我們對任何形式的合作都不排斥，但沒有專門要去考慮引入大型投資者，因為這種東西不是你想引入他就來了。
觀點地產網 見習編輯 趙思茵 3月19日，中駿置業控股有限公司在香港召開2013全年業績發佈會。中駿置業董事長黃朝陽於會上宣佈，該公司2014年合同銷售目標確定為140億元，較2013年全年業績108.2億同比增長約30%。出席當天業績發會的還有中駿置業執行董事李維、及財務總監李少波。
為了達到銷售金額30%的增長，中駿2014年預計將推出10個新盤，同時還有11個已入市的樓盤在售。全年將以較為均衡的節奏推盤，但主要以二、三季度為重點推盤節點。
目前，中駿置業已進入北京、上海、深圳等一線城市，未來北京、上海的新項目將會成為重點，還將繼續擴大來自福建省以外的合同銷售金額貢獻佔比。另據管理層透露，中駿上海項目預計將於2015年一季度入市。
“2014年新的樓盤大概有100萬平方米，所有加起來應該是230萬平方米可售面積。假設一萬元一平方米，有230億的可售資源。其管理層如此說到。
同時，其還表示，2014年中駿置業拿地支出預算為40-50億元，還是考慮以住宅為主。2013年中駿置業的土地總代價約為72.1億元，共新增8幅地塊，總規劃建築面積約201萬平方米。截至2013年底，中駿置業土地儲備總規劃建築面積合計約955萬平方米。
為了讓公司有較快的發展，中駿置業和其它公司一樣，也不排除會和其它企業合作。但是，中駿強調，會保證絕對的操盤權利。
債務方面，2014年中駿置業將有25億元債務到期，預計將以借新還舊的方式償還。
以下為中駿置業2013全年業績會現場問答實錄：
現場提問：去年的合約銷售增長不錯，今年目標是多少？會通過什麼樣的銷售手段或者策略達到140億的銷售？
管理層：今年合約銷售額是140億，預期明年會往200億努力，合約銷售額過去幾年的增長速度都是30%到35%。
現在中駿在開發的面積比較大，按照現有的銷售項目來看，要達成這個目標還是比較可靠的。2014年新的樓盤大概有100萬平方米，所有加起來應該是230萬平方米可售面積。假設一萬元一平方米，有230億的可售資源。
今年除了福建以外，還有三個盤，分別在深圳、北京的燕郊以及江西南昌。這三個項目推出來，對銷售業績也會有很大的增長。
現場提問：公司如何把握今年的推盤節奏？
管理層：我們今年有十個新的盤，還有11個老盤，二季度、三季度會有比較多的樓盤推出。但是他是均衡的，比如說一期可能在二季度推，二期在三季度推，我們一整年下來還是會均衡的去推。
目前來看，一季度大概會有30億的銷售，因為深圳、北京、南昌的項目會在二季度推出來，二季度的業績會有上漲。這三個新盤大概會佔我們整個全年銷售額的25%左右。
現場提問：公司對可售貨值均價有什麼預期？
管理層：還是會和去年的水平差不多，我們去年是10631元，因為去年在廈門有一個比較高端的樓盤--天譽，拉高了整個平均價。按照現在產品結構來看大概是1萬元左右，今年如果上海樓盤開售，單價也會比較高，大體均價還是差不多。
現場提問：公司去年拿了8塊土地，花了72億，在今年公司在拿地方面有沒有什麼計劃，會選擇拿什麼樣的地，會進哪些城市？
管理層：現在我們有四個戰略發展區域，一個是福建海西、環渤海、長三角以及珠三角的深圳。未來，還是會圍繞這四個地方進行土地儲備。長三角區域會再多進入一個城市，比如說南京，但不會再輕易發展更多的城市。
土地的預算今年大概45億到50億，但是可能會和別人合作，加在一起可能有70億80億的資金去拿地。
中駿拿地還是比較穩健的，一年只買幾塊地不算多。要拿地很簡單，把牌子舉到最後就行了，我們沒有這麼做。要把一塊地拍下來不難，但是要拍一塊好地很難，所以中駿會大量去搜集土地信息，多參加土地拍賣。中駿希望能夠拿到合適的地塊，去年拿的土地都還可以。
現場提問：公司已經進入了北京、深圳、上海，為什麼北上廣深四個一線城市只進入了三個，有打算去廣州發展嗎？
管理層：廣州目前還沒有項目，因為廣州市場競爭很激烈，目前還沒有合適的項目，如果有合適項目去做也沒有問題，我們也有可能和廣州的公司一起來合作。
我們去年在上海11、12月份拿了兩塊地，都是在市場有點打盹的時候以低價拿的。比如說我們在上海普陀拿的土地，樓面價只有2.7萬元/平米。所有人預計那塊地要3.3萬元一平方米，在大家觀望的時候，中駿以2.7萬元/平米的樓面價拿下來了。
現場提問：公司拿地方面關注點是商業還是住宅？
管理層：住宅為主，現在不會完全分開商業還是住宅，一般都有搭配，但是還是考慮以住宅為主。
拿地方面，中駿在福建會精耕細做，會進入除了廈門二線城市以外，我們還會進入像泉州這樣的三線城市。福建區域是我們的根據地，客戶羣很瞭解，產品定位都很瞭解，所以覺得在福建做三、四線城市風險是可控的。
福建以外，我們一定選擇一線城市，比如說北京、上海這樣的一線城市以及某些二線城市，但不會選擇三線、四線城市。
現場提問：你們2013年的毛利率下降的幅度比較大，有幾個百分點，原因是什麼？
管理層：2013年毛利率是28%。第一個，整體行業毛利率下降是一個趨勢，中駿也在其中。因為2013年交付的房子都是2011年銷售的，那個時候價格也比較低，包括一些成本上漲，所以造成業內毛利率都會下降。
