現在國家不允許再（只升不降）這麼做了，那麼我們要把賭徒的心態轉變過來，要做好基本功，這是很重要的。
觀點地產網 見習編輯 何緣 “在沒有充分調研的情況下講這個是不科學的，我們不應該說某個盤掉下來就是崩盤，它只是一個現象，而現象不是普遍規律。”面對今年的房地產崩盤論，黎振偉如是強調。
其續稱，退一步來講，我們不能以去年那種高歌猛進的指標來衡量今天的房地產市場價格。
去年是很特殊的情況，政府出臺了調控政策它沒有發揮作用，老百姓急着買房，把房價拉高。開發商拼命買地，拉高地價，形成一個惡性的循環。
“中國的特點就是永遠希望上漲，絕對不能跌。哪怕去年增長100%，今年都是在它的基礎上再漲10%，要漲110%。”
黎振偉認為，過去10年，政府的這種政策使得買房者和開發商都是賭徒的心態，大家都賭贏了。現在國家不允許再這麼做了，那麼我們要把賭徒的心態轉變過來，要做好基本功，這是很重要的。
事實上，在黎振偉看來，今年熱議的雙向調控或許可能發揮更積極的作用。因為雙向調控是真正的按市場化的模式去調控市場，而最終的結果就是讓調控退出市場。
據其介紹，過去我們用不科學的辦法去調控一個不科學的市場。而今天的做法是，市場擺在這裏了，沒辦法改變。那就用科學的辦法去調控，使得它最終不用調控。
“因為現在市場本身就是差異化的，城市要分化，企業要分化，消費者也在分化，你怎麼可能用一個模式對待所有的市場呢？所以這種雙向調控，它就是一種區別對待策略。”
在今年行情普遍看淡的形勢下，黎振偉認為房企除了做好銷售以外，還要研究消費者需要什麼東西，城市需要多少房子，怎麼去跟產業結合，怎麼去跟這個城市發展相結合，跟我們的收入相結合，還有跟國家的未來政策的引導，城鎮化的發展結合。
其實，黎振偉一直強調，營銷可以解決短期的問題，但它不能解決根本的問題，根本的問題是靠企業自身內在的東西。也就是企業的市場把握、營銷能力、管理能力、服務能力，以及自身的品牌。
“過去我們走的是一建房馬上就能賣錢的房地產短期發展道路，而現在這種時期已經過去了，因為這種短期的東西它的效率一定是短期的，我們現在要考慮的是長效機制。”
值得注意的是，關於房企跟金融聯姻的問題，黎振偉認為對房地產企業來說，肯定有所幫助。因為它們合作以後，房企可以多一種直接貸款的融資渠道，也可以跟銀行一起分享高利息的利潤。
另外，關於廣深二地大量存在的小產權房，黎振偉明確地表示這不是一個一刀切能解決的問題。首先應該是嚴格立法，不允許再繼續建，停下來以後，再想辦法分別解決。一定是先停止，再分化解決，而不是說現在政策還沒指定，老的問題沒解決，新的東西又來了。
以下是觀點地產新媒體對深圳世聯行地產顧問股份有限公司廣州分公司董事長黎振偉的採訪實錄：
觀點地產新媒體：今年兩會最熱的話題是雙向調控，您怎麼看這個問題？
黎振偉：其實這也是改革的一個很好的措施，今年兩會最大的主題是改革。過去我們說改革就以為要出政策，結果發現過去出了很多政策不但沒效，反而是起了反效果。
改革對房地產來說，越干擾這個市場就越起反作用，因為你沒按市場規律辦事。這個雙向調控是分區的，其實它真的是用了一個很科學的辦法。當然，你說中國不調控不可能，你不可能說昨天抑制，今天突然間放開，那就亂了。但是調控的方向改變了，所以我覺得中國今天不能說完全不講調控，要講調控的方式方法更科學。過去我們用不科學的辦法去調控一個不科學的市場，結果是怎麼樣呢？兩個不科學的結果就是不科學的平方，那就更不科學，變成今天這個樣子。今天的做法，市場擺在這裏了，沒辦法，那就用科學的辦法去調控，使得它最終不用調控。
觀點地產新媒體：那您覺得這個雙向調控的措施是科學的？
