方興大寧地塊4.76萬/平方米的樓板價意味着未來產品的售價要在7萬/平方米以上，未來難以支撐這樣的價格水平。
觀點地產網 李雯露、見習編輯 張常旺 備受關注的“上海閘北大寧準地王”終於在馬年春節來臨前夕如願“出嫁”。
1月28日，方興地產經過100多輪競價，最終以101億元奪得閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率111.59%，摺合樓板價達47609元/平米。至此，該地塊也毫無懸念地刷新了上海宅地總價地王紀錄。
101億創上海宅地地王
資料顯示，閘北區大寧路街道325街坊地塊，東至平型關路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規劃路。出讓面積為9.64萬平方米，規劃用途為普通商品住房，起始樓板價2.25萬元/平方米。
此外，該地塊淨地交付，中小套型(90平方米以下)住宅建築面積不得低於總住宅面積的20%，共計4.24萬平方米。
事實上，該大寧地塊未拍先熱，在這之前更有消息稱124家企業欲參與申請競買。而從現場情況來看，共有招商萬科寶礦聯合體、遠洋地產、中海地產、華潤置地、融創綠城、保利置業、方興地產、九龍倉地產、金地集團等15家企業參與了現場競拍。
眾多知名房企的參與無疑使得此次“奪地大戰”看點連連。最終，方興地產經過28分鐘、140輪激烈競價，力克“勁敵”，以101億元如願摘得閘北區大寧路街道325街坊地塊。經測算，該地塊溢價111.59%，樓板價高達47609元/平方米。
101億元的成交價毫無懸念地刷新了上海宅地地王總價。此前紀錄保持者為2009年拍出的徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號，當時成交價格為72.45億元。
而據瞭解，今天(1月28日)從47.82億元開始競拍，到最終奪得該地塊，方興地產的舉牌未有過間斷。
針對此次閘北大寧地塊的獲取，方興地產相關負責人回應媒體時說，詳細的項目規劃目前仍在進行中，方興地產將沿襲金茂系產品線，將此項目打造成上海又一個精品標杆項目，這也標誌着“金茂府”品牌首次落子上海。
而對於該“閘北大寧地王”令人咋舌的高溢價，有業內人士指出，拍出如此高的溢價，一方面是上海市內純住宅類優質地塊稀缺，另一方面是開發商對未來上海房地產形勢預期樂觀。
方興“地王慣性”或存風險
事實上，方興地產創造“地王”的例子並不少見，而其在樓市裏的亮相也時常以地王的身份出現。
回顧2009年6月30日，在與萬科、SOHO中國、遠洋、保利、中信、首開、華潤等多家房企進行97輪的激烈競價後，方興地產以40.6億的價格將北京廣渠門15號地塊收入囊中，樓面地價從起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米。方興也憑藉此“地王之戰”一炮而紅。
而在2012年12月26日，方興地產全資附屬公司威旺置業與上港集團聯合體，以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓面地價23330元/平方米，溢價21.11%。
近57億的成交價刷新了上海當年土拍的最高總價記錄，也刷新了2012年全國土地總價紀錄。
對此，有上海業內人士指出，拿地王是方興的一貫作風，“他們會把一些地的價格抬高，寄望於市場走高後實現項目解套，而這樣的做法是存有風險的”。
該上海業內人士分析，方興大寧地塊4.76萬/平方米的成交樓板價已經略顯偏高，對在售房源價格有直接的衝擊。據其介紹，當前該區域周邊新房的價格在4到5萬之間，二手房房價在3至4萬。
大寧板塊在售住宅價格數據顯示，位於大寧核心地帶的慧芝湖花園去年最後一批房源開盤售價為4萬元/平方米，離大寧中心有一定距離的上海灘大寧城售價3.8萬元/平方米，而方興地塊緊鄰的明園森林都市目前的售價為3.5萬元/平方米。周邊板塊標杆項目方面，虹口內環板塊的瑞虹新城售價5.5萬元/平方米。
“方興大寧地塊4.76萬/平方米的樓板價意味着未來產品的售價要在7萬/平方米以上，而該地塊實際上處於大寧整個居住區的外圍，從未來的城市規劃和區域基礎現狀來看，都難以支撐這樣的價格水平。”該業內人士指出。
“未來上海房價上升的速度要維持在20%到30%，才能確保這個項目在開發一到兩年之後實現一個基本的收益保障。但是從目前的市場背景來講，還無法支撐這麼高的房價上行速度。並且2014年上海政策風險比較集中，房價上行速度有可能放慢。”該人士補充道。
而從當前上海市場情況來看，主推中高端產品的方興還將面臨着營銷方面的壓力。據業內人士介紹，從市場的銷售回籠資金來看，當前上海中高端產品的去化一直不是特別快，為此，該項目開發起來會面臨着比較大的營銷壓力。
他還透露，“方興上海項目2012年並不是走得特別好，回籠資金大概10來個億，而2013年相對優化一些，但是也不足以說能夠很快速把資金盤出來”。