“參加三舊改造只是城市發展的一個趨勢，企業是可以參與的，佳兆業事件只是個案，因此公司並沒有特別擔心會發生問題。”
觀點地產網 年關將近，內房股時代地產控股有限公司於2月9日在香港舉辦其上市後首次全年業績會。董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄和財務總監兼聯席公司祕書陳偉健共同出席。
據介紹，時代地產2014年共實現合同銷售金額目標達152億元，超額完成全年150億元合同銷售目標，較去年同期增長37.8%。年度溢利大幅增加3.8億元，較上年增長39%。
同時，該集團實現營業額104.19億元，年度溢利為13.54億元，公司擁有人應占盈利達12.79億元，每股基本盈利為74分，董事會建議派發末期股息每股14.34分。
在152億元銷售總額中，珠三角都市圈的銷售額佔全集團98.6%。其中一線城市——廣州的銷售額同比增長56.1%，佔全集團的51.7%。
數據還顯示，時代地產104.19億元營業額主要由物業發展、物業租賃和轉租及物業管理服務產生，佔比分別約為96.9%、1.9%及1.2%。
其中，來自物業銷售的收入100.94億元，較上年增長6.9%，增長原因主要是是由於已交付總建築面積平均售價由2013年約8196元增至2014年約12061元。
在銷售貢獻方面，去年時代地產主要貢獻城市為廣州、珠海、佛山。其中，廣州所佔比例為52%、佛山所佔比例為18%、珠海所佔比例為16%。重點貢獻項目主要包括時代外灘(廣州)、時代南灣(廣州)、時代花生II(廣州)、時代城、時代傾城(中山)及時代山湖海(珠海)四期。
此外，在三舊改造方面，時代地產董事會主席兼行政總裁岑釗雄在現場表示，公司2014年21%銷售來自三舊改造，預計2015年這一比例可以到20%。“目前，公司在廣州有27個城市改造項目，總用地75萬平方米，總建面是247萬平方米。其中7個今年內完成，另外20箇舊改項目完成合作意向書。”
佳兆業事件還未完全落幕，舊改無疑是媒體人關注的重點。而面對多方質疑，岑釗雄表示，三舊改造是獲取土地的一種方法，目前佔總土儲的5%，不過希望未來佔比有所提高。“參加三舊改造只是城市發展的一個趨勢，企業是可以參與的，佳兆業事件只是個案，因此公司並沒有特別擔心會發生問題。”
除了展望過去外，時代地產還在2014年全年業績會上宣佈2015年銷售目標為165億元。此次的銷售目標，較比去年增長10%，但公司在2015年共有280億元的可售貨量。與此同時，公司年內時代會有50億元的拿地預算，公司目前負債率為94%，預計將來可以慢慢下調。
以下為時代地產控股有限公司2014年度業績會現場問答實錄：
現場提問：公司有很多舊改項目，佳兆業事件以後舊改項目是很敏感的話題，公司會不會考慮在今後的土地儲備中減少舊房改造的比例？
岑釗雄：你剛才所提到的是一個個別公司的案例。現在不簡單的叫舊改，而是城市更新的概念，我覺得城市更新對於一個城市的可持續發展，更高效的使用土地是非常有幫助和意義的。
有了地產商的參與，這件事可以做得更好，因為開發商帶來了資金，也帶來了更多的可選擇解決方案。現在每個地方的改造政策會有一點不一樣，但是總體來說基本上還是一致的。我還看不出來，如果按照這個政策去做有什麼特別大的政策或者其他風險。而舊改也不是一件很簡單的事情，時間週期比較長，所以也需要參與的公司有耐心、有經驗。
