將會產生資金沉澱，回報週期較長的商業項目佈局在此，對於今年財務壓力均較大的諸多房地產企業來說，或許都是一件有些冒險的事。

觀點地產網 日前，富力地產推出了其在貴陽的首發作品“貴陽富力中心”。

資料顯示，該項目為富力地產聯手大西南礦業進軍貴陽的首個項目，地處貴州金陽核心CBD，緊鄰貴陽市行政中心；位於觀山湖區誠信北路，佔地面積13.4萬平方米，建築面積31.6萬平米，容積率3.5，產權年限50年。

項目彙集了6棟超甲級高端寫字樓，約4萬平方米大商業，囊括辦公、餐飲、購物、娛樂、文化、社交等多種配套。

產品形式上，將構建成貴陽首個精裝5A級寫字樓，以生態圍合式建築羣的表現形式，打造120-2000平方米的多樣辦公空間。

去年12月3日，富力在貴陽的這一項目正式奠基開工，如今半年才過，項目已經準備入市亮相。

貴陽的寫字樓生意

眾所周知，早早開始涉足商業地產的富力在廣州珠江新城有多個寫字樓、酒店等商業項目，因此也確實累積了不少商業地產，尤其是寫字樓的開發經驗。而這幾年，富力亦欲攜自身的商業地產開發經驗拓展更多城市的打算也十分明顯。

根據觀察，目前富力在外地投資性物業中，酒店產品佔了較大比重，而寫字樓只在天津和重慶略有涉及。

市場認為，雖無法和一線城市對於寫字樓的巨大需求相提並論，但天津和重慶對於寫字樓還是有一定的需求量，因此富力在這兩個直轄市發展寫字樓生意並不難理解。

不過，富力接下來卻將寫字樓的投資轉向了貴州，這個2013年全國各省份GDP排行中墊底地區，就確實有分析師表示看不懂。

對此，輝立證券地產分析師陳耕表示，在貴陽做寫字樓，可能面臨低去化的問題。

據瞭解，事實上，貴陽這一兩年寫字樓市場確實較熱，但隨之而來的供應井噴卻讓競爭加劇。

資料顯示，2012年開始，沉寂多時的貴陽寫字樓市場開始出現多點發力，中心區、觀山湖區數十個寫字樓項目將貴陽寫字樓市場帶入了一個空前的“井噴”期。據不完全統計，未來幾年貴陽寫字樓的供應量將接近400萬平方米。

2014年，僅觀山湖區就有貴陽國際金融中心、美的林城時代、中渝中環廣場、北大資源夢想城、茅臺國際商務中心、德福中心、金利大廈、聯合廣場、天一國際、俊發中心等10餘個寫字樓項目的集中供應，都將使該區域的寫字樓市場競爭空前加劇。

另一方面，並不是西南重心的貴陽是否有足夠的需求來吸納這些寫字樓供應，也一直是大多數市場人士認為值得觀察的事情。

因此，將會產生資金沉澱，回報週期較長的商業項目佈局在此，對於今年財務壓力均較大的諸多房地產企業來說，或許都是一件有些冒險的事。

商業拓展與資金壓力

其實，富力商業地產發展過程中曾有的最大危機就是來自於資金佔用問題。

目前，經歷2008年金融危機之後的富力，其財務狀況已獲得大幅的改善，但2013年，其財務面臨的壓力再度上升。

國際研究機構瑞信在4月底的一份研報中表示，其將富力的股價大幅削減20%，原因則是認為富力今年必須為高達55億元的國內債券再融資，還有數量可觀的信託貸款，隨着銷售數字的見頂回落，投資者對企業信心下降，再融資成本趨升，將形成惡性循環。

事實上，55億元的國內債券只是富力手中負債的1/10。對於這部分信託貸款，輝立證券地產分析師陳耕指出，信託一般是按照項目進行的，因此支付也是按照項目的銷售進行，以目前富力的項目來看，可能只會有部分項目出現問題。

陳耕進一步指出，在目前的市場環境下，富力總體銷售表現如果受到影響，那麼才會有出現問題的可能性。

同時其也表示，根據目前情況富力很難出現不能償付的結果，畢竟作為內房股，信用在資本市場是非常重要的。

不過有市場研究報告指出，目前富力的整體債務已超過600億元。

根據富力2013年年報顯示，其借款總額為614.5億元，包括於2009年10月發行的境內債券55億元，於2011年4月發行2014年到期的離岸7.00%優先票據26.12億元，於2011年4月及2012年8月發行的2016年到期離岸10.875%優先票據3.88億美元。以及於2013年1月發行的2020年到期離岸8.75%優先票據6.00億美元。

目前，富力淨負債與總權益比率為111%，手上現金為243.4億元。其中，一年內到期的債項佔負債總額的29%，約178億元。而資料顯示，2012年底，富力的債務僅為約為356億元。

市場分析人士指這或許與去年富力積極擴展新區域有關。今年3月，花旗在報告中統計出，去年富力以434億元購入30個項目，以地域而言，打入10個新城市。

瑞信在早前就對此表示，根據過往經驗，地域擴張或會令富力出現行政風險及令成本開支大增。

而輝立證券地產分析師陳耕就對觀點地產新媒體表示，富力目前還是在相對熟悉的區域發展比較好。其認為，富力的產品優勢其實並不明顯，進入新城市的風險比較大，而如果銷售沒有很好，去化有問題的話，將直接影響富力的現金回籠。

“現在好的銷售時點就那麼一兩個月，因此競爭更大，對項目的要求也更高”，陳耕認為，在如此高債務和新區域可能的銷售壓力下，富力今年需要做更多的融資，特別是發新債換舊債。