但是去年比較特殊，我們有一個項目--泉州的藍灣半島利潤率很低，當時拍的地價比較高，所以利潤比較低，這個項目把整個毛利率拖下來，如果把這個項目去掉我們的毛利率還是33%。
預計以後毛利率會回升。如果按照2013年和2014年頭兩個月的預售單價情況來看，整個毛利率會回升到30%到35%之間，會比較接近35%。
現場提問：剛才黃總說到中駿會選擇和其他企業合作，公司是怎樣選擇合作伙伴，會選擇什麼樣的企業進行合作？
管理層：中駿有和萬科合作，他們也是標杆企業，中駿是一家學習能力很強的企業，我們也希望通過和標杆企業的合作，從中尋找一些差異性的東西。
第二，我們有一些合作是投資者，像香港旅遊發展局、莎莎，和百老匯，和松田的代理合作。他們主要是作為財務投資者。
通常一個項目有商業、寫字樓，他們就來投資。他們主要參與投資，也能夠提供好的建議和理念，但是不參與管理。當然也會選擇和基金公司合作，但因為大陸的開發速度太快，和基金合作有時候時間上面他們很難配合，雖然談了很多。
我們開發速度非常快，我們最快的是從買地到開盤6個月時間。他們可能接受要3個月，根本等不了，所以也在探討，不排除和一些基金進行合作。
現場提問：為什麼中駿會和莎莎、百老匯會合作？
管理層：首先是好朋友。我們以前都有合作過，我們廈門有一個項目就是和萬泰、百老匯他們合作的，合作很成功，他們也願意和中駿一起到大陸來做。
現場提問：將來如果中駿要買一些新的項目，要找一些合作方，是和以前找一些財務投資者為主？還是一起開發。
管理層：兩邊都會有，但是財務投資者會相對多一些。
現場提問：平均一個項目大概有多少個財務投資者？
管理層：這個沒有具體的數據，因為很多人願意找我們這種專業的房地產開發企業投資，因為省事，不用操心。再加上我們是上市公司，透明度高，管理很健康，所以他們還是比較願意與我們這樣的企業投資。
現場提問：在合作過程中公司會要求絕對的操盤權嗎？
管理層：肯定。
現場提問：去年有開發商也引入了比較大的開發商合作，不是發展項目層面的合作，是直接入股方面的合作。你們有沒有想過引入比較大型的投資者，比較快的把公司的增速提高。
管理層：我們也在關注這方面的信息，目前還沒有談。我們對任何形式的合作都不排斥，但沒有專門要去考慮引入大型投資者，因為這種東西不是你想引入他就來了。
合作就像婚姻一樣需要緣分，不是你想引進就可以來，但是任何合作我們都會嘗試。像我們和萬科的合作，我們在廈門也做了項目，像香港的商業大佬也和我們合作。我們在泉州，就和安踏、恆安等有合作。他們把一些地產項目和資金投入進來。
現場提問：現在人民幣開始慢慢貶值，你們之前發美元債券，會不會在償還方面成本沒有比原來那麼低。
管理層：變動也不是很大。
現場提問：有沒有考慮改變其他的融資方法，如果將來要發債會不會選擇其他方法，或者繼續選擇美元債？
管理層：可能還是會以美元債為主。因為人民幣貶值不是單一的現象，不光是人民幣，美元都有升值、貶值，我們可以視為正常範圍內的波動。到底發美元還是人民幣，最終還是要取決於市場的情況怎麼樣。
目前，中駿整體貸款是97億人民幣，美元只發了3.5億，折成人民幣是22億左右。這個是2017年到期的優先票據。
此外，還有一個2016年到期的20億人民幣的合成債，再加上香港2億的其他貸款。其他的都是境內。
在貸款組合方面，境外的資本市場和境內資本市場可以合理搭配，哪個地方的利率低，我們就在哪方面多借一些錢。境外有一些銀行貸款利率非常低，境內我們也會充分利用，像開發貸、基金、信託，各種渠道都會嘗試，不會用單一的方式去做。因為所有的雞蛋放在一個籃子裏面風險很大，我們會做好這個準備。
現場提問：利率市場化對借貸成本會不會有影響，開發商的借貸成本好像會一直往上走？
管理層：如果從中駿現在開發貸款來講，還是和以前一兩年的利率差不多。
按照現在的情況，從資金面來看，整個按揭貸款比較緊一點，開發貸款還是可以的。唯一的是多了一些其他的貸款，包括信託貸款這些，這個比例會稍稍比開發貸款高一點。不光是中駿，其他公司都會進行全盤組合，我們也會控制整個公司的借貸成本。
現場提問：將來融資還是選擇發債為主嗎？今年大概還要還多少借貸？
管理層：也不是，境內外都會有。境外的優先票據主要是用於未來收購土地用，這個境內銀行做不到，因為境內開發貸是給你做開發用的，所以這兩者要進行結合。
我們現在開發貸款利率上浮5%到20%的範圍，所以從6%算就是7%，或者8%。銀行的選擇上會比較偏向四大銀行。
今年大概要還25億人民幣。
現場提問：中駿還有比較多土地款要付，未來債務水平會不會上升？
管理層：其實這會隨着公司淨資產，總資產規模的變大，債務的水平肯定會上升。但是淨負債率還是會合理控制在比較健康的範圍內，比如說60%、70%、80%都是在一個健康的範圍。
2013年淨負債率62.7%，但是以後有可能會是六成，或者八成。
現場提問：前幾天有一家發展商倒閉，就有很多房地產商跟他們談併購。公司在這方面是怎麼考慮的？
管理層：如果有合適的，債務又能夠弄清楚，地價又便宜，也會考慮併購。