黃韜認為，“剛需產品與改善型產品今年會成為主力，佔比可能會形成各佔50%的局面。”

觀點地產網 砸65億元重金成功躋身廣州市場的“過江龍”華髮，即將迎來它的廣州首秀。

近日，華髮四季再度傳出開盤消息，預計4月正式入市。隨後，觀點地產新媒體致電華髮四季項目公司諮詢，相關負責人表示，項目預計3月下旬會開放銷售中心，真正開盤要等到今年5月。

對於該項目入市前景，廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，綜合地理位置和銷售均價，以及今年市場回暖等因素，華髮四季具有一定競爭力，預計去化較理想。

　　華髮廣州首秀

據瞭解，華髮四季不僅是華髮進入廣州市場的第一個項目，也是當年白雲區的地王項目。2012年11月30日，華髮以10.7億元總價，20100平方米配建保障房面積擊敗保利地產，成功摘得白雲永泰村集賢莊地塊。

剔除配建保障房的面積後，該地塊可用於建設商品住宅部分的樓面地價為14598元/平方米。黃韜預計，項目推出市場售價應該是“3字頭”。

對於地塊的規劃，時任華髮股份董祕候貴明在拍賣結束後曾透露，項目打算建高端住宅，華髮在豪宅產品上有比較豐富的經驗。

“主推產品是140-260平方米精裝四房戶型。”上述項目公司負責人也表示，項目預計3月下旬會開放銷售中心，真正開盤要等到今年5月。

據悉，華髮四季已於今年2月5日取得預售證，預售總套數56，預售面積9869.5761萬平方米。

黃韜認為，5月入市的華髮四季，去化情況應該會比較樂觀。“整體來說，項目前景還是不錯的，因為周邊在售樓盤不多，競爭對手較少，而且周邊配套比較成熟。”

據觀點地產新媒體觀察，華髮四季周邊在售項目僅有嶺南新世界、凱雲新世界、新世界·嘉雲府，均價分別為28500元/平方米、36000元/平方米、28000元/平方米。而華髮四季預計的“3字頭”均價在周邊項目價格區間內。

黃韜還稱，2015年市場回暖也將為華髮四季提供去化條件。“今年的成交整體會比去年要好，綜合起來看，還是看好這個項目的。”

改善型市場轉好？

在黃韜看來，2015年改善型產品的佔比會增大。據其介紹，去年廣州剛需小戶型產品成交佔了70%，但今年改善型產品會加大比例。

過去2014年仍受制於限購的廣州，剛需產品與改善型產品成交形成了強烈對比。據合富輝煌發佈的“2014年廣州樓市總結報告”顯示，截止2014年年末，200萬元以下外圍中小戶型及200-300萬元中心區中小戶型是廣州全市成交主力，兩者佔比高達八成。

彼時，合富輝煌首席市場分析師黎文江曾對大戶型的銷售表示擔憂。“如果廣州不放開限購、不降低外地購房者的入市門檻，大戶型產品是很難消化的，廣州市十區二市庫存可售的6萬多套商品住宅，套均面積137平方米，當前市場去化不良的，絕大部分都是大戶型。”

不過，黃韜認為，這種局面今年將會改變。“剛需產品與改善型產品今年會成為主力，佔比可能會形成各佔50%的局面。”

他進一步分析指，目前大戶型產品庫存高的主要集中在花都、南沙、從化、增城這些外圍地區，但像白雲這種中心城區，大戶型產品還是有一定承接力的。“也因此，以大戶型產品為主的華髮四季相對來說還是比較樂觀的。”

而對於開發商來說，2015年改善型市場或許的確會轉好。相關統計數據顯示，廣州在農曆春節前一週，121-145平方米的大戶型房源推出341套，146平方米以上大戶型更達513套，佔廣州全市新增房源數的12.10%。

預計2015年全年，廣州也將迎來改善型產品的入市小高潮，包括接下來天譽半島、海珠半島花園、江山國、天薈公館、峻林、佳兆業天御、富力東山新天地等10多個大戶型項目。

但是，相對於黃韜的樂觀，合富輝煌分析師黃瓊則顯得較為保守。她認為，目前來說，大戶型產品去化還是比較困難的，主要還是因為總價過高，買家入市會比較謹慎。

“即使現在央行降息降準，但這種政策對於改善型產品的利好並不是特別明顯，對改善型買家並沒有起到特別大的推動作用。”黃瓊表示有些擔憂。