黎振偉：是科學的，它是差異化的。因為現在市場本身就是差異化的，城市要分化，企業要分化，消費者也在分化，你怎麼可能用一個模式對待所有的市場呢？所以這種雙向調控，它就是一種區別對待策略，我可以給你一個底線，你不能超過這個底線。經濟有一個底線，有個高點，有個低點，我把這個自由度給你，你去發揮。中央開始不斷放權，下面也可以考慮放權，而不是政府說你只能賣這個房子，你只能建這種房子。我覺得這個雙向調控，可以肯定更積極的效果，這是真正的按市場化的模式去調控市場，最終的結果就是讓調控退出市場。
觀點地產新媒體：今年2月份以來，很多地區開始大幅降價，比如說我們聽到最多的就是杭州的降價，進而有房地產的崩盤論這樣的說法出來，您認同這一點嗎？
黎振偉：我覺得中國媒體也有問題，因為大家都希望抓亮點，有時候會想有這個噱頭。在沒有充分調研的情況下講這個是不科學的，我們不應該說某個盤掉下來就是崩盤，它只是一個現象，現象不是普遍規律，所以我覺得不應該這樣說。
我們不清楚這個背景，就說這個樓市要崩盤了，我覺得這是不對的。一定要在對市場進行充分調研的情況下才能下結論，這是第一個。第二個，對於市場的價格，我們不能以去年這種高歌猛進的指標來衡量今天。
觀點地產新媒體：就是去年的基數是比較大的。
黎振偉：對，中國的特點就是永遠希望上漲，絕對不能跌。哪怕去年增長100%，今年都是在它的基礎上再漲10%，要漲110%。去年是不健康，不合理的，今年還能這樣做嗎？如果今年再這樣漲，那不是很恐怖嗎？去年是很特殊的情況，政府出臺了調控政策它沒有發揮作用，老百姓一看你一調控房價又要升，這種非常不負責任的調控導致了市場的混亂，老百姓急着買房，把房價拉高。開發商看政府只說不做，他就拼命買地，拉高地價，形成一個惡性的循環，這個結果是政府造成的。
我們不能以去年的情況來比較今年。今年我們看到調控的方式在分化，並且政府提出生產方式的轉型，所謂轉型就是不可能簡單地靠賣地，不能簡單地靠房地產來發展經濟。還有一個是中央的反貪力度加大，所有的貪污都跟房地產有關係，都跟加大基本建設、加大投入有關係，你投入一個億，他就可以貪5000萬，你不投他有什麼貪呢？所以這種投入減少了以後，盲目投資減少，房地產必然會迴歸正常。起碼政府不用拿那麼多錢來搞城市，對財政的壓力就沒那麼大了。那些鋪張浪費的東西都會帶來房地產的不斷虛高，今年這些都在整治，這些都使得整個政府的行為有所收斂，它收斂以後，就不會漲得那麼多。
觀點地產新媒體：今年房地產行業有看行情比較看淡的聲音，您覺得房地產企業在銷售方面要怎麼去保證，除了銷售方面，房企還有什麼內容是比較重要的？
黎振偉：剛才我跟你說，有個企業房子賣不掉了，就提高佣金，給你20%的佣金。他沒有從市場的增長去考慮，他只是想你最後反正給我賣掉就行了。你可以想像，如果你給那麼高的佣金，房價還要降，結果會怎麼樣？必然損害這個產品的品質，甚至損害消費者後期的利益。所以簡單為了賣房而做開發的方式要改變。
我們要研究消費者需要什麼東西，城市需要多少房子，你怎麼跟產業結合，你怎麼跟這個城市發展相結合，跟我們的收入相結合，還有跟國家的未來政策的引導，城鎮化的發展結合，如果你不跟它結合，你就盲目去拿地建房子，結果賣不掉，你就靠加大佣金，用很多渠道來營銷，營銷可以解決短期的問題，但它不能解決根本的問題，根本的問題是靠企業自身內在的東西。什麼是內在的呢？就是你的市場把握，你的營銷能力，你管理的能力、服務的能力，以及你的品牌。
觀點地產新媒體：從去年開始，一二線城市和三四線城市的分化越來越明顯，這對地產企業的擴展有什麼影響？
