可以預見，發展商的主動讓價和政府的溫和鬆綁政策下，上半年“悶樓市”即將終結，下半年市場將築底回升。　

2014年1-5月全國樓市整體成交表現欠佳，住宅存量大增。近來不少開發商推行以價換量策略，全國各地掀起降價潮，成交逐漸活躍；市場存量壓力和房價下調也將為政府調整房地產政策帶來動力和契機，預計中央政府將在信貸和剛需限購方面有實質性支持措施，地方政府的購房資格認定也有鬆動。上半年的“悶樓市”有望終結，在房價做“俯臥撐”時，置業者可看準行情，把握入市良機。

一、房地產市場存量壓力凸顯，價格下行探底

1.主要城市商品住宅成交量同比萎縮17%，存量消化週期激增至18個月

2013年9月以來全國重點城市新增供應量明顯增加，但2013年11月“三中”全會後部分城市房地產調控加碼，成交量逐步從高位回落，進入2014年成交量大幅回落，市場氛圍迅速轉差。據合富輝煌（中國）市場研究部監測，1-4月全國主要城市商品住宅成交幾乎都出現不同程度的下滑，個別城市下降幅度超過40%。

2014年市場新增供應也未能有效帶動需求，這導致市場存量快速上升。據合富輝煌（中國）市場研究部監測，全國主要城市住宅供應消化期由2013年的大約12個月增加到現時超過18個月高位。

2.不同城市市場表現分化，長三角市場困境尤其突出，降價幅度大

從不同類型城市看，一線城市隨着成交的大幅萎縮，消化期顯著增加，如北京和廣州比較突出。二三線城市間的庫量差異大，其中長三角的杭州、常州、寧波以及海口、天津、長沙、武漢存量消化期高；南京、合肥、鄭州、南昌、珠海存量消化期短，甚至不足10個月，市場壓力較少。

根據國家統計局公佈的70個大中城市住宅價格指數，2014年4月，價格環比下降的城市有8個，比3月（4個）增多，8個城市中6個來自長三角地區。

早在今年2、3月長三角地區已有二三線城市率先降價，降幅10-25%左右，個別樓盤達40%，包括了大型房企，如九龍倉、雅居樂、復地，及地方中小開發商大地、天鴻、天洋控股等均有降價舉措。

 

至5月上海也有不少樓盤加入到降價的行列，但整體降幅不大，洋房市場目前成交價格基本為之前95折左右的水平。

3.廣州存量消化期需近23月，“五一”後降價促銷成效明顯

在廣州，“五一”黃金月未能帶來起色，1-5月廣州十區成交同比下滑35.6%。當前存量十區需近23個月才能消化完，其中南沙、花都、番禺壓力最大，存量多，消化慢，三期消化週期均超過26個月。

在剛剛過去的端午小假期廣州樓市也掀降價熱潮，尤其中小戶型剛需樓盤，個別樓盤降幅近三成。從成交表現來看，降幅超過15%的剛需樓盤，銷售提升非常明顯。亞運城山海灣等大戶型為主的樓盤降價後也獲得了熱銷過百套的佳績。

二、庫存加降價，政策鬆綁輿論已經形成

由於市場存量壓力大，價格正處於下行尋底的過程。4月份開始，陸續出現各地政府放鬆樓市政策的現象，住建部也提出：除北上廣深一線城市外，其他城市限購可自行調節。這一舉措尚不能解讀為政府要大力救市，但相對以往態度，已為政策調整留出餘地。

中央政府一直強調“支持和鼓勵首置”，但首置需求規模畢竟有限，在大多數城市改善型自住需求才是市場的絕對主力。預計二套首付7成的政策會下調，針對外地戶籍常住人口的“3年社保限制”的條款也極有可能放鬆。從歷史經驗可以看到，貨幣投放規模對以房地產為代表的資產價格走勢影響至關重要。2009年與2012年兩次大規模釋放流動性均造成房價暴漲，除非整體經濟和住宅成交量繼續下滑，房地產政策調整仍將以“原有過嚴政策的鬆綁”和“定向微刺激”為主。

可以預見，發展商的主動讓價和政府的溫和鬆綁政策下，上半年“悶樓市”即將終結，下半年市場將築底回升。

發展商“以價換量”的舉措將讓價格呈現波動起伏的”俯臥撐效應“，置業者可在發展商有讓利時，抓住每一波行情，看準時機入市。