我認為舊改對於時代來說是一個合適的增長方法。是公司長期的、有利的以及非常重要的土地保證。在這方面，不會因為擔心個別公司的個別問題而停止這方面的工作推進。
現場提問：公司應收賬款有比較大的增長，尤其是一年以上的應收賬款有比較大的增長，在回款方面有沒有什麼改善的方法？對今年公司銷售均價有什麼樣的預計？
陳偉鍵：2014年公司的短期應收賬款已經超過100億人民幣，這和結轉的部分有關係。公司在2014年有兩三個樓盤要交付。交付的條件是要上網，銀行按揭上網的時候剛好是在1月1號登記，但是我們交付的時間剛好在12月30號，所以在財務上有一個時間差。到現在我們絕大部分現金已經收到了，利潤不會有問題。
時代2014年的均價和2013年差不多，預計2015年也差不多了多少。因為公司的貨量都集中在廣州、佛山、珠海這幾個城市，佔了總貨量的80%，所以均價是比較穩定的。我認為今年的房價還是比較穩定的。
現場提問：去年從杭州開始進行調整價格，房企拿地迴流一線城市的趨勢越來越明顯。今年時代地產在廣州區域拿地的比例會不會提高？
岑釗雄：時代現在還是聚焦已經進入的這幾個城市，這是我們最主要的戰場。這幾個城市裏面廣州佔的比重會更大一點，預計長期廣州佔的比重還是會維持在50%左右的水平。1月份時代在廣州新購入了三塊土地，增加在廣州的土地儲備總量。
目前時代進入的這幾個市場情況還是很好的，在2014年市場不是特別好的時候，每個區域都完成了我們預計的任務，有個別城市還超出了目標。一月份的銷售價格和去年相比沒有很明顯的壓力，氣氛還是比較平穩一點。所以，我個人對2015年還是更樂觀。
現場提問：既然對今年的形勢比較樂觀，為什麼今年制定的目標只是10%？
岑釗雄：時代過去三年的增長還是很高的，為什麼今年要把增長的節奏稍微做調整呢，我認為最重要的是，在目前的市場環境下，留下增長的餘地是最好的策略。
如果時代想把量做大一點，還是有這個能力的。但是我認為時代今年最重要的事情還是在管控層面做一點點調整。比如說，怎麼在未來經營的層面使公司的增長率、利潤率更有想像力。
時代還需要一段時間進行節奏的調整，把增長幅度控制住，而不是基於今年不特別看好所以把銷售目標定得低一點。
現場提問：最近安邦、長實都有在海外購置一些產業，時代地產有沒有在海外收購的計劃？中國房地產未來可能面對上升的瓶頸期，公司有沒有計劃投資一些房地產和其他產業整合的項目，或者說在其他產業做一些投資？
岑釗雄：每家公司都有自己不同的策略，以及剛才也說到行業發展瓶頸的問題以及多元化轉型的問題，我認為主要是因為每個企業不同發展階段會面臨不同的問題。對於時代來說，並沒有去海外購買資產的打算，也沒有多元化的考慮，時代還是專注於現在的業務。我認為房地產的市場增長容量還是很大的，而時代本身增長也是很不錯的，所以還是更專注於現有的領域。
現場提問：公司今年會專注在管控方面，在物業管理方面的比重會不會增加？
岑釗雄：物業管理是時代整個鏈條中很重要的一塊，我們之前幾年也花了很多時間把整個物業管理能力做得更好。現在，整個社區的服務平臺現在也搭建起來了，接下來還是想花一些資源把客戶服務得更好一些，讓他們的生活更便利一點。
這個平臺原來比較簡單，時代在這方面其實可以做得更多一點。現在有很多的平臺，但時代目前還是思考如何服務得更好。至於未來的可能性則水到渠成的事情，
時代自己做物業管理，物業收入也是時代的一個收入來源，每一年交付的面積是100萬平方米的增長，相應的，物業管理費、租金也會每年增長。
