上海到杭州，在香港上市，你們是坐擁兩個金融中心，上海和杭州。你們的金融很有優勢，這個優勢如何帶動您的金融發展？這跟你們的金融運作有沒有關係？包括這次的金融4000點，估計帶來很多的利好。大家也很關注。

楊鐵軍：謝謝黎總！景瑞一直是深根長三角的企業，我們是在上海成立的，是93年成立的，也是房地產的老兵。我們雖然生根長三角，但上三角這些城市，我們對杭州一直在關注，一直在關心。我們是杭州的新兵，在場都是杭州的大鱷，我們篩懷着一種學習的心態來到杭州。現在我們在杭州有幾個項目，確實剛剛李總提到了快魚，因為我們的杭州發展速度比較快，因為景瑞是快週轉的企業，景瑞在杭州的幾個項目都是比較快的。這和景瑞的內在運營邏輯也是相關。說老實話，景瑞和很多的行業龍頭來講，我們實力還是有差距。所以，我們希望通過自己的效率提升把自己的規模做上去，把自己的利潤做大。應該說我們在杭州學到了杭州，也有一些體會，確實杭州這個市場的節奏，如果把握不好的話，還是要吃虧的，從前面嘉賓的分享就可以看到。但整體帶講景瑞的發展還是不錯的。

回到剛剛說的話題企業和金融的結合，我想從房地產過往二十年的發展來看，房地產本身的金融屬性非常強，其實，房地產企業某種是玩金融的，過去玩得好都是在這些方面有深刻體會。景瑞上市以後，我們在所有金融工具的使用和探索上做了很多的嘗試，我們也感覺整個金融平臺尤其是香港的金融平臺對我們的發展很有幫助。但未來除了這些屬性之外，還要有一些新的做法。現在所有的房企都有一些焦慮，這個焦慮源於很多東西在改變。比如說房地產的利潤率在集體下滑，用一句時髦的話說可能是在朝新常態走。毛利潤水平降到20%，淨利潤水平可能是10%左右。但另一方面，土地的成本和政府運營成本方面沒有改變，不知道其他怎麼樣，我們土地運營結轉成本已經翻了一番。前段時間，我看國外的一個研究，整個土地運營成本在不斷上升。另外，金融成本在裏面非常高。

金融成本分為兩塊，一個是顯性的利率，無論是金融機構還是信託，其實還有一些隱性的成本，不知道大家有沒有算帳，其實這塊收入佔的房地產收入非常高。頭尾的風險都是房地產承擔，但參與分配是一個非常弱勢的羣體。所以，這是不符合市場邏輯的，在這裏面，房地產企業怎麼去改變這種狀態，或者說改變賊個行業的生態，我覺得這是非常重要的話題。所以，現在很多房地產公司想輕資產，想做轉型，想做跨界，都是來自這些方面。但不管怎麼樣，房地產企業做升級和產業的延伸是可以的，但如果要做深入的轉型還是蘊含很多風險。我想在這個裏面，房地產企業可以更多的從金融的邏輯上怎麼樣參與調整整個生態的事項當中去，大家一起改變這個生態，我覺得這才是我們應該追求的重要的點。

黎振偉：謝謝楊總！作為上市公司，我想講金融生態，它肯定是最深刻的，股票好不好，還有成本。另外，講政策方面，賈所長和房協的領導也都在，我今天和同事交流。其實，從銷售角度已經感受到了，但房價、地價還在上升，如果這時候企業不控制無底的慾望，可能會導致地價繼續上漲。所以，房企要理性的面對這個問題。另外，我發現去年庫存很大。

