巴曙松：剛才那位著名的經濟學家參加論壇以來，每次都批評金融問題，老是沒有透徹地講房地產業問題。今天早餐會上有多位地產界掌門人都質疑，下行通道到底是指什麼，是什麼在下行，我想找一個正在上行的市場，那就是二手房市場，它是一個典型的正在上行中的房地產市場。我這一年在紐約哥倫比亞大學做訪問學者，其中一項業餘的打發時間的工作是陪國內的朋友看房子，這就促使我查一些數據，然後深深地感到，在一個成熟市場，當它的新房市場不一定有快速增長的時候，它的二手房市場成為一個非常有活力的，也帶來新的商業機會的賽道、新的機會。從國際經驗來比較，發展到中國這個階段，我們這個房地產市場上的二手房的前面崛起，已經是一個必然的趨勢，在主要的幾個成熟市場，美國、英國、法國、澳大利亞這幾個市場，已經是二手房主導的市場。

前面列出來的這幾個國家和市場，它的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推動了一個多層次的市場體系。從1972年到2013年，美國的二手房交易量增長了2.5倍，達到510萬套。二手房的成交佔比超過90%。我陪一些國內的朋友去看房子，我看到美國的木頭建的房子，有的是一九零幾年的房子還在使用，流通量非常大。只有房屋的自有率達到一定的水平，業主自有的房屋存量足夠大，這個時候是二手房的出售和出租市場開始孕育，或者說往上走的開始。

大家看這個曲線，美國前期的二手房市場在積累了一定的時間之後，存量足夠大之後，在新房市場增長不是很明顯之後，我們看到二手房市場迅速上升。英國的二手房市場崛起於20世紀80年代，這主要是因為英國的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之後才上升到60%以上，然後孕育了20年之後，二手房市場大幅飆升。英國政府歷史上對住房市場干預就比較深，曾經一度有50%以上的房屋是由政府提供的，香港這一點也很像。大家看香港的夜景燈火輝煌，我在香港也工作過六七年，香港有一半的房子就是由政府提供的。房屋自有率上升的速度非常慢，所以導致它的二手房市場受到一定的影響。同時存量房屋的質量能否滿足要求也是一個問題，如果你的存量住房質量很差，它的市場也不會有這麼好的發展。美國的二手房市場之所以這麼龐大，每年有500萬套的交易量，在很大程度上是因為它的房屋結構是由獨棟的房子。我們看它的成交構成，80%是獨棟的房子，聯排、公寓或者是其它形式的佔比都是很小的。人口流動和住房轉換的頻率從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。美國的二手房市場爆發，於美國的郊區化人口流動和移民有根本的關係，特別是那些學校比較好的鎮，流通量非常大，因為它的地稅非常高，可能到3%、4%，甚至到5%，只要有孩子上學，上完學，這個房子立馬就賣掉，搬到其它的地稅低的地方，所以流通非常常見。人口流動對出租市場的作用也非常明顯，二手房的出租市場，住房換手率高達30%，是交易市場房屋流通率的6倍。特別是一些大都市，在紐約有一句玩笑話，說紐約基本上是年輕人待的地方，那些年輕人在幹什麼呢？他們調侃華爾街有一個玩笑話，說有30%在忙着租房、搬家，有30%在忙着找工作、換工作，還有30%忙着找男朋友、女朋友，都是剛畢業的年輕人，住在曼哈頓島上，流通性非常大。

中國的二手房市場如何呢？我們看到目前的二手房市場主要集中在一線和個別二線市場。二手房的成交面積佔比和成交金額佔比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。即使是北京、上海這種城市，流通率的佔比也還是非常有限。前兩天我跟幾個做PE投資的朋友來做一個上半年投資狀況的總結和下半年的展望，忽然凸現有些項目，特別是一些產能過剩行業有很意外的波動，最後得出結論，一線城市因為種種原因，被低價斬倉賣出的房子，比投資那些產能過剩的行業的收益都要好。

二手房崛起的條件應該說已經逐步具備。存量的商品房規模已經足夠大，目前商品房存量已經超過1億套，如果考慮目前在建施工的規模，2015年應該到1.25億套。同時，我們城市家庭房屋的自有率已經很高，考慮到中國城市常住人口超過2.5億是農村流入的非戶籍人口，多數並沒有進入商品房市場，如果把這一部分扣除的話，重新計算中國城鎮戶籍家庭的住房，2015年會超過70%。這麼高的住房自有率，是二手房市場崛起的一個重要條件。同時我們新一輪人口流動的趨勢正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區之間的流動會帶來二手房交易，特別是租房市場的巨大的需求。這不是一個下行通道的市場，而是一個在上行的起點上的新的房地產市場。

二手房市場的空間和機會主要表現在三個領域，一個是交易佣金，第二個是廣告的支出，第三個是配套的服務。二手房交易佣金規模取決於交易額、經紀人蔘與比例、佣金率三個變量，以美國為例，2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元，經紀人蔘與完成的比例為91%，佣金率為5.2%，三者相乘得出的佣金是600億美元。從國際經驗看，佣金率在3%到4%是正常的水平。中國目前的佣金主要集中在前5個城市，佣金率平均在2%左右。第二個是廣告支出，第三個是配套的服務，在美國二手房的交易環節非常複雜，涉及眾多的行業，每年相關的服務費用超過200億美元。

房地產市場發展到今天，如果說過去十幾年市場很簡單，政策弄得很複雜，未來這段時間我們會發現，房地產調控政策已經非常的簡單、清晰。市場本身變得非常的複雜。這就促使我們業界需要做更多更專業的細分的深入分析。謝謝各位。