現場提問：出於公司內部管控的問題，時代制定10%增幅的目保持了10%的增長，那未來三年內公司會保持怎樣的增長幅度？而為了完成165億的目標，公司在推貨節奏上會進行怎樣的把控？此外，前面提到拿下了佛山金沙洲的舊改項目是出於拓展的需要，以後公司的拓展會不會以舊改為主？
岑釗雄：時代的增長目標還是按照節奏來進行安排，這是基於未來三到五年整個企業的發展規劃去進行考慮，也不會每年設定一個非常高或者非常低的增長目標。2015年165億是一個合適的增長目標和銷售目標。時代在2015年有280億左右的可售貨量，公司將按照每個項目的節奏進行推進，推貨節奏還是比較平均的。
有關我們三舊改造項目的獲取，這只是時代所有土地獲取中的一個方法。時代所有的土地儲備中有相當多的一部分是合作以及在招拍掛拿回來的。三舊改造項目只佔土地儲備總量的5%左右，我們希望未來佔的比重會更多一點，但不是最大的。因為城市的更新改造對於城市發展來說，非常有意義，而時代作為這個地方的發展商，參與是一個順理成章的事情。
現場提問：現在很多發展商覺得舊改用的時間和資金都比較大，甚至放棄這個項目，而且佳兆業事件以後，開發商對舊改都比較保守。時代積極參與舊改的原因何在？舊改項目以後會增加一定的比例，是什麼？
岑釗雄：三舊改造本來不是一件很容易的事情，週期比較長，需要足夠的耐心。不是每家公司都喜歡做，也不是每個項目都能夠成功。我認為三舊改造也好，或者城市更新也好，參與只是時代土地獲取的一個方法，有些事情難，但是總要有人去做。
去年有好幾個舊改項目都有進展，我們看出這些項目改造的成功，對城市的改變，以及對原來的業主收益都是很明顯。當然，對於時代來說，效益也是很明顯。通過舊改幾方都能夠共贏，這樣的事情我個人不是很拒絕去做。
現在雖然看起來有很多困難，但是我覺得慢慢會越來越好，政策會越來越清晰，裏面很多政策和做法也會越來越透明。所以，我不是特別擔心有其他方面的事情。
現場提問：時代的財務數據中物業管理費收入同比增長32%，這個原因是因為管理費的上調還是和剛剛你們談到的在這個平臺上鍊條的改進有關係？公司的銷售均價沒有什麼變化，但是已經確認的銷售均價上升了大概50%，原因是什麼？
公司剛剛說會增加舊改的比例，時代地產是不是在舊改方面有一些優勢，或者你們經過這麼多年的探索，這方面有沒有什麼舊改的經驗可以分享一下？
岑釗雄：城市更新也好，三舊改造也好，首先城市就有這個需要。一些舊的工廠、農民的舊屋。這些都在比較低效的使用，原來的規劃和建設都跟現在整個城市的發展不匹配，所以才產生了這樣一個需求。而它確實對幾方都有幫助，也與中央的政策，各大城市的土地使用政策來鼓勵更高效的使用土地。
地產商是市場一個很重要的組成部分，很多城市沒有辦法迴避三舊改造的問題，我們也是其中的一個參與者。所以這不是時代為了拿地而特別想出來的一種行為，而是因為城市本身的發展就有這個需要。
時代參與這方面的工作也有三年多了，也有成功的也有還在推進中的項目，也還在積累這方面的經驗。
現場提問：時代2013、2014年所銷售項目的地價成本大概是多少？2014年新獲取的土地成本是多少？
陳偉鍵：這次業績會沒有公開土地成本，是因為時代按照年報的官方成本來披露。現在的業績裏面披露了幾個數據，一個是銷售單價，我們2014年銷售均價是10900元，和2013年基本上持平。
如果是加上結轉部分，2013年結轉部分是8200多元，2014年是12000多元，增長幅度比較高。成本還是控制在可控的範圍，但是要等到我們年報出來的時候可以去計算出來，我們按香港上市公司規定不方便講這個事情，但是比同行好。