黎振偉：其實分化得越來越明顯，也是過去的膨脹發展所帶來的。以前大家有錢都可以做房地產，一線城市沒什麼地，我就到二三線城市去，不管有沒有需求，我都去拿地，去建設。你本來一頓飯只吃一碗的，我硬要你吃三碗、四碗，現在看到三線城市不行了，又回到一線城市。一線城市容量就那麼大，城市就那麼大，道路就這麼多，你個個都湧進一線城市，那地價肯定高了，房價肯定高了，地價高到一定程度以後，開發商承受不了，買家也承受不了。那麼開發商怎麼辦？又要回過頭轉到那邊去了。
之前集中在一線城市，原因就是過去的蓬勃開發導致的，大家早期都是盲目拿地，發現三四線城市不行，又回到一線，一線城市現在又飽和了，這個市場雖然很大，但是沒有土地了，地價很高，那就又要考慮回到二三線城市。
我覺得過去這種狀況是被動造成的，今天我們要做的就是如何更清晰地分析城市的發展。政府很重要，政府首先自己要擺正發展的方式，不要總是賣地，搞房地產，不搞產業，不搞提升教育等等服務。
過去我們由於走了短期的發展道路，房地產是最簡單、最快的，一建房馬上就能賣錢，現在這種時期已經過去了，這種短期的東西它的效率一定是短期的。我們現在要考慮長效機制，這一定要從當地政府開始，你怎麼保護你的青山綠水，你怎麼發展你的低污染產業，怎麼去讓當地人收入增加。要培養他們搞好教育、醫療，還有很重要的就是搞好當地的法治。
觀點地產新媒體：最近房企都選擇跟金融機構合作，您覺得這些原因在什麼地方？這樣對房地產企業有什麼影響呢？
黎振偉：這是沒有辦法的辦法，現在銀行要走向市場化，它不是說國家要你貸給他就貸給他，他全部市場化以後，銀行跟企業的貸款關係就不是一個政府行為，它是一個市場行為，企業要得到銀行貸款，它的利息提高了，你怎麼承受？它的資金一定要選擇好的企業，那你這些企業就要想，我自己是不是預先跟銀行合作，建立一種更緊密的關係呢。
對房地產企業來說，肯定有幫助，它合作以後，可以多一種融資渠道，它就多了這個直接貸款的渠道，它可以跟銀行一起分享高利息的利潤。
觀點地產新媒體：今年房企融資方面會不會有困難的地方？
黎振偉：總的來說，金融體制改革以後不是靠政策貸款，這個時候好的企業應該沒問題，那些不太好的企業，或者說還款能力比較差的企業，那一定是有問題的，就是現在開始已經是銀行選擇你，不是政策選擇你。以前是政策，企業不好，政府要你貸給他，你也得貸。
觀點地產新媒體：兩會上還有一個熱點，就是如何解決小產權房的問題，廣深兩地也有不少的小產權房，而且廣東省的三舊改造也是進行得比較早的，您覺得現在是不是解決這些問題的一個好的時機？
黎振偉：我覺得現在還不是最好的時機，小產權房的問題很複雜，它的量很大，另外很多城市的規劃政策並不完善，你沒有完善整個體系的時候，你就問題解決問題是走不下去的，你全部承認它，那就麻煩了，以後會有更多的人去違法。你不承認它，又要損害很多利益。
所以解決這個問題，我覺得不能一刀切的解決，應該是首先嚴格立法，不允許再繼續建，停下來以後，再想辦法分別解決。這個東西的策略一定是先停止，再分化解決，而不是說我現在政策還沒指定，這邊還在建，我那邊就解決。這是老的問題沒解決，新的東西又來了。
觀點地產新媒體：很多人預測2014年中國的經濟是穩中有降，但是仍將是一個不確定的房地產市場，您覺得房地產行業在這個大環境的影響下，企業應該如何應對？
黎振偉：穩中有降，這是一個市場規律，只不過我們過去政府太強勢了，它總是讓這個市場只升不降，這是不對的。在今天，當政府已經明確了，政府要收權，讓市場來配置資源，這樣的話，企業在意識上要明白一個東西，市場是有升有跌的，不會永遠升，所以當你拿錢買地的時候一定要考慮風險，你做那個事情就要考慮到好的時候和不好的時候，所以你的基本功、科學決策很重要，不要盲目，不要用賭徒的心態來做房地產。
但是過去10年，政府的這種政策使得買房者和開發商都是賭徒的心態，大家都賭贏了。現在國家不允許再這麼做了，那麼我們要把賭徒的心態轉變過來，要做好基本功，這是很重要的。