下一位嘉賓來自萊茵達置業的陶椿陶總，堅持立足長三角，高鐵、高速公路二三線城市佈局。你們有一些什麼樣的考慮？如何融資？你們有什麼好的對策。

陶椿：黎總，您得到的信息還是我們前幾年的信息，現在我們正在積極的轉型。我非常喜歡這句話，現在是最好的時代也是最壞的時代。所謂“最好的時代”，我認為是資本、金融、企業，作為萊茵達非常幸運，我們通過十幾年前通過借款的形式佔了一片天，我們和資本基本上是無縫連接，我們至少可以勇敢的活下來。同時這又是最好的時代，特別作為上市房企，我們也面臨非常尷尬的局面，第一是所有的信息都必須要披露，所以剛才您講的戰略，我們的確的確是長三角二三線的戰略，確實一些二三線城市人口沒有增量，經濟沒有爆發性，製造業沒有復甦，所以這些城市的去庫存的壓力非常大。我經常說，杭州這樣的城市，比如說像景瑞這種快魚的模式，甚至很多房企的架架模式（音），在二三線城市是不可能的。所以，作為房企的轉型是非常困難的。

另外，作為上市公司來講，必須要把信息披露出來，所以很難取捨。如果調價格，利潤肯定是無法保證的。但如果堅守了，也許你的財務成本又居高不下，所以我覺得作為房企公司來說，確實是非常痛苦的事情。作為萊茵達置業來講，我們也是積極突圍。作為金融，向大家彙報一下，我們也在積極對接海外市場，我們和濱江集團希望走出去，關注海外的房地產市場，包括資本市場。第二，我們也積極的轉型，現在我們提出的戰略是一體兩翼，以房地產為主業，同時向文化和體育產業進軍。同時希望向各位大佬學習，以房地產產業為核心，積極擁抱互聯網，擁抱大健康，擁抱環保、節能領域。但是，我覺得這些跟房地產主業比，其實確實專心並不是那麼容易的。轉型和跨界其實還是兩個概念，要跨界整合，我覺得我們還要不斷的努力。我也希望得到大家的進一步關注。謝謝！

黎振偉：陶總，我剛才應該問了你們當時的上市也是很好的組合，你們十幾年前已經走了這條路，這條讓你面臨的房地產向文化大地產轉型，新的產業進入，確實是房企未來發展的重要方向。我們期待萊茵達置業的發展！下一家公司是最新的，來之濱江集團的副總經理朱立東朱總。我看到朱總他們公司去年成交達到157億，創最高年份，大家都很難，你們最高。我想知道你們公司怎麼實現它呢？是否跟金融轉型、企業轉型相關呢？

朱立東：像黎老師講的，去年我們整個公司銷售157個億，跟大企業無法相比，但跟我們自己比是非常大的進步。這跟轉型沒有太大的關係，跟我們的架構轉型有關係。過去我們主要是在杭州，這幾年我們帶杭州以外的紹興、上虞、金華、衢州、千島湖，區域大了，項目多了，可售的面積多了，銷售就上去了。

第二，經過這麼多年的經營，企業的品牌、業主的口碑、開發運營的把控、成本的管控也形成了自己的優勢。在房地產下行的大背景下，以前的一些非房地產企業或者非房地產專業開發的企業，在這樣的大背景下碰到困難了，帶整個開發營造、銷售、成本控制就需要有更專業的公司對他們進行服務的類型，所以我們從前年開始，進行商業待建，所以說我們在這樣銷售額裏面，我們也有待建了幾個開發的項目，幫助銷售以後，有了這樣的銷售業績。

黎振偉：佔你們的比例是多少？

朱立東：股權比例我們自己是70%，合作是30%。如果是待建的，可能佔整個裏面的20%左右。

黎振偉：我剛才跟朱總探討一個問題，您是上市公司，不需要一定的買地建房。有這麼好的待建能力，營銷能力，通過市場融資的屈打，如何對很多資金不足的開發商解決呢？其實現在的開發商有很多的方式可以創新，而且我覺得今天的房地產量已經擺在這裏了，我覺得真的足夠了。接下來是怎麼把質做好，把服務做好。當然資金不夠，怎麼辦呢？通過這種合作，做好做優。剛才朱總說不容易，因為很多房地產商不是什麼都可以做，我認為互聯網時代是互聯互通。就像綠城早期的待建也是非常充分的，有很好的事中和管理。

最後一位嘉賓是老鄉，來自廣東碧桂園集團浙江區域總歐陽寶坤。我發現歐陽總已經來杭州，也在適應當地的市場，但畢竟的優勢還是在於經營，在於和金融的結合。我們也看到平安保險入股了碧桂園，很多人都說是不是又缺錢了，其實關於這個事，碧桂園有很多的解釋，這一點的解釋是在金融上創新。歐陽總，您從如何做金融的角度看待這個問題？