現場提問：公司今年的買地開支計劃是多少？
陳偉鍵：但是我們今年希望用50億用於購地。從今年1月份底開始，因為我們一月份在蘿崗拍了三塊舊改的地，佔我們土地儲備的5%，但是我們今年還有其它陸陸續續的舊改土地，所以預計會佔10%。如果按銷售算，可能佔在售比例的20%。舊改只是用來協助毛利率，不能集中在三舊改造上。
岑釗雄：今年買地的目標也是根據全年的預算進行安排，還是會以現在已經進入的城市作為首要考慮的對象，配比也基本上和銷售額的配比差不多，廣州、佛山佔的比重稍微更大一點。
現場提問：公司預計未來兩年毛利和淨利潤走勢會怎麼樣？針對現在地產行業整個形勢，很多開發商在2014年出臺了一些比較新的考核激勵團隊的方式，時代也說會留一些空間給自己進行調整，在考核激勵團隊方面時代有沒有什麼動作？
岑釗雄：關於激勵方面我們公司一直以來還是提高員工的待遇，在行業裏面形成競爭力，我們也是這樣一直做的。至於另外一個激勵層面，我們最近也非常密切關注市場的情況，有很多同行好的激勵方法都會借鑑，人力部門也在提一些建議，正在考慮如何讓激勵制度更具備效率。
2014年時代的利潤率有30%，2013年只有25%，我們希望能夠維持更好的毛利率水平，2015年我做得更好一點。但是這個沒辦法保證。
現場提問：公司的融資很大一部分是人民幣的融資，人民幣貶值對你們會不會有融資成本的影響？
陳偉鍵：2014年時代不只是發了人民幣的債務，總債大概是100多億左右，大約其中有35%是在香港發行的。去年，時代總共在香港發行了6億美元。其中有3.05億美元的高息債,3.88億港幣的可轉債以及15億人民幣的高息債。匯率的風險是在香港發債，但時代的香港人民幣債務佔總債務比例不高，在可控的範圍內。
而人民幣債務也不是時代唯一的融資通道，時代還有其他考慮的融資手段，比如說發新幣和其他開發商一起合作，或者說新債還舊債。
現場提問：時代負債率比較高，有沒有打算降低負債率？
岑釗雄：說時代的負債率特別高，我一直不認同這個觀點，94%看起來數字雖然不低，但是目前對於公司來說這是一個合理的指標，當然這也有下降的空間。每個公司不一樣，我們的債務結構和其他公司債務結構有一些不一樣的地方，在公司快速發展階段，這個負債率還是在比較合理的水平。目前包括評級公司都認為，時代的負債的比率是在可控的範圍，
陳偉鍵：負債率為什麼比較高呢，因為時代的投資物業中沒有商業地產，如果是商業地產，每半年會有一個價值重估。但是時代的總資產已經超過330億，投資物業才13億，佔比很小，所以本身就沒有什麼重估的利潤。我們的同行一般都有30%的資產是重估的。
另外，30%的項目是由我們全部操盤，基本上是時代100%控股，其他項目是一起合作，別的公司可以把一些負債並表，我們則是很實在的反映負債率水平。但是未來兩三年內，時代的負債率肯定會降下來。
今年公司不會有那麼多融資的情況，因為去年時代剛掛牌，有發展的需要。目前，時代已經拿到了6億多美金，其中有55%是拿來替換舊債。主要還是會用國內的銷售和銀行貸款。我們今年在香港舉債的行為會比去年少很多。
現場提問：是增加投資物業還是用什麼辦法？
陳偉鍵：是增加時代的淨資產。2013年，時代的淨資產才40億，2014年達到57億，增長的百分比有可能是同行內的冠軍。如果維持健康的增長，淨資產越來越大，浄債控制一定的範圍內，負債率就會下來。但是要給我們一兩年的時間，我們也是剛剛掛牌一年。