歐陽寶坤：最近有一個信息，就是平安成為碧桂園的第二大股東。我覺得，這不是轉型的問題，是金融和房地產更好的結合，平安有有自身的優勢，碧桂園有自己的優勢，這是我們的強強聯合。完全不能解釋為碧桂園缺錢，碧桂園至今不缺錢。

我們和平安的合作，它成為我們的第二大股東，因為我們有互相看上對方的一些地方。比如說中國平安的保險，它的保險從業員有幾十萬人在全國各地分佈，而我們的業主超過一百萬戶，所以在這方面，從數量上就可以看出，比如說我們從銷售手段上，我們可以互相利用互相的資源共享。其實我們是一個上市公司，去年做到1200億的銷售，跟我們的金融創新確實有莫大的關係。因為我們在國內除了傳統的融資手段之外，這個已經滿足企業的發展需求。所以，我們自己也摸查一下看自己的金融創新手段有多少，除了傳統的手段，我們有十幾二十種的金融創新手段，包括剛才說的房地產資金。我們金融創新只有兩種，一個是為企業提供低成本的金融成本，第二是為了更好的金融創新。在金融方面，平安和我們合作，我們已經合作了幾年，今年是高峯，我們也一直在探討。希望今後可以和大家繼續合作！

黎振偉：我想房地產要做大，一個是自身的市場，還有一個真的要靠金融。因為金融太重要了！最後，我想賈康所長幫我們點評一下，做一個總結。因為一個企業家，一個金融家，我們怎麼看？

賈康：這裏向在座的企業家和各位更多請教，自己從研究的角度談談初步的看法。比如前面幾位圓桌討論的企業家，他們的發言裏面有共性也有個性，各有特色，有自己強調的着眼點，以及自己企業已經形成的戰略、策略，是連接在一起的，有可能不一定是金融。在金融方面，我覺得是不是有兩個概念：第一，金融如何和商業性的金融對接。像我前面說的，已經迫於眉睫，亟待突破，它已經有聲有色，也代表激烈競爭一定會升級。在這樣多樣化的商業信息，如何和企業以及企業集團戰略對接呢？除了常規手段之外，我個人覺得創新了一個像金融工程的手段，有可以找一些專家，可以打造一個金融工程，金融工程概念是利用所有金融知識、清算手段、模型數理等等，就是最適合企業發展的模式，有時候複雜一點，比如說基金，有如何專業化設計的要點，我覺得企業可以利用外腦，為自己企業量身定製。以後專業性的金融發展也不排除低端的創新，我們很難預測對接草根銀行、鄉鎮金融等如何進一步的對接。第二個概念叫政策性金融，政策性金融現在前所未有的信息化，兩次經濟工作會議都在關注，現在正面肯定政策性金融和開發性金融，現在又下發瞭如何改革性的文件，它的政策完全可以用到政策性金融。比如說有些企業本身是房地產企業，它地緣熱泵的先進技術，綠色、低碳，節能發展。有它對應到分佈式能源，這時候政策性金融就進去了。過去是政策貼息，政策性擔保，現在更豐富一點。開發性金融給你支持，稅收方面給你支持，都是可以的。還有一個概念就是企業更有雄心壯志，往外發展，“一帶一路”的政策性金融支持更可以對企業加以幫助。

黎振偉：謝謝！我感受到現在儘管4000點，但企業家並沒有頭腦發熱，沒有追尋這個時間點，而是認真在思考企業的轉型升級，而且在創新。當然賈康所長給我們提出了更大的視覺，如何和金融結合，在更廣闊的領域和經營和金融的結合，當然在杭州，還要和互聯網結合，互聯網不僅是開放思維，還有互聯互通。謝謝各位，我們論壇到這裏，

主持人：非常感謝各位臺上嘉賓的精彩觀點！請嘉賓留步，請工作人員邀請其他嘉賓上臺，我們一起合影留念，謝謝！在場的各位來賓，親愛的朋友們，上午的論壇議程到此結束，感謝大家的熱情參與！謝謝！